1.7. Завершение строительства
1.7.1. Строительный контроль и надзор
Строительный контроль и надзор проводятся в процессе выполнения работ в отношении объекта капитального строительства с целью недопущения нарушений градостроительного законодательства или своевременного предотвращения негативных последствий таких нарушений.
Таблица 21. Основные отличия строительного контроля от государственного строительного надзора
Критерий | Строительный контроль | Строительный надзор |
НПА | • ГрК РФ (ст. 53)
• Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» • Постановление Правительства РФ от 13.10.2022 № 1816 «Об установлении случаев принятия Правительством Российской Федерации решений о проведении строительного контроля федеральными органами исполнительной власти или подведомственными им государственными (бюджетными или автономными) учреждениями, указанными в части 2.1 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации» • Постановление Правительства РФ от 20.04.2022 № 712 «Об установлении случаев принятия Правительством Российской Федерации решений о проведении строительного контроля федеральными органами исполнительной власти или подведомственными им государственными (бюджетными или автономными) учреждениями, указанными в части 2.1 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации» • Постановление Правительства РФ от 12.09.2020 № 1413 «Об установлении случая проведения строительного контроля в отношении отдельных объектов капитального строительства, строительство, реконструкцию которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета» |
· ГрК РФ (ст. 54)
· Федеральный закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» · Постановление Правительства РФ от 30.06.2021 № 1087 «Об утверждении Положения о федеральном государственном строительном надзоре» · Постановление Правительства РФ от 01.12.2021 № 2161 «Об утверждении общих требований к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора, внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 2021 г. № 1087 и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» · Постановление Правительства РФ от 16.11.2021 № 1950 «Об определении случаев, при которых федеральный государственный строительный надзор не осуществляется при строительстве, реконструкции объектов, расположенных на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, в том числе если реконструкция такого объекта осуществляется только на территории одного субъекта Российской Федерации»
|
Субъект | • лицо, осуществляющее строительство (1)
• застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, региональный оператор либо привлекаемый ими на основании договора индивидуальный предприниматель или юридическое лицо(2) |
• уполномоченный федеральный орган исполнительной власти – Ростехнадзор (при строительстве, реконструкции объектов, расположенных на территориях двух и более субъектов РФ, в том числе если реконструкция такого объекта осуществляется только на территории одного субъекта РФ, за исключением случаев, определённых Постановлением Правительства РФ от 16.11.2021 № 1950)(4)
• государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» (при строительстве, реконструкции объектов федеральных ядерных организаций) • федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные Президентом РФ или Правительством РФ (при строительстве, реконструкции объектов обороны и безопасности, объектов федеральных органов исполнительной власти в сфере обороны, внутренних дел, государственной охраны, внешней разведки, мобилизационной подготовки и мобилизации, войск национальной гвардии РФ, объектов в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном шельфе РФ РФ, в границах особо охраняемых природных территорий)(5) • уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ (осуществляющих региональный строительный надзор)(6) |
Объект | строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства (независимо от источников финансирования) | • при строительстве объектов капитального строительства, если проектная документация на эти работы подлежит экспертизе;
• при реконструкции объектов капитального строительства, в том числе при проведении работ по сохранению объектов культурного наследия, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности таких объектов, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства, в том числе указанных работ по сохранению объектов культурного наследия, подлежит экспертизе |
Предмет | Проверка соответствия выполняемых работ:
• проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям энергетической эффективности и требований оснащённости объекта капитального участка приборами учёта используемых энергетических ресурсов); • требованиям технических регламентов; • результатам инженерных изысканий; • требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство ГПЗУ; • разрешённому использованию участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. |
Соблюдение:
• соответствия выполняемых работ и применяемых строительных материалов и изделий в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям утверждённой проектной документации (в том числе с учётом изменений, внесённых в рабочую документацию и являющихся частью такой проектной документации) и (или) информационной модели (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями ГрК РФ; • требования наличия разрешения на строительство; • выполнения требований закона о полномочиях на выполнение работ, наличия членства СРО (п.п. 2, 3.1 ст. 52 ГрК РФ); • требований к обеспечению консервации объекта капитального строительства (п. 4 ст. 52 ГрК РФ); • требований к порядку осуществления строительного контроля, установленных ГрК РФ, иными нормативными правовыми актами; • требований наличия разрешения на строительство и соответствия объекта капитального строительства параметрам, указанным в разрешении на строительство, если разрешение на строительство требуется для строительства или реконструкции объекта капитального строительства; соответствия параметров объектов капитального строительства предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется разрешение на строительство(7). |
Форма проведения | • проверка в ходе выполнения работ
• освидетельствование скрытых работ • промежуточная приёмка работ, влияющих на безопасность конструкций • приёмка законченных видов (этапов) работ • итоговая проверка (предмет надзора – см. выше) |
Важно: надзор осуществляется с даты получения извещения о начале работ. Отсутствие извещения является основанием для отказа в выдаче итогового акта – заключения о соответствии(8).
