Комментарии в СМИ
«Третьим будет: в Петербурге изменился баланс сил на строительном рынке»
Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о новых компаниях на строительном рынке Петербурга.
В топ–3 застройщиков Петербурга попадает тюменская «Страна Девелопмент», которую связывают с экс–главой Минстроя. К петербургскому рынку присматриваются многие компании из регионов.
Купив два крупных земельных участка, на которых можно потенциально построить до 1,4 млн м2 недвижимости, тюменская «Страна Девелопмент» сделала заявку на то, чтобы войти в тройку лидеров петербургского рынка жилья. Претензия на лидерство обошлась недёшево — две площадки стоили провинциальному девелоперу 5 млрд рублей.
Землю за два раза
В начале августа «Страна Девелопмент» купила участок «Ростеха» площадью около 35 га стоимостью 900 млн рублей на Капсюльном шоссе. Здесь, по предварительным оценкам, можно построить квартал площадью около 1 млн м2. Компания оказалась единственным участником торгов и имеет право заключить договор купли–продажи по начальной цене. Правда, как стало известно «ДП», сделка сейчас оспаривается одним из участников, который не был допущен к аукциону, прошедшему на электронной площадке ЭТПРФ (Татарстан), связанной, по данным «Контур.Фокус», с электронной площадкой Агентства по госзаказу Республики Татарстан. Оператор ЭТПРФ в прошлом году был ответчиком по иску структуры АФК «Система» (она оспаривала итоги прошедших на площадке торгов по объекту «Ростеха» на Вишнёвой улице в Покровском–Стрешневе в Москве). В системе «Электронное правосудие» есть ещё целая пачка исков по торгам ЭТПРФ.
В понедельник «ДП» сообщил, что «Страна Девелопмент» также купила участок в Ручьях у ГК «Регионы», где, по предварительным подсчётам, можно построить около 350 тыс. м2. Электронные торги с закрытой формой подачи предложений по цене по участкам общей площадью 36 га в районе пересечения Индустриального и Лапинского проспектов состоялись на ЭТП РАД Lot–online.
Участие в них приняли четыре претендента. Цена, предложенная победителем, составила 4,1 млрд рублей при начальной 3,95 млрд рублей.
Примечательно, что при сопоставимой площади и потенциале застройки примерно в 3 раза меньше этот участок обошёлся «Стране Девелопмент» в 4 раза дороже, чем земля на Ржевке.
Условные метры
Общая площадь расположенных в одной локации участков, доставшихся новому игроку, составила около 70 га. Впрочем, потенциальные «квадраты» на этой территории надо ещё превратить в реальные. По обоим участкам не согласована градостроительная документация, а сами земли требуют перевода в жилую зону. И если по участкам в Ручьях это сделать не так сложно (зона общественно–деловых и жилых домов, при этом жильё относится к условно разрешённым видам использования), то земля на Капсульном шоссе относится к рекреационной зоне, где строительство городские власти согласовывают крайне неохотно. Этим, видимо, и объясняется сравнительно невысокая цена лота.
«Не существует обязательств по переводу земель в иную зону, все такие решения — это следствие воли города, которая формируется непредсказуемо. Надо вносить изменения в ПЗЗ и генплан — возможно, заявка на этих слушаниях уже была подана. Значит, при наличии такой воли проект можно будет реализовать достаточно быстро», — считает Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».
Чтобы провести такую операцию, компании необходим хороший лоббистский ресурс, отмечают эксперты. Как говорят участники рынка, он у неё есть — застройщика связывают с бывшим министром строительства, а теперь полпредом президента в УФО Владимиром Якушевым. Так, в начале 2021 года вице–президентом по развитию и внешним связям компании «Страна Девелопмент» стал Андрей Басов, ранее занимавший пост помощника министра строительства РФ.
Но даже с таким ресурсом для выхода проектов на рынок потребуется время — минимум 1,5–2 года.
Из Сибири с любовью
«Страна Девелопмент» вышла на рынок Петербурга в 2019 году, купив здание с участком на Гутуевском острове (Двинская ул., 6) у «Либра девелопмент». Стоимость сделки, по оценкам экспертов, составила 100–130 млн рублей. Проект был небольшой — 52 тыс. м2. Впрочем, по информации «ДП», до этого девелопер в течение 3 лет искал подходящую землю. В прошлом году компания закрыла сделку по приобретению проблемного участка площадью 0,7 га на берегу реки Смоленки (ул. Беринга, 27) стоимостью около 650 млн рублей.
По оценкам экспертов, с запуском проектов в Ручьях компания может войти в топ–3 застройщиков Петербурга по объёмам строительства. Сейчас, по данным «Нашдом.рф», первые два места держат Группа ЛСР (1,884 млн м2 в стройке) и Setl Group (1,663 млн м2), на третьем — «Лидер–Групп» (0,404 млн м2).
Гости города
В последние несколько лет отмечена активизация региональных застройщиков на рынке жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти. Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group), называет в их числе «Аквилон» (Архангельск), «Унистрой» (Татарстан), «Расцветай» (Новосибирск) и др.
