Глава 2. Оформление прав на землю
Оглавление

2.2. Общая процедура предоставления прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности

 

Предоставление участков в собственность

 

В соответствии с п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешённого использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев:

1)  предоставления их в собственность без проведения торгов;

2)  предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства.

Таким образом, основным титулом, на который можно претендовать для застройки земельного участка, является аренда. Это объясняется желанием государственных органов контролировать сроки строительства. Если земельный участок в собственности, то, застраивая его, застройщик может руководствоваться только экономическими факторами, допустим, приостановить проект при наступлении экономического кризиса или вовсе не использовать участок, ожидая изменений рынка. При нарушении сроков строительства, согласованных сторонами в договоре аренды, застройщик будет выплачивать арендодателю неустойку или вовсе лишится прав на земельный участок и незавершённый объект (ст. 239.1 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, по общему правилу продажа земельных участков в собственность осуществляется на аукционе, за исключением закрытого перечня случаев, установленных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Необходимо отметить, что ст. 39.5 ЗК РФ также предусматривает закрытый перечень случаев, когда земельные участки предоставляются в собственность бесплатно. Для целей строительства представляет интерес только бесплатное предоставление земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключён договор о её развитии, лицу, с которым заключён этот договор[1].

 

Предоставление участков в аренду

 

Земельные участки предоставляются в аренду также по итогам аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), за исключением закрытого перечня случаев, о которых будет более подробно сказано позже.

Большим плюсом недавних изменений в ЗК РФ стало установление предельных сроков аренды земельного участка. Раньше участок мог не застраиваться годами, а бесконечные продления сроков приводили к «замораживанию» территорий.

Теперь же п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает предельные сроки аренды земли, которые приведены в таблице 23.

Таблица 23. ПРЕДЕЛЬНЫЕ СРОКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Цель Предельный срок
1 Для строительства, реконструкции зданий, сооружений,

за исключением отдельных случаев

3–10 лет
2 Для размещения линейных объектов 49 лет
3 ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта 20 лет
5 Для завершения объекта незавершённого строительства 3 года
6 Если заключено концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнёрстве, соглашение о муниципально-частном партнёрстве срок действия

соглашения

7 Если заключён договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмных домов коммерческого использования срок действия

договора

8 Если строительство наёмного дома осуществляет некоммерческая организация, созданная субъектом РФ или муниципальным образованием срок, определённый законом субъекта РФ
9 Для сельскохозяйственного производства (за исключением строки 10

настоящей таблицы)

3–49 лет
10 Если участок предоставлен гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества 3 года
11 Собственнику здания, строения, расположенного на данном участке 49 лет
12 Если предоставляется земельный участок, образованный из исходного земельного участка (за исключением КРТ) срок действия

договора

13 Для КРТ в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключён данный договор срок действия

договора

14 Если предоставляется участок взамен участка, изъятого

для государственных или муниципальных нужд

срок, не превышающий оставшегося срока действия договора
15 Для осуществления пользования недрами срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами
16 Предоставление земельного участка, зарезервированного

для государственных и муниципальных нужд

срок, не превышающий срока резервирования земельного участка
17 Для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития срок реализации инвестиционного проекта
18 Для осуществления деятельности, предусмотренной решением о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договором о предоставлении рыбопромыслового участка или договором пользования водными биологическими ресурсами срок действия решения/договора
19 Для осуществления деятельности, предусмотренной договором пользования рыбоводным участком срок действия

договора

20 Для реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключённого в соответствии с законом

от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ (далее – закон № 377-ФЗ)(1)

срок реализации

договора

21 Для предоставления участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение срок действия

охотхозяйственного

соглашения

22 Для предоставления земельного участка юридическому лицу, обеспечивающему в соответствии с ГрК РФ реализацию решения о КРТ[2] срок реализации

решения о КРТ

23 Для реализации масштабного инвестиционного проекта (МИП) срок реализации МИП
24 Собственнику ОКН, приобретённому на конкурсе в соответствии с законом № 178-ФЗ(2) срок выполнения условий конкурса
25 Предоставление земельного участка управляющей компании на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области в случае предоставления земельного участка для целей, предусмотренных Федеральным законом «О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области»(3) срок существования свободной экономической зоны
26 Предоставление земельного участка арендатору здания, сооружения, находящихся в государственной или муниципальной собственности срок действия договора аренды здания, сооружения

 

(1) Федеральный закон от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

(2) Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

(3) Федеральный закон от 24.06.2023 № 266-ФЗ «О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области».

