Комментарии в СМИ

«Выкуп уйдёт в прошлое: Смольный заставит девелоперов строить социалку»

Комментирует создание градостроительной комиссии по вопросам обеспечения новых проектов жилых домов и апартаментов объектами социальной инфраструктуры Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям.

Смольный создаёт Градостроительную комиссию по вопросам обеспечения новых проектов жилых домов и апартаментов объектами социальной инфраструктуры. Возглавит её губернатор Александр Беглов. Решения комиссии должны вывести в правовое поле все соглашения с застройщиками о безвозмездной передаче городу детских садов, школ и поликлиник. Выкуп по себестоимости постепенно сведут к минимуму.
Регламент работы комиссии и её состав сейчас обсуждаются, но предложения по ней уже согласованы Александром Бегловым, известно «ДП».

Она будет выполнять роль регулятора и обеспечит системный подход к развитию территорий Петербурга в части создания объектов обслуживания жилой застройки, гостиниц и иных средств размещения, указано в пояснительной записке. Примечательно, что в документе отдельно прописана необходимость строительства социалки для «псевдожилья».

Работа комиссии должна исключить появление объектов, не обеспеченных детскими садами, школами и поликлиниками, и «позволит избежать социальной напряжённости среди населения в кварталах новой застройки».

«Системность» подхода, по данным «ДП», состоит в единых правилах для строителей, которых теперь заставят полностью обеспечивать социалкой свои объекты. Существовавшая ранее практика выкупа их по себестоимости должна уйти в прошлое. Исключение может быть сделано только для тех, кто ранее построил больше необходимого.

Требовать с каждого будут пропорционально объёмам проектов. Это позволит избежать ситуаций, при которых застройщику последнего свободного пятна в квартале приходится решать вопросы с местами в школах и садиках для всех домов, построенных ранее другими девелоперами.

«Бывает, что застройщик возводит небольшой объект, для обеспечения которого не требуется целая школа. В таком случае комиссия может принять решение об объединении нескольких девелоперов и их совместной реализации конкретного социального объекта, — рассказывал в интервью “ДП”, анонсируя её создание, председатель комитета по строительству Игорь Креславский (см. № 107 от 10.08.2020). — У нас по Правилам землепользования и застройки жилые объекты должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. В рамках этого мы и работаем с застройщиками. Жильё, не обеспеченное социалкой, строиться не будет. И так уже накоплен большой дефицит».

Строительство социалки — животрепещущий вопрос для девелоперов с 2012 года. Именно тогда, с приходом губернатора Георгия Полтавченко, застройщиков стали обязывать добровольно–принудительно возводить одновременно с жильём школы, детские сады и поликлиники. Сейчас практически каждому девелоперу при согласовании проекта планировки территории и получении разрешения на строительство предлагается заключить с городом договор на строительство и безвозмездную передачу соцобъектов в казну. В противном случае бизнесу просто не получить соответствующую граддокументацию.

Впрочем, до появления комиссии распределение соцнагрузки происходило в закрытом режиме — кто–то получал по максимуму, кто–то отделывался лёгким ремонтом соседней школы.

Но и сейчас, как говорят участники рынка, в Смольном нет никаких точных формул расчёта нагрузки для новых проектов. Каждый раз требования высчитываются индивидуально и «на глазок». Это не устраивает не только строителей, но и прокуратуру, которая, по словам участников рынка, не раз требовала большей прозрачности при принятии таких решений.

«У властей есть градостроительные нормы, по которым они высчитывают основную нагрузку, и “тепловые” карты (локации с красными зонами, где дефицит инфраструктуры, и зелёными, где его нет. — Ред.). Но никаких обоснований до последнего момента не было», — рассказывает Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК «Максимум Life Development».

Примечательно, что в комиссию не включены представители районных администраций, а также комитетов по образованию и здравоохранению. Как полагают эксперты, это поможет быстрее добиваться принятия решений на заседаниях. Информация о существующем и будущем дефиците социалки собирается комитетом по экономической политике и стратегическому планированию и передаётся комитету по градостроительству и архитектуре.

«До сих пор к каждому проекту подходили индивидуально, и вряд ли кто–то будет открывать все карты: у каждого социальная нагрузка и обременение разные. Как комиссия будет рассматривать проекты, какие у неё критерии для принятия решений — пока ещё никто этого не знает», — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Комиссия Смольного создается по подобию Градостроительно–земельной комиссии (ГЗК) Москвы, отмечают участники рынка, но не совсем. «В Петербурге это будет некий совещательный орган, — поясняет партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов. — У московской ГЗК гораздо больше полномочий, это орган, который определяет параметры застройки (высоту, этажность, общую площадь) и под эти параметры согласовывает социальные обязательства».

Социалка — существенная статья расходов для девелопера. «В Петербурге стоимость строительства одного места в детсаду в среднем — 0,6–0,8 млн рублей, в школе — около 1,1–1,3 млн. В целом затраты на объекты социнфраструктуры составляют около 5–9% общего объема инвестиций», — подсчитал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».

«Расходы на строительство социальных объектов — школ и детских садов — в наших проектах составляют примерно 10 тыс. рублей на 1 м2 продаваемой площади», — комментирует Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт–Петербург».

По данным комитета по строительству, на 1 ноября 2020–го между Петербургом и застройщиками заключены соглашения о создании 376 объектов социального назначения (205 детских садов, 68 школ, 42 объекта здравоохранения и пр.). По оценкам экспертов, общая сумма инвестиций в них со стороны бизнеса составит 95,1 млрд рублей.

В 2020 году в Петербурге планируется ввести 60 соцобъектов: 37 — по Адресно–инвестиционной программе (то есть построенных за счёт бюджета), и 23 — инвесторские.

Требования по строительству социалки для апартаментов ожидаемо не радуют представителей этого сегмента. «При условии введения норм по социнфраструктуре апартаменты однозначно подорожают. Кроме того, рядом с апарт–отелем может физически не быть места для строительства подобных объектов», — полагает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».

Но не все участники рынка столь категоричны. «В первую очередь нововведение ударит по строителям “псевдожилья”. Тех, кто строит реальные гостиницы, пусть и с апарт– номерами, обременения не коснутся», — уверена Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development. Это подтверждают и в кулуарах Смольного, где предлагают девелоперам таких проектов запасаться письмами от комитета по туризму, подтверждающими работу на приём гостей.

Иван Ершов, Павел Никифоров

Материал опубликован на сайте газеты «Деловой Петербург» 18.11.2020  

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