Блог
Тихая революция санитарно-защитных зон
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о ключевых законодательных изменениях в регулировании санитарно-защитных зон.
Всем, кто занимается недвижимостью и строительством, хорошо знакомо крайне незначительное и весьма устаревшее регулирование санитарно-защитных зон (далее — СЗЗ).
Основным (и практически единственным) документом уже долгие годы был СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», обладающий полным набором классических недостатков юридической техники.
При этом наибольшие трудности на практике вызывали несколько вопросов:
— ограничения права обращаться за установлением СЗЗ только правообладателем источника загрязнения – и это при том, что СЗЗ устанавливалась в отношении участков, ему не принадлежащих. Как итог, на рынке процветало санитарно-защитное вымогательство, когда владельцы источника загрязнения «продавали» право уменьшить свою СЗЗ заинтересованным в строительстве соседям;
— невозможность получения достоверной информации о наличии СЗЗ, так как сведения не вносились в ЕГРН;
— необходимость делать новый проект СЗЗ на всю территорию, даже если требуются точечные изменения.
В связи со вступлением в действие постановления Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» (вступило в силу 15.03.2018) кардинально меняется регулирование.
Несомненно, стоит внимательно ознакомиться с этим постановлением Правительства РФ, но хочется отметить то, что сразу бросилось в глаза:
1. Исключение зависимости собственника участков, попавших в сан. зону, от злоупотреблений владельца источника загрязнения
Одной из самых революционных норм является появление прямого указания на то, что правообладатель участка, который попал в чужую СЗЗ, может самостоятельно произвести с привлечением экспертов замеры и доказать, что его участок не подвергается воздействию источника загрязнения. При этом результаты этого исследования передаются таким заявителем напрямую в Роспотребнадзор, и он принимает решение об «исключении участка из зоны санитарно-защитных ограничений», т. е. появляется реальная независимость от «злоупотребляющих» собственников источников загрязнений.
2. Установления жестких сроков (1 год для установления СЗЗ и 2 года для приведения ВРИ в соответствие) для уже введенных в эксплуатацию объектов недвижимости
Ранее в СанПиН звучала фраза, что у всех источников загрязнения есть нормативная СЗЗ, но на практике она не устанавливалась и не учитывалась, а во внимание принимались только утвержденные заключением глав. врача расчетные и утвержденные СЗЗ. Теперь принципиальный подход другой – установлена обязанность правообладателей объектов недвижимости и срок для ее исполнения. Однако не установлена ответственность за нарушение этого срока, и нужно использовать общие нормы КоАП.
3. Закрепление требования о разработке и установлении СЗЗ для всех вводимых объектов при самом вводе в эксплуатацию – это норма уже не новая, но еще раз продублирована
4. Закрепление прямого указания, что СЗЗ начинает действовать с момента внесения в ЕГРН
А вот это кардинальное изменение текущей практики – сейчас суды и правоприменители исходят из общей позиции, что вне зависимости от включения / невключения в ЕГРН ограничения, накладываемые СЗЗ, подлежат применению.
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям