Комментарии в СМИ

Об изменении правил компенсации от государства за потерю жилья, в случае когда добросовестный покупатель утратил на него право собственности, рассказала Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

В 2020 году вступили в силу поправки в законодательство РФ. Затронули они и сферу недвижимости. Новострой-СПб узнал у специалистов, какие изменения являются наиболее существенными, а главное – как они отразятся на рынке новостроек, владельцах и покупателях жилья.

Главные изменения

К главным изменениям, касающимся налогового законодательства, относятся:

— компенсация от государства в случае утраты добросовестным покупателем права собственности на жилье;

— возможность продать единственное жилье без уплаты налога уже через 3 года владения им (раньше этот срок составлял 5 лет);

— возросший налог на имущество.

Также стоит отметить два нововведения, которые не имеют прямого отношения к налогам, но зато затрагивают каждого владельца жилья. Это:

— добровольное страхование имущества от чрезвычайных ситуаций;

— обязательная установка «умных» счетчиков электричества.

То, что все эти изменения давно назрели и не являются спонтанным решением, не вызывает сомнения. К сожалению, законодательство в области рынка недвижимости пока далеко от совершенства, несмотря на то, что данный сегмент существует в нашей стране порядка тридцати лет, считает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор». До сих про в нем много пробелов и неоднозначных моментов. Но то, что власти им активно занимаются – это, безусловно, хорошо.

Из положительного в законодательных новшествах следует отметить введение понятия «добросовестный покупатель» и обеспечение в какой-то степени гарантий при приобретении жилья, комментирует Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

«Недвижимость – зарегулированная сфера, с четкими правами собственности, владения, пользования. Имущество подлежит обязательной регистрации, и конечно, государство имеет возможность проследить переход прав собственности от одного владельца к другому, а также отказать в регистрации нового права, имея на это основания. При этом, добросовестный покупатель в такой ситуации обязательно должен быть защищен», – поясняет эксперт.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

«Освобождение от уплаты налогов в случае продажи единственной жилой недвижимости через 3 года после покупки может подтолкнуть собственников к более быстрому принятию решения по улучшению своих жилищных условий. Актуальным это будет для молодых семей, особенно с детьми, которые находятся в поисках квартиры побольше, но вынуждены были ждать 5 лет, чтобы сэкономить на налоге».

Компенсация от государства при утрате права собственности

Об изменении правил компенсации от государства за потерю жилья, в случае, когда добросовестный покупатель утратил на него право собственности, рассказала Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

С 1 января 2020 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости». В документе появилась Глава 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения», состоящая из одной статьи – 68.1

Согласно ее положениям, покупатель имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации.

Речь идет о случаях, когда добросовестный приобретатель купил жилье у лица, не имевшего права его отчуждать. Но приобретатель об этом не знал и не мог знать (это очень важно!). При этом, предыдущий владелец утратил право собственности помимо своей воли – например, квартира была у него похищена. В такой ситуации квартиру могут потребовать вернуть ее первоначальному владельцу, а новоприобретатель понесет убытки – как минимум в размере ее стоимости.

Если пострадавший обратится в суд, и по его иску о взыскании убытков с лица, продавшего недвижимость, примут положительное решение, то ему должны будут вернуть все вложенные в покупку деньги. Но часто случается так, что у ответчика (как правило, это мошенник) нет денежных средств и иного имущества. Или же его просто-напросто невозможно нигде разыскать.

Тогда, если в течение 6 месяцев выплата будет произведена частично или ее не будет вовсе, добросовестный приобретатель вправе обратиться с иском о компенсации к Российской Федерации. Ее величину определит суд. Это может быть сумма реального ущерба или выплата в размере кадастровой стоимости имущества.

Таким образом, с 1 января 2020 года правила получения компенсации изменились существенным образом:

— исчезло ограничение в 1 млн руб.;

— сократился срок «ожидания взыскания» с 1 года до 6 месяцев;

— появилась возможность получить компенсацию не только в случае утраты единственного жилья.

Закон предусматривает возможность получить компенсацию за сделки, проведенные до 2020 года. Правда, в тех случаях, когда жилье было изъято у добросовестного приобретателя в пользу государства. Иск можно подать до 1 января 2023 года.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

«Это одно из самых позитивных изменений в законодательстве, направленное на защиту прав покупателей. Данная проблема существует давно. И множество людей лишились законно приобретенного жилья, потеряв деньги и сами квадратные метры, оставшись фактически на улице. Закон вставал на их сторону в редких случаях. Теперь ситуация изменится кардинально».

