Комментарии в СМИ
Правовые проблемы приобретения в частную собственность общего имущества многоквартирного дома (начало)
Прошло уже почти три с половиной года со дня вступления в силу решения Санкт-Петербургского городского суда по делу № 3-107/2000, признавшего частично недействительным распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года, и таким образом, запретившим передачу чердачных и мансардных в частную собственность. Несмотря на, казалось бы, однозначный судебный запрет, правовые проблемы общего имущество многоквартирного дома до сих пор продолжают волновать значительную часть петербуржцев. Среди таких петербуржцев можно встретить, как желающих проживать в элитной мансарде на Невском проспекте преуспевающих бизнесменов, так и старушек-пенсионерок, стремящихся в судебном порядке освободить принадлежащие им на праве общей долевой собственности чердаки «от незаконно вселившихся инвесторов».
Сложившаяся в настоящий момент судебная практика борьбы собственников квартир многоквартирного дома с инвесторами, «самовольно занявшими» помещения, относящиеся к общему имуществу дома, может быть сведена к нескольким этапам. На первом этапе собственники обращаются в суд с иском, оспаривающим акт органа власти о предоставлении помещения для реконструкции и получения его в частную собственность. После удовлетворения судом первого иска, собственники обращаются в суд со вторым иском – о признании недействительными инвестиционных договоров, заключенных между инвестором и соответствующим районным агентством КУГИ. Третьим иском собственников может быть иск к ГБР об аннулировании права собственности инвестора в отношении «реконструированного помещения», в случае, если инвестор успел зарегистрировать свое право собственности. Наконец, завершающим иском становится иск о выселении инвестора из самовольно занятого помещения, отнесенного к общему имуществу дома.
Представляется, что в связи с некоторой противоречивостью законодательства и правоприменительной практики в данной сфере быстрое и эффективное достижение успеха на каждом из рассмотренных этапов собственниками либо инвесторами зависит в первую очередь от профессиональных качеств юристов сторон.
Практически, в любом судебном процессе стороны обсуждают вопросы о том, что следует признавать квартирой, какое имущество следует относить к общему имуществу собственников многоквартирного дома, кто является собственником мансардных помещений, чердаков или подвалов – государство либо собственники квартир в доме.
Несмотря на то, что еще в 2000 году Верховный суд РФ подтвердил, что чердаки и мансарды относятся именно к общему имуществу дома, в целом ряде судебных решений, выносимых в настоящее время, можно встретить противоположные суждения. Так, например, в недавних решениях суд посчитал, что отнесение помещения к общему имуществу необходимо осуществлять в зависимости от назначения этих помещений. В случае если чердачное помещение при строительстве дома было «предназначено для доступа к жилым помещениям, для их обслуживания и использования, то есть тесно связано с ними назначением и следует их судьбе» – только в этом случае оно относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Во всех остальных случаях чердачные помещения не относятся к общему имуществу.
Таким образом, нынешние суждения санкт-петербургских судов, указывающие на то, что далеко не все помещения относятся к общему имуществу, противоречат логике Верховного суда 2000 года. Так, например, еще в 2000 году судебная практика указывала на Постановление Госстроя РФ от 23.02.1999 года № 9, в соответствии со статьей 7.1.3. которого к местам общего пользования в жилых зданиях относятся, в том числе, и чердачные помещения, вне зависимости от их назначения. Другим не менее часто встречающимся в текстах судебных решений вопросом является вопрос о том, является ли чердачное помещение «пространством», как это указано в СНиПе 2.08.1989, либо является помещением, которое может быть отнесено к общему имуществу дома. Представляется, что отсутствие однотипного понимания различными судами основных терминов мансардных споров является серьезным препятствием на пути создания единообразной судебной практики по делам данного вида.
В то же время, действующее законодательство содержит несколько вполне законных способов, удовлетворяющих как интересы инвесторов, так и сособственников, реализация которых возможна и при отсутствии конфликта между сторонами. К подобным способам относится заключение долгосрочного договора аренды, выкуп доли в соответствии со статьей 252 ГК РФ в обход требований статьи 290 ГК РФ и ряд других вариантов.
Юрист юридической компании «Качкин и Партнеры»
Игорь Невзоров
«Коммерческая недвижимость» № 22 (227) 06.06.2004 г. — 16.06.2004 г.
Выявить и снизить вероятность рисков при осуществлении той или иной операции с объектами недвижимости можно, поручив сопровождение сделок с недвижимостью юристам компании «Качкин и Партнеры».
Опытные специалисты проведут правовую экспертизу документов, организуют согласование и оформление документов в государственных органах и в случае необходимости возьмут на себя урегулирование споров в Арбитражном суде, а также судах общей юрисдикции.
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям