ГЛАВА 4. ОСОБЕННОСТИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕССИОННЫХ СОГЛАШЕНИЙ И ПРОЕКТОВ ГЧП
Оглавление

4.4. Особенности распределения функций, предусмотренных в ГрК РФ, в законах № 115-ФЗ и № 224-ФЗ

 

Ключевыми участниками отношений по строительству, реконструкции объектов капитального строительства согласно ГрК РФ являются застройщики и технические заказчики.

Требования к застройщикам определены в п. 16 ст. 1 ГрК РФ[619].

В соответствии с п. 1 ст. 3 закона № 115-ФЗ и п. 1 ст. 12 закона № 224-ФЗ концессионер и частный партнёр осуществляют соответственно создание и (или) реконструкцию и строительство и (или) реконструкцию объекта соглашения.

И концессионеру, и частному партнёру предоставляются земельные участки, необходимые для реализации соглашений, на том или ином праве – ​по общему правилу по договору аренды (ст. 11 закона № 115-ФЗ, ст. 33 закона № 224-ФЗ). Как отмечалось ранее в настоящем справочнике, застройщик вправе осуществлять свою деятельность и при наличии договора аренды земельного участка.

Исходя из вышеуказанного, концессионер и частный партнёр соответствуют требованиям, предъявляемым ГрК РФ к застройщику, и вправе выступать в качестве застройщика при реализации своих обязанностей, предусмотренных, соответственно, концессионным соглашением и СГЧП.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 8 закона № 115-ФЗ и п. 6 ст. 5 закона № 224-ФЗ концессионер и частный партнёр вправе исполнять соглашение с привлечением третьих лиц. Следовательно, концессионер и частный партнёр, выступающие в качестве застройщика, вправе привлечь технического заказчика, который от их имени будет заключать необходимые для исполнения соглашения договоры (о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции и т. д.).

При привлечении третьих лиц необходимо иметь в виду следующее. В законе № 115-ФЗ не установлены ограничения по привлекаемым концессионером третьим лицам. Однако согласно закону № 224-ФЗ частный партнёр не вправе привлекать государственные (муниципальные) унитарные предприятия, учреждения, публично-правовые компании и иные так называемые юридические лица с публичным участием, предусмотренные п. 2 ст. 5 закона № 224-ФЗ. При этом, несмотря на то что в качестве частного партнёра не может выступать иностранное юридическое лицо, ограничения на привлечение иностранных организаций в качестве третьих лиц по общему правилу отсутствуют[620].

Кроме того, в отличие от общего правила о том, что собственник здания, сооружения возмещает вред и выплачивает компенсацию сверх возмещения в случае причинения вреда личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения либо их части, нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения, для концессионных соглашений и СГЧП установлена презумпция, что такие выплаты осуществляются концессионером и частным партнёром, при этом иное может быть определено в соглашении[621].