2.4.Последствия завершения строительства применительно к правам на землю

Права на землю после окончания строительства

Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).

Завершение строительства многоквартирного жилого дома

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

В отношении земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, введённые в эксплуатацию до дня введения в действие в ЖК РФ, право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона. При этом, если такой земельный участок был образован до введения в действие ЖК РФ, право собственности на земельный участок возникает с момента введения в действие ЖК РФ (п. 2 ст. 16 Вводного закона)^[1]. В случаях, когда земельный участок был поставлен на кадастровый учёт после введения в действие ЖК РФ, – с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона).

В силу п.п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется^[2].

Право собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, введённый в эксплуатацию после введения в действие ЖК РФ, переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:

1)  До 1 января 2017 года судебная и правоприменительная практики исходили из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный и частный собственники утрачивают право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)^[3].

Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН^[4], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган вносит запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок  пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику. С 29.06.2021 вступил в силу новый порядок ведения ЕГРН^[5]. Его нормы (п. 162) содержат в себе положения, аналогичные ранее закреплённым в п. 139 утратившего силу порядка ведения ЕГРН.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращалась Росреестром не сразу, а «по частям», пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Кроме того, с учётом положений ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон № 218-ФЗ) Росреестр осуществлял соответствующие регистрационные действия исключительно на основании заявлений^[6].

Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ^[7] п. 5 ст. 40 закона № 218-ФЗ был изложен в новой редакции^[8]. Согласно действующей редакции названной нормы при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нём, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в ЕГРН (без указания в ЕГРН имён (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Таким образом, с 30.04.2021 право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок подлежит регистрации, а право собственности застройщика и публичного собственника, соответственно, прекращению в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме.

С учётом данных изменений положения п. 162 порядка ведения ЕГРН противоречат п. 5 ст. 18 закона № 218-ФЗ и не подлежат применению.

Дополнительно отметим, что даже без учёта изменений, внесённых в п. 5 ст. 40 закона № 218ФЗ Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ, в судебной практике имел место подход, согласно которому положения п. 139 (соответственно и п. 162) порядка ведения ЕГРН противоречили положениям нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу (п. 2 ст. 36 ЖК РФ)^[9]. Соответственно, они не подлежали применению и не могли являться препятствием в регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме. Согласно данной правовой позиции право собственности застройщика на земельный участок прекращалось в силу закона с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, а регистрация прекращения права собственности застройщика в ЕГРН должна была быть осуществлена по заявлению застройщика^[10].

С учётом того, что действующая редакция п. 5 ст. 40 закона № 218-ФЗ содержит прямое указание на отсутствие необходимости обращения застройщика с заявлением для регистрации прекращения его права собственности на земельный участок, на текущий момент Росреестр фактически отказался от буквального применения п. 162 порядка и изменил свою правовую позицию. При направлении очередных рекомендаций территориальным органом Росреестр указал, что при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляются: государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нём; государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном п. 16 порядка ведения ЕГРН^[11].

Также из п. 139, п. 162 указанных выше порядков следует, что договор строительной аренды должен быть прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам. Вместе с тем судебная практика также не восприняла положения данных нормативных актов применительно к определению момента прекращения договора аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома. Арбитражные суды признают договор строительной аренды прекращённым с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме^[12].

Таким образом, договор аренды земельного участка, сформированного для строительства, последующей эксплуатации и обслуживания конкретного многоквартирного дома, а также право собственности застройщика (иного частного собственника), публичного собственника прекращается с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме.

2)  Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома^[13]. Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит. По данному вопросу сложилась единообразная судебная практика^[14]. Аналогичный правовой подход разделяется и Росреестром^[15].

При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

Также отметим, что в феврале 2023 года Верховным Судом РФ было рассмотрено дело, в котором застройщик оспаривал отказ Росреестра в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок, мотивированный тем, что на земельном участке было возведено два дома, и земельный участок под каждым из них сформирован не был.

Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, при котором указал судам дать оценку доводам застройщика и представленным в их обоснование доказательствам на предмет того, каким образом при проектировании строительства двух многоквартирных домов была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведённого под застройку; исследовать вопрос, являются ли спорные многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления твёрдых коммунальных отходов и т. д.)^[16].

Таким образом, нельзя исключать, что судебная практика по данному вопросу изменится, и право собственности застройщика будет подлежать прекращению на основании разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из нескольких возведённых на общем земельном участке многоквартирных домов в случаях, когда такие дома возводились как единый жилищный комплекс, имеют общие коммуникации, и объекты инфраструктуры и образование отдельных земельных участком под каждым из них проектной документацией не предусматривались.

Завершение строительства иного объекта капитального строительства

Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.

В соответствии с п. 1 ст. 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объёме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.

Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.

Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.

Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:

1)  по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;

2)  из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;

3)  из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».

В этой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит. Однако это не влияет на позицию судов, что оценка «соразмерности» участка является одним из ключевых вопросов споров о выкупе участков.

Кроме того, в письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 № Д23и-2954 указано, что правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Несмотря на позицию Минэкономразвития России, судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно.

В связи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.

Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику. Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.

Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит. Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому, буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.

Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием. Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости. Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка^[17].

В настоящее время суды по-прежнему при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, обращаются к п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства. Выделенное положение становится основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.