Однако стоит отметить, что не все специалисты разделяют восторг от нововведений. Например, Александр Гиновкер полагает, что их значение сильно преувеличено в СМИ: «С грустью можно отметить, что приобретение жилья по-прежнему осталось в зоне риска. Определенную защиту получили лишь те объекты, которые выбыли из государственной собственности. А это лишь около 10% рынка.

Если же клиент покупает квартиру у другого физлица, то защита на него не распространяется. Мы с нетерпением ждем следующего шага от властей, который поможет отстоять интересы покупателей, пострадавших из-за покупки недвижимости у частных лиц».

Освобождение от налогов при продаже недвижимости

Продать квартиру и не уплатить налог можно уже спустя 3 года после ее получения в собственность. Но на это действует ряд ограничений, комментирует Вероника Перфильева.

Федеральным законом от 26.07.2019 № 210-ФЗ внесены изменения в п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2020 года. Эта статья устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимости для физических лиц (НДФЛ).

По общему правилу, доходы граждан от продажи имущества освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности не менее 5 лет. Под имуществом понимается комната, квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, а также доли в праве собственности на жилое помещение.

Теперь пункт 3 ст. 217.1 НК РФ дополнен подпунктом 4, согласно которому можно продать недвижимость без уплаты налога, если она находится в собственности (включая совместную собственность супругов) более 3 лет. При одном условии: квартира должна являться единственным жильем.

При этом можно купить новую квартиру, в течение 90 календарных дней после этого продать старую, и не заплатить налог с полученного дохода. У владельца есть фора на этот период – до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю. Речь идет о так называемой «встречной покупке». По закону будет считаться, что в собственности находится только один объект.

Также сохраняется ранее установленный минимальный предельный срок владения имуществом в 3 года, если соблюдено хотя бы одно из следующих условий:

— квартира была унаследована или получена по договору дарения от близкого родственника или члена семьи (в соответствии с Семейным кодексом РФ);

— квартира была получена в результате приватизации;

— право собственности на имущество получено плательщиком ренты в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Таким образом, согласно новым правилам, продать «жилое помещение» без уплаты налога с полученного дохода можно через 3 года после его приобретения, но только если в собственности нет иного имущества. То есть, применительно к указанным объектам, можно сказать, произошел «возврат» к регулированию, которое действовало до 1 января 2016 года.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

«Возможность продать квартиру через три года после покупки и не платить налог позволит людям легче и быстрее улучшать жилищные условия. Вероятно, после этого нововведения сделки по продаже недвижимости станут совершаться чаще. При этом изменения в законодательстве мало повлияют на объем вложений в жилье: сейчас большинство инвестиционных квартир продаются по переуступкам, то есть до вступления в право собственности».

Налог на имущество

Налог на имущество с 2020 года станет больше. Связано это с тем, что раньше он исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости имущества, а теперь за основу будут браться данные кадастра.

Добровольное страхование имущества

Этот вид страхования пока является добровольным. Он предусматривает защиту жилища от чрезвычайных ситуаций: наводнений, пожаров, ураганов и т.п. Дополнительный договор заключать не требуется, достаточно просто один раз заплатить указанную в платежке ЖКУ сумму (она рассчитывается индивидуально для каждого объекта, исходя из региона проживания, общей площади квартиры и количества жильцов).

При возникновении страхового случая собственнику возместят до 500 тыс. руб.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

«Не думаю, что добровольным страхованием имущества будут пользоваться многие жители. В стране нет доверия к страховым инструментам, и ситуация со страхованием ДДУ по 214-ФЗ еще больше усугубила это недоверие».

«Умные» счетчики электричества

Современные приборы учета начнут появляться во всех домах с 1 июля 2020 года. Они будут внедряться по мере устаревания прежних счетчиков. Все расходы по их установке возьмут на себя ресурсоснабжающие организации.

«Умными» эти счетчики называются потому, что сами будут передавать все необходимые показания, а также полностью отключать электричество при наличии задолженности по оплате. Поэтому их установку Алексей Бушуев расценивает как попытку сократить количество долгов по ЖКХ и заставить граждан своевременно оплачивать коммунальные услуги. Кроме того, введение таких приборов позволит избежать мошенничества с данными, считает Александр Гиновкер.

Такие приборы являются одним из признаков современного и комфортного дома, уверена Ольга Трошева. Уже сейчас девелоперы устанавливают их в некоторых своих объектах сегмента «высокий комфорт» и выше.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

«Умные» счетчики – это больше вопрос взаимодействия домохозяйств и поставщиков электроэнергии. Так как в части жилых домов они уже работают и дистанционно передают данные о показаниях, то считать эту идею абсолютно новой явно не стоит».

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-SPb.ru 20.02.2020