 

Необходимо отметить, что закон определяет не только максимальные сроки предоставления участков в аренду, но и в некоторых случаях минимальные сроки.

Так, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ определяет, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным ВРИ которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе (за исключением предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства), договор заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

При этом если в соответствии с основными ВРИ земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

В соответствии с  Приказом Минстроя России от 15.05.2020 № 264/пр[3] такой срок определяется в зависимости от срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определённый в зависимости от площади объекта капитального строительства, и рассчитывается согласно приложению к Приказу Минстроя России от 15.05.2020 № 264/пр.

Максимальный срок установлен для комплекса зданий и составляет 79 месяцев.

Если же в отношении расположенных на участке здания, сооружения, объекта незавершённого строительства принято решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с предельными параметрами разрешённого строительства, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учётом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции в целях её приведения в соответствие с установленными требованиями.

Продолжая обсуждение вопроса о сроках договора аренды, нельзя не упомянуть п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При этом необходимо учитывать, что для проведения торгов прежнему арендатору необходимо освободить участок от некапитальных построек, которые он размещал в рамках договора аренды, и только потом, если он выиграет торги, вернуть данные постройки на место. Единственное послабление для этого случая указывается в информации Минэкономразвития России[4], согласно п. 11 которой на отношения по аренде земельных участков распространяется п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Иными словами, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Также законодатель урегулировал ситуацию с объектами незавершённого строительства на арендованных земельных участках.

Раньше застройщик арендованного у города земельного участка, если он не успел возвести строение в пределах срока договора аренды, как правило, мог всё равно зарегистрировать право собственности на такой недострой.

В этом ему помогали разъяснения Пленума ВАС РФ. Согласно п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73[5] отказ в регистрации права собственности на объект незавершённого строительства только на основании того, что истёк срок аренды земельного участка, на котором был возведён объект незавершённого строительства,  противоречит закону.

Между тем после окончания договора аренды земельного участка и регистрации права собственности застройщика на объект незавершённого строительства возникала патовая ситуация, в которой застройщик становился вечным пользователем землёй фактически без права её выкупить, а публичный субъект никак не мог передать незавершённый объект другому застройщику или сделать с ним что-либо ещё, поскольку этот объект находился в собственности застройщика. Для того чтобы подобные ситуации больше не возникали, законодатель внёс в ГК РФ поправки, устанавливающие новое основание для прекращения права собственности. Согласно ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

Единственным способом защиты застройщика в такой ситуации является доказывание того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключён (технологически присоединён) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Исходя из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка с незавершённым строительством объектом для завершения работ в отношении такого объекта осуществляется однократно без проведения торгов:

1)  новому собственнику объекта незавершённого строительства, который приобрёл право собственности на торгах на срок, определяемый в соответствии с приказом Минстроя России от 15.05.2020 № 264/пр;

2)  прежнему собственнику объекта на срок до трёх лет (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) в одном из следующих случаев:

  1. уполномоченные органы в течение 6 месяцев после прекращения договора не обратились в суд с требованием об изъятии объекта;
  2. суд отказал в удовлетворении указанного выше требования;
  3. если в торгах на право собственности на недостроенный объект никто не изъявил желания поучаствовать.

Необходимо отметить, что, согласно п. 33 ст. 34 закона РФ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 171-ФЗ), положения ст. 239.1 ГК РФ не будут распространяться на случаи, когда договор аренды был заключён до 01.03.2015.

Таким образом, если застройщик заключил договор аренды до указанного дня и договор прекратился до завершения строительства, ему дадут однократную возможность достроить объект в течение трёх лет.

Вместе с тем даже включение в ГК РФ ст. 239.1 ГК РФ не исключает возможности возникновения все той же патовой ситуации в случае, когда земельный участок после 01.03.2015 однократно уже был предоставлен собственнику объекта незавершенного строительства для окончания его строительства сроком на три года, но не был достроен в указанный срок. При этом публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия заключенного после 01.03.2015 договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, либо в удовлетворении такого требования было отказано по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 239.1 ГК РФ.

