3.9. Особенности девелоперской деятельности в рамках инвестиционных договоров с публичным субъектом

В течение длительного времени в деловых кругах и на законодательном уровне обсуждался вопрос об определении статуса апартаментов, в том числе высказывались предложения отнести их к жилым объектам.

В 2021 году в Государственную Думу РФ был внесён законопроект^[1], которым предлагалось назвать здания, в которых располагаются нежилые помещения, используемые как жильё, многофункциональными зданиями и определить их особенности (в частности, предусмотреть возможность перевода апартаментов в жильё с соблюдением ряда условий и пр.).

Вплоть до 2025 года данный законопроект находился на рассмотрении Государственной Думы РФ и в январе 2025-го был окончательно отклонён.

При этом ранее, в конце 2024-го, был принят ряд нормативных правовых актов, которыми статус апарт-отелей и входящих в его состав апартаментов окончательно определён в качестве нежилых объектов, предназначенных для временного размещения и временного проживания^[2]. В соответствии с действующим законодательством апарт-отели относятся к средствам размещения^[3] и являются разновидностью такого типа средства размещения, как гостиница^[4].

Развитие туризма обозначено в качестве одного из приоритетов долгосрочной стратегии развития России^[5].

С учётом изложенного федеральным законодательством предусмотрен ряд особенностей предоставления земельных участков для целей создание гостиниц и иных туристских объектов и объектов обеспечивающей инфраструктуры.

Федеральным законом от 14.02.2024 № 17-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 17-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ^[6].

Законом № 17-ФЗ по аналогии с функциями единого института развития в сфере развития жилищного строительства^[7] предусмотрено наделение организации по развитию туризма^[8] полномочиями агента РФ по предоставлению земельных участков, находящихся в собственности РФ, в целях создания средств размещения граждан, объектов санаторно-курортного лечения и отдыха, объектов общественного питания, объектов и средств развлечения, объектов познавательного, делового, лечебно-оздоровительного, физкультурно-спортивного и иного назначения (далее – объекты туристской инфраструктуры), объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и иных объектов, предназначенных для обеспечения функционирования объектов туристской инфраструктуры.

Организация по развитию туризма в качестве агента РФ осуществляет в том числе следующие функции:

1) в случае принятия межведомственным коллегиальным органом приняты решения о целесообразности совершения организацией по развитию туризма юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении земельных участков (в том числе расположенных на них объектов недвижимого имущества), находящихся в федеральной собственности, в качестве агента РФ в целях создания на таких земельных участках объектов туристской инфраструктуры:

проводит аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в федеральной собственности;
осуществляет передачу земельных участков для целей развития туризма в безвозмездное пользование для строительства (реконструкции) инженерной и транспортной инфраструктуры, объектов, предназначенных для обеспечения функционирования объектов туристской инфраструктуры, на срок такого строительства (реконструкции) лицам, осуществляющим такое строительство (реконструкцию);
осуществляет продажу находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества либо, если такие объекты недвижимого имущества расположены на находящихся в федеральной собственности земельных участках, продажу таких объектов одновременно с продажей или предоставлением в аренду указанных земельных участков;

2) в установленных решениями или поручениями Президента РФ, Правительства РФ случаях либо по решению или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ осуществляет передачу земельных участков для целей развития туризма, включая расположенные на них объекты недвижимого имущества, без проведения торгов в собственность (в том числе безвозмездно), аренду или безвозмездное пользование юридическим лицам либо публично-правовым образованиям (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию).

Также отметим, что в законодательстве ряда субъектов РФ предусмотрено предоставление земельных участков в аренду без торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в том числе для создания объектов туристской инфраструктуры^[9].

Наиболее серьёзные споры вызывает вопрос о возможности строительства апарт-отелей с привлечением участников долевого строительства, так как по итогам завершения строительства это приводит к возникновению многособственнических объектов, управление которыми для целей именно туристической деятельности усложнено нежеланием некоторых собственников соглашаться с единым управлением. Как итог, в таких регионах, как Москва и Сочи, объявили мораторий на создание апарт-отелей, ссылаясь, что по итогам создаются не гостиницы, а «псевдожильё». С учётом экономической целесообразности использования средств дольщиков для ускорения окупаемости проектов создания гостиниц в ближайшее время будет идти борьба между желающими «всё запретить» и предлагающими каким-то образом урегулировать эти инвестиции.

Обновлено