Проведение проверок осуществляется на основе риск-ориентированного подхода(9), однако региональный надзор осуществляется без проведения плановых контрольных (надзорных) мероприятий(10). Проверки осуществляются на основании программы проверок формируемой с учётом определённых проектной документацией архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также сроков выполнения работ по строительству, реконструкции. Программа проверок направляется контролируемому лицу. Итоговая проверка после завершения строительства (реконструкции) – на основании извещения застройщика или технического заказчика об окончании работ. Формы документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора, утверждены Приказом Ростехнадзора от 12.03.2020 № 107(11). |
Результат | • акты по результатам контрольных мероприятий (в т. ч. на скрытые работы), контрольные мероприятия отражаются в общем журнале работ
• акт после завершения строительства, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта требованиям проектной документации |
При наличии нарушений – акт и предписание, иные результаты заносятся в журнал.
После итоговой проверки (при отсутствии нарушений) – акт, заключение о соответствии. При наличии сведений о факте осуществления строительства объекта капитального строительства без разрешения на строительство или о факте несоответствия объекта требованиям, указанным в разрешении, а также факта несоответствия объекта предельным параметрам разрешённого строительства (если для строительства не требуется получение разрешения) – орган надзора направляет в уполномоченный орган уведомление о выявлении самовольной постройки. |
(1) В соответствии с разъяснениями ФАС России «О правомерности проведения строительно-монтажных работ и строительного контроля одной организацией» подрядчику (генеральному подрядчику) по договору строительного подряда не могут быть переданы функции заказчика по контролю за строительством. Заказчик обязан обеспечить строительный контроль либо путём личного его осуществления, либо путём возложения данной обязанности на лицо, не выполняющее работы по договору строительного подряда.
(2) Функции строительного контроля вправе осуществлять работники заказчика, на которых в установленном трудовым законодательством порядке возложена обязанность по осуществлению такого контроля.
(4) Федеральный государственный строительный надзор не осуществляется при строительстве, реконструкции автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, расположенных на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, в том числе если реконструкция осуществляется только на территории одного субъекта Российской Федерации, в случае проведения государственной экспертизы проектной документации соответствующей автомобильной дороги органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или подведомственным ему государственным (бюджетным или автономным) учреждением и направления в соответствии с п. 5 ст. 52 ГрК РФ извещения о начале работ по строительству, реконструкции соответствующей автомобильной дороги после дня вступления в силу настоящего постановления.
(5) Например, в соответствии с Приказом ФСО России от 03.11.2023 № 140 «Об утверждении Порядка организации и осуществления федерального государственного строительного надзора при строительстве и реконструкции объектов органов государственной охраны». Организационно-контрольным управлением Федеральной службы охраны РФ осуществляется государственный строительный надзор на объектах органов государственной охраны и в организациях, находящихся в ведении ФСО России. См., аналогично, Приказ министра обороны РФ от 10.01.2022 № 6 «Об утверждении Порядка организации и осуществления федерального государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции объектов обороны и безопасности, входящих в военную инфраструктуру Вооружённых Сил Российской Федерации, объектов обороны и безопасности войск национальной гвардии Российской Федерации», Приказ СВР России от 16.03.2022 № 21 «Об утверждении Положения по организации и осуществлению федерального государственного строительного надзора на объектах Службы внешней разведки Российской Федерации и форм документов, используемых при осуществлении федерального государственного строительного надзора на объектах Службы внешней разведки Российской Федерации», Приказ ФСБ России от 29.03.2022 № 129 «Об утверждении Порядка организации и осуществления федерального государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства органов федеральной службы безопасности».
(6) В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 № 1747 «О Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга» таким уполномоченным органом в Санкт-Петербурге является Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
(7) Применяется в отношении объектов, указанных в п. 2 ст. 54 ГрК РФ.
(8) Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.07.2016 № Ф01-2638/2016 по делу № А38-477/2015; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.09.2015 № Ф06-38/2015 по делу № А55-26899/2014; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.12.2012 по делу № А32-10655/2012; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2009 № Ф03-7635/2009 по делу № А59-390/2009.
(9) В целях применения риск-ориентированного подхода при организации регионального государственного строительного надзора строящиеся, реконструируемые объекты капитального строительства подлежат отнесению к определённым категориям риска в соответствии с Правилами отнесения деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и (или) используемых ими производственных объектов к определённой категории риска или определённому классу (категории) опасности, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.08.2016 № 806 «О применении риск-ориентированного подхода при организации отдельных видов государственного контроля (надзора) и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
(10) Ранее в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» при осуществлении регионального государственного строительного надзора программа проверок составляется с учётом максимального количества проверок за период строительства, реконструкции объекта капитального строительства для соответствующей категории риска строящегося, реконструируемого объекта капитального строительства. Однако с принятием Постановления Правительства РФ от 01.12.2021 № 2161 «Об утверждении общих требований к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора, внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 2021 г. № 1087 и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» такой подход был отменён.
(11) Приказ Ростехнадзора от 12.03.2020 № 107 «Об утверждении форм документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора».
1.7.2. Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации
После завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится проверка, по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (в том числе с учётом изменений, внесённых в рабочую документацию и являющихся частью такой проектной документации) (далее – заключение), или об отказе в выдаче такого заключения.
В соответствии с пп. 9 п. 3 ст. 55 ГрК РФ заключение должно быть в составе пакета документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
После завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства органами надзора проводится выездная проверка, по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в том числе с учётом изменений, внесённых в рабочую документацию и являющихся частью такой проектной документации) и (или) информационной модели (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями ГрК РФ) либо об отказе в выдаче заключения о соответствии.
Орган надзора выдаёт заключение о соответствии, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства не были допущены нарушения вышеуказанных требований либо такие нарушения были устранены до дня окончания итоговой проверки. Следует отметить, что, несмотря на то что заключение подтверждает соответствие объекта проектной документации (информационной модели), в случае, когда устранение нарушения не влечёт необходимости повторного прохождения экспертизы, уполномоченный орган не вправе заявлять подобное требование[1].
При проведении итоговой проверки:
- визуальному осмотру подлежит построенный, реконструированный ОКС в полном объёме (включая отдельные выполненные работы, строительные конструкции, участки сетей инженерно-технического обеспечения, инженерные системы и оборудование и применённые строительные материалы (изделия));
- проверке подлежат все акты (предписания, извещения) об устранении нарушений (недостатков), выявленных при осуществлении государственного строительного надзора и проведении строительного контроля.
Орган надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии в следующих случаях:
- при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства допущены нарушения требований проектной документации и (или) информационной модели, и такие нарушения не устранены до дня окончания итоговой проверки;
- при проведении итоговой проверки установлено, что работы по строительству, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме, предусмотренном проектной документацией, не завершены.
Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче заключения о соответствии составляются в форме электронного документа, подписываются инспектором (инспекторами), осуществлявшим итоговую проверку, утверждаются приказом (распоряжением) органа надзора и направляются застройщику или техническому заказчику в течение 5 рабочих дней со дня завершения итоговой проверки посредством электронной почты, информационных систем либо на бумажном носителе в случае, предусмотренном п. 9 ст. 21 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ.
Решение об отказе в выдаче заключения должно быть обоснованным, со ссылками на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию. Отсутствие в решении об отказе соответствующего обоснования является нарушением[2].
Принятие органом государственного строительного надзора решения об отказе в выдаче заключения не препятствует повторному обращению после устранения причин отказа. Неправомерный отказ может быть оспорен в судебном порядке. В соответствии с правилами гл. 22 КАС РФ (или гл. 24 АПК РФ, если речь идёт о нарушении прав заявителя в сфере предпринимательской деятельности) подаётся заявление о признании недействительным решения уполномоченного органа и об обязании выдать документ[3]. Бремя доказывания соответствия принятого решения нормам и принципам действующего законодательства возложено на принявший такое решение надзорный орган[4]. Отметим, что судебной практике известны случаи, когда заявитель требовал признать факт, имеющий юридическое значение, – соответствие построенного объекта требованиям градостроительных норм, при этом отказ в выдаче заключения он ранее не оспаривал. Вместе с тем, по мнению суда, для обращения с подобным заявлением необходимо предварительно исчерпать иные механизмы защиты (в данном случае – процедуру оспаривания ненормативного акта)[5]. Однако при доказанности истцом надлежащими документами (заключением эксперта, актом обследования) того обстоятельства, что строение произведено им в соответствии с проектной документацией, получило положительную оценку в части соблюдения требований технических регламентов, но уполномоченный орган отказал в выдаче такого заключения неправомерно, объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, – в этом случае самовольная постройка, возведённая истцом, может быть легализована[6]. Представляется, данным способом защиты следует воспользоваться в случае, если отказ в выдаче заключения по какой-либо причине не был оспорен (например, пропуск срока на обращение с административным исковым заявлением). Вместе с тем существует риск признания подобного механизма обходом закона.
1.7.3. Разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию
Согласно п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (далее – разрешение) представляет собой документ, который удостоверяет:
- выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией;
- соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешённому использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта – проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Эксплуатация объекта при отсутствии соответствующего разрешения является правонарушением, ответственность за совершение которого предусмотрена ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик (либо технический заказчик на основании договора и доверенности[7]) обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления[8], выдавшие разрешение на строительство (далее – разрешительный орган) путём:
- непосредственного обращения в разрешительный орган;
- обращения через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и разрешительным органом;
- с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг или региональных порталов государственных и муниципальных услуг;
- с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности;
- для застройщиков, наименования которых содержат слова «специализированный застройщик», наряду с вышеуказанными способами обращения, возможно обращение с использованием единой информационной системы жилищного строительства, предусмотренной законом № 214-ФЗ, за исключением случаев, если в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации подача заявления о выдаче разрешения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию осуществляется через иные информационные системы, которые должны быть интегрированы с единой информационной системой жилищного строительства.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение на строительство;
- документы, подтверждающие соответствие объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (например, техническое заключение)[9];
- акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией);
- схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;
- заключение органа государственного строительного надзора (см. выше – заключение);
- акт приёмки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утверждённый соответствующим органом охраны объектов культурного наследия (при проведении работ в отношении объекта культурного наследия);
- технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с законом № 218-ФЗ, за исключением ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в отношении которого в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[10] государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав не осуществляются.
Правительством РФ, помимо указанных в ГрК РФ документов, могут устанавливаться дополнительные требования, необходимые для получения разрешения. Например, до 2015 года предоставление технического плана объекта было предусмотрено подзаконным актом[11].
Документы, указанные в п.п. 1–2 и 6 (см. выше), запрашиваются разрешительным органом у компетентного должностного лица самостоятельно, если застройщик их не представил в составе заявления. Документы, указанные в п.п. 1, 4, 5, 7, 8 направляются заявителем самостоятельно, если указанные документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) отсутствуют в распоряжении органов власти (т. е. не предоставлялись ранее в рамках соответствующих процедур).
Следует отметить, что законом № 408-ФЗ[12] введена упрощённая процедура регистрации права на построенные, реконструированные здания, сооружения, которая предоставляет возможность государственной регистрации права собственности за застройщиком и/или инвестором (если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись с привлечением средств иных лиц, за исключением случаев привлечения средств дольщиков в соответствии с законом № 214-ФЗ), с учётом их договорённостей о распределении результатов инвестирования, в указанном случае к заявлению о выдаче разрешения на ввод также прикладываются:
- договор, заключённый между застройщиком и иным лицом, предусматривающий возникновение права собственности застройщика или иного лица на созданный объект;
- документы, подтверждающие исполнение застройщиком и иным лицом обязательств по указанным договорам.
Согласно поправкам в п. 5 ст. 55 ГрК РФ[13], вступившим с силу с 28 декабря 2019 года, нормативный срок выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию был сокращён с 7 до 5 рабочих дней.
Кроме того, указанными поправками была прямо закреплена возможность выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении отдельных этапов строительства, выделенных в рамках единого разрешения на строительство.
Законом установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения:
- отсутствие документов, требуемых в соответствии с ГрК РФ (в том числе в случае, когда разрешительный орган не смог получить данные документы самостоятельно по причине их отсутствия у компетентных лиц).
Отметим, что неполучение разрешительным органом от компетентных должностных лиц документов в сроки, установленные для рассмотрения заявления застройщика[14], не может являться основанием для отказа в выдаче такого разрешения (п. 6.1 ст. 55 ГрК РФ, а также материалы судебной практики[15]);
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта – требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
- несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;
- несоответствие объекта капитального строительства разрешённому использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию[16].
