Комментарии в СМИ
Правовые проблемы приобретения в частную собственность общего имущества многоквартирного дома (продолжение)
Одним из самых эффективных способом получения во владение общих помещений инвестором, позволяющим избежать длительных и дорогостоящих судебных процессов с собственниками общего имущества дома, является договор долгосрочной аренды. При таком способе инвестор заключает со всеми собственниками многоквартирного дома договор аренды на длительный срок (например, на 99 лет). После регистрации договора инвестор получает право владеть и пользоваться общим помещением. В договоре возможно предусмотреть и норму о том, что в случае, если по истечению срока аренды кто-либо из собственников не заявит о расторжении договора – договор считается перезаключенным еще на такой же срок. Схема заключения договора существенно будет упрощена в домах, где создано товарищество собственников жилья.
Представляется, что рассмотренный вариант является самым эффективным, с учетом того, что арендная плата, выплачиваемая инвестором собственникам, вполне могла бы быть потрачена, например, на проведение ремонта лестниц, лифтов, стен и иного общего имущества данного дома.
Единственные проблемы, которые могут возникнуть при заключении долгосрочного договора аренду, связаны с затруднениями в точном определении того имущества, которое будет передаваться во временное владение и пользование инвестору. Понятно, что далеко не в каждом многоквартирном доме чердаки и мансарды обладают законными признаками помещений. Однако практически всегда представляется возможным найти вариант, позволяющий идентифицировать сдаваемое в аренду общее имущество и заключить договор аренды.
Говоря о согласии всех жильцов на передачу во владение инвестору чердачных помещений, обратим внимание на следующий момент. Все собственники вправе передать по взаимному согласию помещение во владение и пользование инвестора, но никак не в собственность. Действительно, в соответствии с частью 2 статьи 290 Гражданского Кодекса РФ «собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру». В то же время довольно часто на практике встречаются ситуации, при которых инвесторы пытаются (в том числе и через суд) приобрести право собственности на общие помещения дома, получив согласие всех собственников. Подобная практика противоречит требованиям законодательства, так как при ней происходит именно отчуждение собственниками доли в праве общей собственности на общее имущество отдельно от права собственности на квартиру.
Еще один вариант неконфликтного разрешения чердачной проблемы содержится в статье 252 Гражданского Кодекса РФ. В соответствии с частью 3 указанной статьи «если выдел доли в натуре не допускается законом, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности». Действительно, законодатель в статье 290 Гражданского Кодекса РФ не допускает отчуждения и, соответственно, выдела доли в праве собственности на общее имущество отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, по логике статьи 252 Гражданского Кодекса РФ, так как в отношении чердачных помещений закон запрещает выдел собственником его доли, собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В результате, если инвестор покупает одну из квартир в многоквартирном доме, в котором он планирует приобрести чердачное помещение, ему будет необходимо достигнуть соглашения с остальными собственниками квартир. Затем, в соответствии со статьей 252 Гражданского Кодекса РФ, все собственники должны будут потребовать у инвестора выплаты им стоимости их доли в общем имуществе дома. В результате, в соответствии с частью 5 статьи 252 Гражданского Кодекса РФ доля собственников, получивших компенсацию, будет прекращена, что не будет подпадать под понятие «передачи». Таким образом, после осуществления всех выплат инвестор становится единственным собственником всего общего имущества дома.
Отметим, что рассмотренные варианты неконфликтного разрешения чердачной проблемы и приобретения инвесторами помещений общего имущества в законное владение являются далеко не единственными.
Юрист юридической компании «Качкин и Партнеры»
Игорь Невзоров
«Коммерческая недвижимость» № 23 (228) 16.06.2004 г. — 21.06.2004 г.
Юридическая компания «Качкин и Партнеры» оказывает полный комплекс услуг в сфере недвижимости.
Юристы компании проведут оформление права собственности, организуют сопровождение сделок с недвижимостью, помогут осуществить выкуп земельных участков. По желанию клиента в самый короткий срок специалистами компании будет проведена регистрация недвижимости. Кроме перечисленных выше услуг компания «Качкин и Партнеры» осуществляет полное сопровождение инвестиционных проектов, а также перевод недвижимости в нежилой фонд.
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям