Комментарии в СМИ

«Малогабаритки вне закона»

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев оценил инициативу правительства Ленинградской области по введению запрета на строительство малогабаритных квартир на территории региона.

Ленобласть запрещает студии. Рынок может потерять треть объема предложения.

Не секрет, что квартиры-студии – один из самых востребованных продуктов на рынке жилья. Их выбирают инвесторы, студенты, молодые семьи. Их в ассортименте строят застройщики. Но чем больше в новостройке студий, тем сложнее обеспечить инфраструктуру. Ленинградская область хочет решить этот вопрос радикально: вовсе запретить строительство студий и маленьких «однушек» на территории региона.

Отстающая инфраструктура

Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко дал поручение законодательно проработать в регионе запрет на строительство квартир-студий и однокомнатных квартир площадью менее 30 кв. м. Прежде всего это касается жилых районов, которые граничат с Петербургом. Там особенно ощущается нехватка инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник, станций «скорой помощи», даже парковочных мест в огромных дворах-парковках. По словам губернатора, такое жилье вступает в противоречие с нормативом, согласно которому регион строит эти самые объекты инфраструктуры: если по нормативу строительства соцобъекта на одного человека должно приходиться 30-35 кв. м жилья, то в 20-25-метровых студиях «не помещается» даже один человек. По факту же каждая студия имеет как минимум одного жителя, часто в них живут двое, а то и трое (молодая семья с ребенком). Как итог – очевидная нехватка социальной инфраструктуры в районе.

Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти (цитата по ТАСС):

«Исходя из нормативов, мы планируем парковки, дороги, школы, детские сады, зеленые зоны и многое другое. Получается, мы сами себя загоняем в угол: с одной стороны, квартира-студия – это самый дешевый и быстрый способ приобретения квартиры. А с другой, таким образом мы областную власть загоняем в кабалу по выполнению соцобязательств».

Казалось бы, этот перекос могут уравновешивать просторные «трешки» и многокомнатные квартиры, но таких в приграничных районах очень мало. А доля студий – высока.

Так, по данным Knight Frank, в пригородах Санкт-Петербурга доля студий в объеме строительства составила 32%, в объеме спроса – 35%.

Цифры для однокомнатных квартир, которые в домах на границе небольшие, составили 44% и 43% соответственно. То есть 4 из 5 квартир, купленных в приграничных районах в конце 2018 года, были студиями и «однушками».

Вынужденная покупка

Но если посмотреть на ситуацию глазами покупателей жилья, спрос на небольшие «однушки» и студии становится понятен. Основные покупатели студий – молодые специалисты и родители петербургских студентов из других регионов, часто это покупка с привлечением ипотеки. Если банк одобрил кредит в размере 1,5 млн рублей, а у человека есть 500 тыс. рублей, то ближайшее к Петербургу жилье за 2 млн – это студия в Кудрово или Мурино.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании-застройщика ЦДС:

«Основная причина, по которой застройщики проектируют студии в своих объектах, а люди их приобретают – это низкая покупательная способность населения. Квартира площадью 30 кв. м, безусловно, комфортнее малогабаритной студии, но такой продукт априори будет стоить дороже. Разница в цене может составить 500 тыс. руб. и более. При таком росте цен часть покупателей просто не сможет позволить себе отдельное жилье и рынок Ленинградской области потеряет 20-25% сделок. Это, в свою очередь, может привести к заморозке ряда проектов на территории 47-го региона, которые сейчас находятся на этапе проектирования, так как их реализация станет экономически нецелесообразной».

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank StPetersburg Светланы Московченко, средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 26 кв. м в пригороде Санкт-Петербурга выше средней стоимости студии аналогичной площади на 10%. Это неудивительно: чтобы превратить студию в однокомнатную квартиру, нужна дополнительная стена, отделяющая комнату от кухни, и второе окно. Выходит, покупателю придется платить больше не только за «лишние» метры, но и за это преображение.

Закон на бумаге

Впервые идея запретить в Ленобласти строительство студий и маленьких «однушек» прозвучала еще в конце 2018 года, тогда минимальный порог площади назывался еще выше – 35 кв. м.

На протяжении последних месяцев эксперты рынка активно обсуждали законодательную возможность ввода такого запрета. Однако власти региона не стали ждать одобрения рынка и уже разработали необходимый документ.

Областным Комитетом по архитектуре и градостроительству разработан проект постановления Правительства Ленобласти, который предусматривает установление определенных параметров строительства жилых домов, зданий и сооружений. К примеру, там оговаривается количество балконов в жилом доме, соотношение жилой площади и встроенных помещений и другие параметры. Один из таких параметров – это минимальная площадь квартиры. Этим проектом она устанавливается на уровне 35 кв. м – пока цифра именно такова.

Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству:

«Сейчас проект проходит процедуру согласования в областном Комитете правового обеспечения. Когда юристы подтвердят, что документ соответствует законодательству, он будет подписан губернатором Ленобласти и начнет действовать на территории региона. Думаю, это произойдет уже весной».

Привлечь бизнес?

Рост минимальной площади жилья в районе может в целом изменить характер территории. Во-первых, жителей действительно станет меньше. Во-вторых, рост стоимости жилья будет привлекать в район более обеспеченных покупателей и, возможно, отпугнет инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей сдачи в аренду. В-третьих, все тот же рост стоимости жилья может повысить требования покупателя к окружению, и застройщикам придется организовывать не только парковки и детские площадки, но и скверы, зоны для отдыха и прогулок, наконец заняться озеленением территорий. Но это – перспектива.

Запрет проблему доступного жилья не решает.

«Проблема непоспевания инфраструктуры за строительством жилья существует не только в сегменте, где в основном преобладают квартиры-студии, – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев. – Вопрос качества жизни в новых районах должен решаться путем четкого разграничения обязательств бизнеса и государства в вопросе градостроительства и развития территорий, а не путем установления запретов.

Я допускаю, что, возможно, обсуждаемая проблема возникла из-за просчетов в подходах и качестве правового регулирования вопросов застройки, а не из-за наличия высокого спроса на жилье эконом класса.

Мне видится как минимум два варианта решения: можно ввести запрет, а можно перерабатывать стратегию развития территорий Ленинградской области, находить адекватные и законные способы переложить на застройщиков обязанность по строительству инфраструктуры, если субъект не успевает обеспечить ее строительство самостоятельно».

Елена Корсунская

Материал опубликован на сайте журнала ЦИАН 03.04.2019

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