Споры, в которых имели место названные обстоятельства, стали предметом рассмотрения Верховного Суда РФ в 2022 году. В обоих случаях, отменяя судебные акты нижестоящих судов, которыми было отказано в удовлетворении требований заявителя о признании незаконным отказа в повторном (после 01.03.2015) предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершённого строительства сроком на три года, Верховный Суд РФ указал не недопустимость возникающей при подобных отказах неопределённости судьбы объекта незавершённого строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключённого ранее в отношении него договора аренды, возникновении рисков нарушения имущественных прав собственника, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений[6].

Отметим, что особые случаи продления срока действия договоров аренды независимо от оснований их заключения и наличия или отсутствия задолженности по арендной плате были предусмотрены Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ[7] и Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ (далее – закон № 58-ФЗ)[8].

В соответствии с антикризисными мерами в условиях Covid-19 и антикризисными мерами 2022 года арендаторы земельных участков получили право путём подачи заявления в срок до 01.03.2021 и до 01.03.2023 потребовать заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды на срок до трёх лет.

Для реализации арендатором данного права на дату его обращения с соответствующим заявлением должны быть соблюдены следующие условия: срок действия договора аренды земельного участка не истёк либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка[9].

 

 

Формирование участка для его предоставления

 

Новая редакция ЗК РФ содержит простую и понятную схему формирования земельных участков. Решение об образовании участка для последующего предоставления может быть принято как по инициативе государственных (муниципальных) органов (п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ), так и по инициативе самих заинтересованных в предоставлении участка лиц (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Для удобства продемонстрируем процедуру формирования земельного участка для последующего предоставления, инициированную заинтересованным лицом, в виде таблицы (см. таблицу 24).

 

Таблица 24.
ПРОЦЕДУРА ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ИНИЦИАТИВЕ
ЗАЯВИТЕЛЯ ДЛЯ ПОСЛЕДУЮЩЕГО ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ[10]

 

Порядок действий Цель Пояснение
1 Разработка схемы расположения ЗУ (если нет проекта межевания) Выполняется заявителем
2 Решение о предварительном

согласовании

Выполняется органом власти в течение двадцати дней[11]
3 Кадастровые работы Выполняются кадастровым инженером по договору с заявителем в предусмотренный договором срок
4 Кадастровый учёт Выполняется Росреестром в течение 7 рабочих дней
5 Обращение с заявлением о проведении аукциона / предоставлении

без аукциона

Выполняется заявителем
6 Регистрация прав на земельный участок (за исключением участков, собственность на которые не разграничена) Выполняется органом власти (срок не установлен). Сама процедура регистрации занимает 7 рабочих дней
7 Получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения)

 

(если обязательно)

Выполняется органом власти. Срок предоставления информации со стороны правообладателей сетей  составляет 5 рабочих дней[12]
8 Принятие решения о проведении аукциона Выполняется органом власти в течение двух месяцев с момента получения заявления о проведении

аукциона

 

 

Предоставление земельных участков без проведения торгов

 

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов установлен ст. 39.14 ЗК РФ. Отметим, что указанный порядок применим вне зависимости от основания, по которому лицо вправе претендовать на получение земельного участка без проведения торгов и получаемого права за отдельными исключениями, прямо установленными в п. 7 ст. 39.14 ЗК РФ:

1)  предоставление земельных участков в собственность граждан бесплатно (согласно ст. 39.19 ЗК РФ);

2)  в случае признания аукциона несостоявшимся (применяются правила аукционной документации);

3)  заключение договора мены земельного участка; предоставление земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование;

4) предоставление земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование;

5)  заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для освоения территории в целях КРТ;

6)  заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования;

7)  в случае предоставления земельных участков гражданам в безвозмездное пользование, аренду, собственность в соответствии с законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ (далее – закон № 119-ФЗ).

В отношении отдельных оснований предоставления прав на участок могут устанавливаться особенности[13].

Также законом № 58-ФЗ (а рамках антикризисных мер – 2022) в 2022, 2023 и 2024 годах Правительству РФ предоставлено право устанавливать особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определять случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сокращать сроки предоставления таких земельных участков[14].

В случае, если в соответствии с ЗК РФ допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель.

Порядок предоставления земельного участка (если земельный участок образован и не требуется уточнение его границ) выглядит следующим образом:

1)  подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления[15] о предоставлении земельного участка с указанием основания и вида испрашиваемого права (рассмотрение в срок не более 20 дней[16]);

2)  подготовка проекта договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трёх экземплярах и их подписание и направление для подписания заявителю[17];

3)  заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Дополнительно отметим, что п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ содержит в себе исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов[18].

 

 

Перечень документов, предоставляемых одновременно с заявлением (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ)

 

Для получения земельного участка необходимо, чтобы субъектом РФ или муниципальным образованием (в зависимости от уровня собственника земельного участка) был:

1)  определён уполномоченный орган;

2)  принят административный регламент[19].

В случае, если участок не образован (или границы такого земельного участка подлежат уточнению), подаче заявления о предоставлении предшествуют:

1)  подготовка схемы расположения земельного участка / наличие его в проекте межевания;

2)  подача в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

3)  принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (срок действия решения составляет два года);

4)  обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка;

5)  осуществление кадастрового учёта земельного участка или уточнения границ, а также регистрации права государственной или муниципальной собственности на него[20].

Порядок предварительного согласования предоставления земельного участка, а также основания для отказа в таком согласовании установлены ст. 39.15 ЗК РФ. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, также должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешённого использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка в случае, если указанная в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка цель его использования:

1)  не соответствует ВРИ земельных участков, установленным для соответствующей территориальной зоны;

2)  не соответствует категории земель, из которых такой земельный участок подлежит образованию;

3)  не соответствует разрешённому использованию земельного участка, из которого предстоит образовать земельный участок, указанный в заявлении о предварительном согласовании его предоставления.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов определён исчерпывающим образом в ст. 39.16 ЗК РФ.

Отметим, что до 01.01.2020 исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления были вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями, установленными ЗК РФ. С 01.01.2020 исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления лишены такой возможности: отказ допускается только по основаниям, установленным ЗК РФ.

 

Определение уполномоченного органа

 

Как было указано выше, решение о согласовании схемы размещения земельного участка и последующие решения в рамках процедуры предоставления земельного участка принимаются неким уполномоченным органом.

Рассмотрим, как установить, какой орган является уполномоченным на предоставление необходимого земельного участка.

Из комплексного толкования ст.ст. 9–11, 39.2 ЗК РФ можно выявить следующее распределение компетенции по распоряжению землями:

1)  Российская Федерация осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности;

2)  субъекты Российской Федерации осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

3)  органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Возникает вопрос, как определить, к чьей собственности относится испрашиваемый земельный участок. Прежде всего, можно воспользоваться бесплатными публичными сервисами. Если участок сформирован, то по его кадастровому номеру можно установить собственника с помощью сайта Росреестра[21]. Кроме того, можно проверить земельный участок на принадлежность субъекту РФ путём обращения к реестру собственности субъекта. Такой реестр, в частности, имеется в Петербурге, и отдельные сведения из него можно получить в электронном виде, без какой‑либо платы[22]. Если же электронные сервисы не помогли, придётся обратиться за получением выписки из ЕГРН, в которой должен быть отражён собственник земельного участка.

Не исключён вариант, что конкретный правообладатель земельного участка в указанных выше источниках значиться не будет. Вместо этого заинтересованное лицо увидит формулировку «государственная собственность» или данные будут скрыты (характерно для персональных данных физических лиц). Это, как правило, означает, что земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Исходя из п. 1 ст. 3.3 закона № 137-ФЗ, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Данная статья также устанавливает органы, которые имеют право распоряжаться такими землями. Распоряжение осуществляется:

  • органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением других случаев, указанных в настоящем перечне;
  • органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа, за исключением случаев, предусмотренных в настоящем перечне;

3)  органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, за исключением других случаев, указанных в настоящем перечне;

4)  органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением других случаев, указанных в настоящем перечне;

5)  органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя;

6)  федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения;

7)           федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий»;

8)  органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.

Определившись с уровнем, на котором должны приниматься решения о предоставлении земельного участка, застройщику остаётся определить непосредственный орган, в который требуется направить соответствующие документы. Скорее всего, это будет комитет (департамент, управление), название которого связано с управлением или распоряжением имуществом или непосредственно землёй, но доподлинно застройщик сможет в этом убедиться, только отыскав в положении о соответствующем комитете полномочия по распоряжению земельными участками.

 

Заключение договора в судебном порядке

 

Если все процедуры пройдены и застройщиком выиграно на торгах право на заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка, но уполномоченный орган по какой-либо причине уклоняется от заключения такого договора, гражданское законодательство предоставляет специальный механизм защиты – заключение договора через суд.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На практике это означает, что на регистрацию подаётся подписанный в одностороннем порядке договор и заверенные надлежащим образом судебные акты о понуждении к его подписанию. Эти судебные акты восполняют отсутствующее волеизъявление другого лица на заключение договора, но не на государственную регистрацию (в отношении неё требуется получение ещё одного решения суда).

При заключении договора через суд принципиально важно минимизировать споры по условиям договора и свести спор к доказыванию обязанности уполномоченного органа заключить соответствующий договор. С этой целью необходимо провести мониторинг местного законодательства на предмет наличия утверждённой формы договора аренды или купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Такие формы, в частности, есть в Санкт-Петербурге[23].

Отдельное внимание необходимо обратить на то, что зачастую от лица органов власти действует агент, который претендует на получение соответствующего вознаграждения за подготовку участка к продаже. Причём условие о вознаграждении такого агента может быть включено непосредственно в утверждённую форму договора. Однако, как показывает судебная практика, несмотря на действие принципа свободы формулирования условий договора, заявитель может исключить подобные условия из формы. Исключение таких условий не приведёт к отказу в исковом требовании о заключении договора[24].

 

Продление договора аренды и внесение изменений в договор аренды

 

Продление договора аренды

 

Как было указано выше, законом № 171-ФЗ в ЗК РФ были внесены изменения, в соответствии с одними из которых п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает предельные сроки аренды земли (приведены в таблице 23). Таким образом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный данным пунктом ЗК РФ, а по истечении этого срока прекращает своё действие.

Необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые имеют приоритет над общими нормами ГК РФ об аренде.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Так, ст. 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право надлежащим образом исполнявшего свои обязанности арендатора по истечении срока аренды на заключение договора на новый срок (п. 1) и возобновление договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределённый срок в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя (п. 2).

При этом в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В этой связи положения ст. 621 ГК РФ после 1 марта 2015 года (дата вступления в силу закона № 171-ФЗ) не применяются.

Однако в ЗК РФ прямо указаны случаи, в которых заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается, а именно:

  1. земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (кроме случаев, когда договор был заключён с единственным участником аукциона или лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе) (пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ);
  2. земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд (пп. 2 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ);
  3. на земельном участке расположен объект незавершённого строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Наибольший интерес для застройщиков представляет последний из указанных случаев. В соответствии с ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта в одном из следующих случаев при соблюдении соответствующих условий:

1)  собственнику объекта незавершённого строительства, если:

–   право собственности на объект незавершённого строительства приобретено по результатам публичных торгов;

–   ранее этот объект был изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

2)  собственнику объекта незавершённого строительства при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, если:

–   уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов;

–   судом отказано в удовлетворении вышеуказанного требования;

–   этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Также особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, установлены п. 21 ст. 3 закона № 137-ФЗ, который устанавливает аналогичную возможность приобрести земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершённого строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду.

При реализации на практике указанной нормы необходимо также иметь в виду, что согласно сложившейся практике Верховного Суда РФ само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, расположенный на арендуемом земельном участке, предоставленном в аренду до 01.03.2015, не может являться основанием для отказа в его предоставлении заявителю для завершения строительства объекта незавершённого строительства[25].

 

Внесение изменений в договор аренды

 

При заключении дополнительных соглашений об изменении условий договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать правовое регулирование, содержащееся в следующих нормах Гражданского и Земельного кодексов РФ.

В соответствии с п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключённого по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами по основаниям, установленным законом; в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключённый по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п.п. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешённого использования такого земельного участка не допускается.

