Комментарии в СМИ

«Участок попал в зону КРТ – что делать собственнику»

15.09.2023 Недвижимость и строительство

Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об иске по отказу платить дивиденды.

Если земельный участок оказался в зоне комплексного развития территории, то, скорее всего, его собственнику придется отстаивать в суде свое право на строительство

Каковы последствия включения земельного участка в зону КРТ?

Комплексное развитие территории (КРТ) по инициативе уполномоченного органа начинается с принятия решения о КРТ (ст. 66, 67 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ)). До этого такая территория может быть установлена на карте градостроительного зонирования или карте правил землепользования и застройки (ПЗЗ) (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ).

Со дня принятия решения о комплексном развитии территории до дня утверждения документации по планировке этой территории (ДПТ):

не допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства (ОКС), расположенных на нем;
отсутствие ДПТ, утвержденной в соответствии с решением о КРТ, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (РнС);
не допускается выдача градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Если, согласно ПЗЗ, земельный участок попал в зону КРТ, это еще не значит, что собственник участка и расположенных на нем ОКС обязательно столкнется с ограничениями.

Вместе с тем, если по закону размещение ОКС не допускается при отсутствии ДПТ, то выдача ГПЗУ возможна только после утверждения ДПТ (ч. 4 ст. 57.3 ГрК РФ). Подготовка ДПТ для размещения ОКС необходима в случае запланированного КРТ (п. 7 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ).

Когда уполномоченный орган отказывает в выдаче РнС только на том основании, что, согласно ПЗЗ, земельный участок входит в зону КРТ, но решение о КРТ еще не принято, есть шанс успешно оспорить такой отказ в суде¹.

Отказы в выдаче ГПЗУ при отсутствии ДПТ, когда, согласно ПЗЗ, участок вошел в зону КРТ, суды признают законными с учетом ч. 4 ст. 57.3, п. 7 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ².

Чем грозит утверждение ДПТ?

При реализации договора о КРТ жилой или нежилой застройки возможно изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков с расположенными на них ОКС (ч. 7 ст. 65 ГрК РФ). Для этого требуется решение о КРТ и утвержденная в соответствии с ним ДПТ (ст. 56.3 ГрК РФ). Изъятие осуществляется в порядке, установленном главой VII.1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), с учетом особенностей, определенных в ст. 56.12 ЗК РФ.

Решение суда об изъятии для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ земельных участков и расположенных на них ОКС может быть оспорено только в части размера компенсации за изъятое недвижимое имущество (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ). Поэтому, если нет оснований для оспаривания утвержденной ДПТ, в дальнейшем предметом спора может быть только размер компенсации.

Как собственнику защитить свои интересы?

Традиционно защита прав и интересов осуществляется во внесудебном и судебном порядке.

Внесудебную защиту обеспечивает продуманная стратегия поведения. Так, если, согласно ПЗЗ, земельный участок входит в зону КРТ, но решение о КРТ еще не принято, собственник может объединиться с другими собственниками участков в границах КРТ и реализовать КРТ с учетом достигнутых договоренностей.

Если решение о КРТ принято, собственники могут просто выразить согласие на его реализацию (когда речь идет о КРТ нежилой застройки). Либо КРТ может осуществляться по результатам торгов (за исключением случаев самостоятельной реализации КРТ публичным субъектом).

Когда внесудебные механизмы исчерпаны, в суд подается административный иск о признании недействующими ПЗЗ (в части установления территорий в целях их комплексного развития) и/или решения о КРТ.

Однако оспорить ПЗЗ крайне сложно. Органам, в чью компетенцию входит утверждение ПЗЗ и внесение в них изменений, предоставлены широкие полномочия в вопросах градостроительства. Вопросы эти они решают по своему усмотрению³. Грубые нарушения порядка принятия ПЗЗ встречаются редко (например, не опубликовали ПЗЗ, не провели общественные обсуждения и т.п.).

Шанс на успех при оспаривании ПЗЗ есть, когда в зону КРТ вошли только находящиеся в частной собственности участки, при этом собственники с такой инициативой в уполномоченный орган не обращались (ст. 70 ГрК РФ)⁴.

Непросто будет оспорить и решение о КРТ. Иск может быть удовлетворен при принятии решения неуполномоченным органом или его несоответствии нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

¹ Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 апреля 2023 г. № Ф01-856/2023 по делу № А28-6687/2022

² Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июля 2022 г. № Ф07-10538/2022 по делу № А56-39573/2021, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2021 г. № Ф05-22072/2021 по делу № А41-72850/2020

³ Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 февраля 2023 г. № 88а-6802/2023

⁴ Апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 апреля 2023 г. по делу № 66а-654/2023

Материал опубликован на сайте «Адвокатская газета» 14.09.2023