Пока судебная практика применения ст. 39.20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту. Наоборот, в отсутствие в положениях действующего законодательства прямых норм о возможности предоставления в собственность земельного участка только той площадью, которая требуется для эксплуатации расположенных на нём объектов, суды считают предоставление в собственность без проведения торгов земельного участка большей площадью нарушением пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 14 ст. 39.16, ст. 39.20 ЗК РФ. При этом отмечается, что, испрашивая большую, чем требуется для эксплуатации объекта, площадь земельного участка, заявитель фактически намеревается использовать часть земельного участка, которая не требуется для эксплуатации объекта, не в соответствии с разрешённым использованием (не для эксплуатации объекта), поэтому в предоставлении такого земельного участка ему должно быть отказано на основании п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ^[18].

Поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.

Права на землю собственников индивидуальных жилых домов в границах малоэтажного жилого комплекса

Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ (далее – закон № 476-ФЗ)^[19] в закон № 214-ФЗ, а также в ряд других нормативных актов внесены изменения, связанные с закреплением в действующем законодательстве РФ понятия малоэтажного жилого комплекса и особо правового регулирования деятельности по его строительству.

В соответствии с п. 6 ст. 2 закона № 214ФЗ малоэтажный жилой комплекс – совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории.

Конституционный суд РФ неоднократно указывал, что индивидуальные жилые дома как объекты права собственности и жилищных прав обладают своей спецификой, которая предопределяет особенности правового регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением ими. Обеспечение реализации гражданами, проживающими в этих домах, конституционного права на жилище предполагает, помимо прочего, создание и надлежащую эксплуатацию объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенной для обслуживания как самих домов, так и выделенных под их строительство земельных участков^[20].

Также Конституционным судом РФ отмечалось, что интенсивность развития в России рыночных отношений и освоения земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства привела к созданию в границах населённых пунктов (в качестве элементов планировочной структуры) относительно обособленных от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твёрдых бытовых отходов и др.).

При этом в законодательстве в течение длительного периода отсутствовала регламентация правового режима объектов общей инфраструктуры собственников индивидуальных жилых домов в таком комплексе.

С вступлением в силу изменений, внесённых законом № 476-ФЗ (с 01.03.2022), урегулировано создание и правовой режим таких объектов в случаях, когда для строительства индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется привлечение денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) с учётом особенностей, предусмотренных законом № 214-ФЗ.

В названных случаях застройщик обязан в числе прочего раскрывать информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства малоэтажном жилом комплексе (перечень объектов с указанием видов их разрешённого использования, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания этих объектов)^[21]. Сведения об общем имуществе подлежат указанию в ДДУ (пп. 1 п. 4.2 ст. 4, п. 5 ст. 23.6 закона № 214-ФЗ) и в проектной декларации (п. 1.1 ст. 19, п. 3 ст. 21 закона № 214-ФЗ).

К общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе (далее – общее имущество) относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твёрдых коммунальных отходов (п. 4.3 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Также положениями закона № 214-ФЗ предусматривается, что общее имущество подлежит передаче либо в общую долевую собственность участников долевого строительства (собственников индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса)^[22], либо безвозмездно в государственную или муниципальную собственность^[23].

В случае передачи общего имущества в общую долевую собственность участников строительства в отношении такого общего имущества устанавливается правовой режим, аналогичный режиму общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4.4 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

После окончания строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса застройщик передаёт участникам строительства по передаточному акту индивидуальный жилой дом, а также принадлежащие застройщику права на земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом (п. 3.1 ст. 8 закона № 214-ФЗ). Передача индивидуального жилого дома и земельного участка застройщиком и принятие указанных объектов участником долевого строительства являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или аренды, если земельный участок находится в аренде у застройщика (п. 3.2 ст. 8 закона № 214-ФЗ).

Земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, входящий в состав общего имущества и находящийся в собственности застройщика, переходит в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, на основании соглашения о возникновении у участников долевого строительства доли в праве общей долевой собственности (п. 3.3 ст. 8, п. 3, п. 7, п. 8 ст. 23.6 закона № 214-ФЗ).

Земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества и не принадлежащий застройщику на праве собственности, подлежит предоставлению без проведения торгов в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса (пп. 8.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 3.4 ст. 8 закона № 214-ФЗ). Права и обязанности застройщика по договору аренды указанного земельного участка переходят лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, пропорционально площади земельных участков, занятых этими жилыми домами, с возникновением у таких лиц права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3.4 ст. 8 закона № 214-ФЗ).

Следует особо отметить, что рассмотренное правовое регулирование применяется только в случае, когда возведение индивидуальных жилых домов осуществляется с привлечением денежных средств от участников строительств по ДДУ, заключаемым в соответствии с законом № 214-ФЗ.

Если застройщик осуществляет строительство за счёт собственных и/или привлечённых им кредитных средств, то рассмотренные положения не подлежат применению. В этом случае права на земельный участок возникают у собственников объектов индивидуального жилищного строительства в порядке и по основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством РФ.

В отсутствие у застройщика заключённых ДДУ лицо, владеющее на праве собственности или праве аренды земельным участком, на котором возведён индивидуальный жилой дом, приобретает первичное право собственности на такой жилой дом^[24]. Последующее отчуждение индивидуального жилого дома возможно с одновременным отчуждением прав на земельный участок, на котором он расположен (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Право собственности на земельный участок, который принадлежал первичному собственнику на праве собственности возникает у нового собственника индивидуального жилого дома с даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к новому собственнику (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В случае, когда индивидуальный жилой дом был построен на арендованном земельном участке, право аренды переходит к новому собственнику жилого дома с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на жилой дом^[25].

Права на земельные участки, занятые объектами общей инфраструктуры, приобретаются в порядке и по основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством РФ. Такие земельные участки могут принадлежать третьим лицам (юридическим и физическим лицам, в том числе не являющимся собственниками индивидуальных жилых домов в границах комплексов индивидуальных жилых домов)^[26].