Из указанных норм следует, что изменение условий договора не допускается, когда изменяются условия договора:

а)  имевшие существенное значение для определения цены на торгах в договоре, заключённом по результатам торгов;

б) о виде разрешённого использования земельного участка в договоре, заключённом по результатам торгов и в случае признания торгов несостоявшимися.

Таким образом, заключение дополнительного соглашения к договору аренды, изменяющего его условия в части видов разрешённого использования, не допускается в любом случае, в том числе учитывая заключение договора аренды с единственным участником аукциона. При этом применение вышеуказанных норм к случаям внесения изменений в договоры аренды, заключённые с единственным участником аукциона, представляет отдельный интерес, так как признание торгов несостоявшимися и заключение договора с единственным участником свидетельствуют об отсутствии проведения торгов (и, соответственно, об отсутствии определения цены на торгах), а, следовательно, договор в таком случае нельзя считать заключённым по результатам аукциона.

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключён путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Исходя из п. 6 ст. 39.6 и п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ, в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие или не подано ни одной заявки, аукцион признаётся несостоявшимся, и договор аренды заключается с единственным участником аукциона.

Из толкования вышеприведённых норм следует, что в случае признания торгов несостоявшимися по причине подачи единственной заявки единственный участник, подавший заявку, не признаётся победителем торгов, а, следовательно, п. 7 ст. 448 ГК РФ в случае заключения договора с таким лицом неприменим. Данный вывод также подтверждается судебной практикой[26].

Кроме того, на заключение договора аренды в рассмотренном случае не по результатам проведения аукциона прямо указывает Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), в соответствии с пп. 15 п. 1 ст. 17.1 которого заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением предоставления указанного права на такое имущество лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона.

Необходимо отметить, что, несмотря на все вышеуказанные риски, в некоторых регионах изменение ВРИ в договоре аренды не считается нарушением – в частности, в п. 5.3 Постановления Правительства Москвы от 28.04.2009 № 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учёт земельных участков в городе Москве» отмечается, что в случае, если арендатор земельного участка, являющийся собственником расположенных на нём объектов недвижимости (зданий, сооружений), намерен осуществить на нём строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, то на основании принятого по заявлению арендатора в установленном порядке правового акта[27] в договоре аренды изменяется цель предоставления такого участка в соответствии с видами разрешённого использования, определёнными в градостроительном плане земельного участка. Таким образом, в Москве предусматривается возможность изменить вид разрешённого использования соответствующих земельных участков в ЕГРН путём принятия соответствующего распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы[28] и изменить цель предоставления соответствующих земельных участков по договорам аренды на «для строительства (реконструкции)…».

В соответствии с п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Учитывая указанные формулировки, нужно признать, что возможно толкование п. 8 ст. 448 ГК РФ таким образом, что определение цены на торгах происходит не только в случае их проведения, но и при определении начальной цены, по которой заключается договор с единственным участником аукциона, а соответственно, в некоторых случаях рассматриваемая норма подлежит применению и в случае признания торгов несостоявшимися.

Необходимо отметить, что само по себе понятие «существенности условий договора для определения цены на торгах» является оценочным и подлежит определению отдельно в каждом конкретном случае с учётом всех обстоятельств дела.

Так, в случае заключения договора аренды с единственным участником аукциона может быть два варианта определения начальной цены, по которой заключается договор, в зависимости от которых может быть применим п. 8 ст. 448 ГК РФ:

  1. Устанавливается в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В указанном случае определение цены договора производится независимо от каких-либо условий договора, а соответственно, п. 8 ст. 448 ГК РФ неприменим.

  1. Устанавливается в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В указанном случае условия договора могут повлиять на определение цены договора, когда они учитывались при проведении оценки. Например, если оценщиком был использован доходный метод и учитывались такие параметры, как площадь застройки или этажность объекта капитального строительства. Соответственно, при расчёте начальной цены таких параметров они могут рассматриваться как условия договора, которые существенно повлияли на определение цены.

Если же при проведении оценки использовался, например, сравнительный метод и не учитывались какие-либо параметры застройки участка, соответствующие условия договора, очевидно, не имели существенного значения для определения цены.

 

 

ОБНОВЛЕНО