4.5. Особенности предоставления земельного участка для реализации проекта в рамках законов № 115-ФЗ и № 224-ФЗ
Реализация концессионных соглашений и СГЧП, как и любое строительство или реконструкция объекта капитального строительства, предполагает наличие определённых прав концессионера и частного партнёра на земельный участок, а также установление в отношении участка определённого правового режима.
Заметим, что наличие таких прав необходимо отнюдь не в каждом концессионном соглашении, а лишь в тех, в которых предоставление земельного участка требуется для непосредственного осуществления деятельности в рамках соглашения и исполнения принятых стороной на себя обязательств (пп. 5 п. 1 ст. 10 закона № 115-ФЗ). Так, при отсутствии потребности концессионера в правах на земельный участок для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением, оно может не содержать условие о предоставлении земельного участка, а договор аренды может не заключаться[1] (например, это может быть актуально при заключении соглашений в отношении помещений, а также при осуществлении деятельности, предусматривающей использование земельного участка без предоставления (ст. 39.33 ЗК РФ)).
В соответствии с п. 1 ст. 11 закона № 115-ФЗ, ст. 33 закона № 224-ФЗ, пп. 23 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок, на котором располагается объект соглашения и (или) который необходим для осуществления деятельности, предоставляется концессионеру или частному партнёру в аренду без проведения торгов. Срок договора аренды не может превышать срок действия соглашения[2]. При этом в соответствии с положениями ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок действия концессионного соглашения, СГЧП в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения[3].
Дополнительно отметим, что в рамках концессионного соглашения земельный участок может быть предоставлен концессионеру также на праве субаренды, на праве ограниченного пользования (сервитуте) или на иных правах. Федеральным законом от 10.07.2023 № 296-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 296-ФЗ) норма закона № 224-ФЗ о порядке предоставления частному партнёру земельного участка, закреплявшая ранее возможность получения земельного участка только на праве аренды, дополнена возможностью предоставления земельного участка и на ином законном основании[4]. При этом, однако, сохранено правило закона № 224-ФЗ о том, что земельный участок должен находиться в собственности публичного партнёра и на момент его передачи частному партнёру быть свободным от прав третьих лиц[5].
Концессионное законодательство, в отличие от законодательства о ГЧП, не содержит требований о наличии права собственности концедента на земельный участок и об отсутствии прав третьих лиц на него. Соответственно, допустимо толкование, согласно которому земельный участок может находиться в собственности иных публично-правовых образований или третьих лиц, при этом ответственность за обеспечение предоставления земельного участка должна лежать на концеденте. Отметим, что в случае, если земельный участок не образован или не находится в собственности концедента, нельзя будет понудить его в судебном порядке передать этот участок концессионеру[6]. При этом в отношении земельного участка (если он будет находиться в собственности иных публично-правовых образований) на момент его предоставления концессионеру в любом случае не должно быть ограниченных вещных прав третьих лиц, в противном случае в предоставлении участка концессионеру будет отказано на основании п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ.
Вместе с тем судебная практика по вопросу о допустимости вовлечения земельных участков, не находящихся в собственности концедента, неоднородна. Так, есть отрицательная судебная практика, согласно которой земельные участки, предоставляемые по концессии, должны находиться в собственности концедента[7]. Есть и положительная судебная практика, подтверждающая допустимость вовлечения в концессионный проект земельного участка, не находящегося в собственности концедента[8]. Отдельно рассматривается вопрос о том, может ли земельный участок находиться в собственности потенциального концессионера. Так, по мнению Минэкономразвития России, допустимо использовать земельные участки, находящиеся в собственности концессионера, для создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) для осуществления предусмотренной соглашением деятельности6. Однако Минэкономразвития России отметило риски, связанные с нарушением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, заложенного в ст. 35 ЗК РФ (сохранение права собственности на земельный участок за концессионером в ситуации, когда созданный или реконструированный объект концессионного соглашения переходит в собственность концедента). В этой связи Министерство рекомендовало рассмотреть возможность передачи в собственность концедента земельных участков на этапе подготовки проекта. Есть примеры и отрицательной судебной практики по этому вопросу[9].
Отдельно стоит рассмотреть вопрос предоставления земельного участка в случае, если для создания объекта соглашения предварительно требуется снести находящиеся на таком земельном участке объекты капитального строительства. Поскольку по концессионному соглашению концессионеру могут быть предоставлены объекты исключительно для целей реконструкции, предоставить земельный участок с находящимися на нём и подлежащими сносу ОКС будет невозможно в силу п.п. 4, 5 ст. 39.16 ЗК РФ. В таком случае снос ОКС может быть осуществлён концедентом в рамках исполнения обязательств по подготовке территории до предоставления земельного участка концессионеру. В некоторых регионах предусмотрено специальное регулирование для сноса, требуемого в целях реализации концессии и СГЧП, – например, в Санкт-Петербурге[10].
До вступления в силу закона № 296-ФЗ законодательство о ГЧП устанавливало предельные сроки заключения договора аренды земельного участка: по концессионным соглашениям – не позднее 60 рабочих дней со дня подписания соглашения (если иной срок не предусмотрен конкурсной документацией), по СГЧП – не позднее 15 или 60 дней с даты заключения СГЧП в зависимости от наличия или отсутствия соответственно образованного земельного участка и если иные сроки не предусмотрены конкурсной документацией. С 1 октября 2023 года закон № 115-ФЗ и закон № 224-ФЗ не устанавливают лимитов по срокам заключения договора аренды земельного участка[11].
Ни концессионер, ни частный партнёр не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка и соглашением.
Прекращение соглашения является основанием для прекращения заключённого договора аренды, иных прав в отношении земельного участка, предоставленного концессионеру в соответствии с законом № 115-ФЗ или частному партнёру в соответствии с законом № 224-ФЗ.
В силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним имущества частный партнёр – собственник объекта по СГЧП (в отличие от концессионера, обладающего только правами владения и пользования объектом соглашения) получает возможность приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен данный объект. Однако претендовать на получение земли можно только после истечения срока действия соглашения (п. 6 ст. 33 закона № 224-ФЗ). Приобретение участка осуществляется в порядке, установленном ст. 39.20 ЗК РФ, и по цене, не превышающей его кадастровой стоимости (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
Обновлено