Последний случай создаёт существенные риски для застройщика, так как несоответствие на «дату обращения за разрешением на ввод в эксплуатацию» означает, что появление зон с особыми условиями использования в период строительства при абсолютно легальном разрешении на строительство создаёт неконтролируемые застройщиком риски того, что объект не сможет быть введён в эксплуатацию. Разрешение (за исключением разрешения в отношении линейного объекта) выдаётся застройщику в случае, если в разрешительный орган передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Разрешение является основанием для постановки на государственный кадастровый учёт построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учёта реконструированного объекта. Форма разрешения утверждена Приказом Минстроя России от 03.06.2022 № 446/пр[17]. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке (гл. 22 КАС РФ).
При этом за 2020–2022 г. в ГрК РФ был внесён ряд поправок, существенным образом скорректировавший вопросы получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Во-первых, согласно поправкам, вступившим в силу 13.07.2020[18], статья 55 ГрК РФ была дополнена п. 6.2, в соответствии с которым установлен допустимый процент отклонения площади построенного объекта капитального строительства от площади, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство – такое отклонение не должно превышать установленную в разрешении на строительство и (или) проектной документации площадь более чем на 5%. Аналогичное правило распространено также на линейные объекты с 12.07.2021[19]. Если такое превышение будет допущено, то застройщику будет отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Таким образом, риски для застройщиков в отказе получения разрешения на ввод в эксплуатацию по основаниям, предусмотренным в п. 3 (см. выше), существенным образом снизились.
Во-вторых, согласно поправкам, вступившим в силу 29.12.2020[20], до 01.07.2024 в отношении объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 01.01.2020 и по которым не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию, действует следующий «особый» режим: при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию проверяется соответствие объекта разрешённому использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ, на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта капитального строительства.
Напомним, что, по общему правилу, данные параметры проверяются уполномоченным органом на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, т. е. анализируемое изменение предполагает, что, если изменение ВРИ / установление ЗОУИТ, препятствующих строительству объекта, произойдёт в период со дня выдачи разрешения на строительство до даты рассмотрения документов на ввод в эксплуатацию, во вводе объекта в эксплуатацию не может быть отказано.
В-третьих, согласно поправкам, вступившим в силу 01.09.2022[21], установлены особые требования к заявлению о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, в котором застройщиком указываются (п. 3.6 ст. 55 ГрК РФ):
- согласие застройщика на осуществление государственной регистрации права собственности застройщика на построенные, реконструированные здание, сооружение и (или) на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места в случае, если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись застройщиком без привлечения средств иных лиц;
- согласие застройщика и иного лица (иных лиц) на осуществление государственной регистрации права собственности застройщика и (или) указанного лица (указанных лиц) на построенные, реконструированные здание, сооружение и (или) на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места в случае, если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись с привлечением средств иных лиц;
- сведения об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав;
- адрес (адреса) электронной почты для связи с застройщиком, иным лицом (иными лицами) в случае, если строительство или реконструкция здания, сооружения осуществлялись с привлечением средств иных лиц.
При этом вышеуказанные правила не применяются:
- при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство, реконструкция которых осуществлялись с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом о долевом строительстве, многоквартирного дома, построенного, реконструированного жилищно-строительным кооперативом;
- в случае, если на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на построенные, реконструированные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места;
- при вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, в отношении которого в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав не осуществляются.
В-четвёртых, согласно поправкам, вступившим в силу 19.12.2022[22], до 01.09.2024 выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию осуществляется:
- уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст.ст. 51 и 55 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2023), если это предусмотрено нормативным правовым актом высшего исполнительного органа субъекта РФ;
- уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию федеральными органами исполнительной власти, Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос» в порядке, предусмотренном ст.ст. 51 и 55 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2023), если это предусмотрено нормативным правовым актом Правительства РФ.
Порядок завершения строительства ИЖС путём направления и рассмотрения уведомления об окончании строительства объекта ИЖС или садового дома был подробно проанализирован ранее в разделе 1.6.7.
1.7.4. Случаи, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется
В ГрК РФ прямо не перечислены случаи, когда не требуется получение разрешения, вместе с тем следует учитывать, что разрешение представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство[23]. Таким образом, нет необходимости в получении разрешения на ввод, когда отсутствует необходимость в получении разрешения на строительство[24].
Данный вывод подтверждается тем обстоятельством, что получение разрешения на ввод невозможно без предшествующего получения разрешения на строительство (пп. 3 п. 3 ст. 55 ГрК РФ).
Кроме того, согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения, за исключением случаев, когда для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта не требуется выдача разрешения на строительство, влечёт наложение административного штрафа. Случаи, при которых получение разрешения на строительство не требуется, установлены п. 17 ст. 51 ГрК РФ (подробнее см. выше в соответствующем разделе).