При всей привлекательности рынка им в Петербурге приходится непросто. «Из значимых региональных застройщиков, которые закрепились на рынке, можно назвать только “Аквилон”. У остальных пока больше планы, чем реальные проекты», — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
Как объясняют эксперты, выход на новый рынок всегда непрост. Несмотря на унификацию законодательства, у каждой компании возникают свои сложности. Так же как и у петербуржцев, выходящих на региональные рынки.
«Иногородние девелоперы могут выходить с проектом, адаптированным к рыночным условиям петербургского региона, или со своим типовым. От этого в том числе зависят успешный старт и динамика продаж. К проектам в Петербурге предъявляются определённые требования по масштабному комплексному благоустройству, высокие требования к строительным материалам, функциональным планировочным решениям проекта и прочее», — говорит Ольга Трошева.
«Осторожность регионалов по выходу в Петербург объясняется тем, что они вынуждены гораздо тщательнее изучать граддокументацию, рассматривать проекты с минимальными рисками или вообще их исключающие, минимизировать процессы согласования с властями, так как опыт взаимодействия с ними у застройщиков из регионов существенно меньше», — отмечает Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers.
Всё это приводит к тому, что завоевание доли рынка связано с гораздо большими инвестициями. Конечно, крупным федеральным игрокам проще, чем небольшим девелоперам.
Впрочем, по его мнению, регионалы вполне могут составить достойную конкуренцию местным игрокам рынка, особенно в сегменте проектов комфорт–класса, где у них накоплен большой опыт, используются прогрессивные подходы в строительстве и реализуются проекты очень хорошего качества.
«Строительный рынок в регионах менее маржинальный и более агрессивный, чем в Москве и Петербурге, в части конкуренции и относительно низкой покупательной способности населения, а также из–за отсутствия высокого миграционного потока. Застройщики, которые строят в нескольких городах, ведут более инновационную политику продаж и менее консервативны в реализации новых идей. Фактически сейчас они тестируют этот успешный опыт в Петербурге. Естественно, они архитектурно адаптируют проекты под петербургскую действительность, но при этом вносят в них свои индивидуальные черты, и это привлекает клиентов. Рынок недвижимости Петербурга, безусловно, интересен застройщикам из других регионов, тем более на фоне развития территорий вокруг города и формирования пояса жилой застройки. В этих условиях значительно проще выйти на рынок и адаптироваться к нему, причём пути могут быть совершенно разные, от обеспечения более доступной цены до строительства эксклюзивных домов. Ёмкость рынка очень высокая, при этом спрос стабильный со стороны как жителей города, так и региональных покупателей. На сегодняшний день доля последних достигла 15%. И в бизнес–классе, и в экономсегменте застройщики, выходящие на рынок, на первых этапах выигрывают ценовую конкуренцию. Например, квартиры бизнес–класса могут предлагать с дисконтом 25–30%».
Сергей Филимонов, директор департамента новостроек «Этажи» в Санкт–Петербурге
«Региональные рынки недвижимости развиваются в гораздо более суровых условиях, чем столичные. При сопоставимой себестоимости строительства в регионах ниже покупательная способность и, соответственно, ниже цена квадратного метра. При этом в крупных городах достаточно серьёзная конкуренция между компаниями. Посещая строительные площадки в регионах, федеральные девелоперы зачастую видят образцовые стройки и проекты с уникальными и эффективными решениями по общественным пространствам, входным группам, благоустройству, квартирографии, маркетингу и пр. Если эти решения региональные компании станут применять в Петербурге, то местные покупатели будут приятно удивлены качеству продукта. Для сторонних компаний, тем более региональных, неприятным сюрпризом работы в Петербурге может стать социальная нагрузка — обязательства по обеспечению жилых кварталов социалкой за счёт застройщика, активно раздаваемые Смольным в попытках закрыть дефицит социалки, образовавшийся в прошлые годы. Такие механизмы обеспечения кварталов школами, садиками и т. п. за пределами двух столиц не используются. Да, такие объекты строятся, но их выкупает бюджет, а не забирает бесплатно. В целом в Петербурге очень специфичное градостроительное законодательство, которое усложняет расчёт финмоделей, и очень много стэйкхолдеров, влияющих на строительный рынок».
Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов
«Некоторые региональные застройщики могут составить хорошую конкуренцию петербургским девелоперам, однако не все готовы выходить на данный рынок. Те, кто решается освоить новые территории, сталкиваются с нехваткой ликвидных участков под застройку в городской черте, поэтому рассматривают преимущественно окраинные или пригородные локации. Прежде всего на рынок приходят региональные строительные холдинги, работающие преимущественно в экономклассе, в котором при сопоставимой себестоимости строительства маржинальность в Петербурге гораздо выше».
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg
Евгения Иванова, Павел Никифоров
Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург» dp.ru Деловые новости 17.08.2022
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям