Комментарии в СМИ

«Малый и средний бизнес вправе отказаться от выкупа арендуемого госимущества в любой момент»

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова оценила определение Верховного Суда РФ об отказе малого и среднего бизнеса от выкупа арендуемого государственного имущества в любой момент как справедливое.

ВС разъяснил, что при выкупе имущества по Закону № 159-ФЗ суд не вправе обязать предпринимателя заключить договор с публичным собственником.

Эксперты согласились с Судом. Один из них отметил, что подход ВС должен стать «важным прецедентом при разрешении аналогичных споров и защитить слабую сторону от злоупотреблений». Другой заметил, что в данном споре Коллегии следовало бы уделить большее внимание вопросам квалификации исковых требований, чтобы устранить возможность двойного толкования ее выводов.

В декабре 2007 г. между ИП Валентиной Тимошук и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города. В ноябре 2015 г. предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности (Закон № 159-ФЗ № 159 от 22 июля 2008 г.), устанавливающим особенности отчуждения недвижимости, принадлежащей субъектам РФ и муниципальным образованиям и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства.

В декабре 2015 г. госорган установил преимущественное право Валентины Тимошук на приобретение соответствующего помещения в собственность без торгов и направил ей проект договора купли-продажи. Цена недвижимости составила 10,5 млн руб. Такая рыночная стоимость была определена на основании отчета об оценке Санкт-Петербургского ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», учредителем которого является Комитет имущественных отношений.

Предприниматель не подписала полученный проект ДКП, поскольку посчитала цену слишком высокой. Об этом она сообщила Фонду имущества, который от имени Комитета осуществлял функции продавца по этому договору. Затем Валентина Тимошук обратилась в ООО «Эксперт-оценка» для определения рыночной стоимости арендованного помещения; согласно заключению она составляла 4,1 млн руб.

Предприниматель предложила Фонду имущества указать в договоре такую выкупную цену. Однако организация сообщила, что изменение цены не входит в ее компетенцию, что побудило предпринимателя обратился в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества и об обязании Комитета заключить договор купли-продажи по цене, определенной судом.

В рамках дела № А56-25899/2016. Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области 10 марта 2017 г. прекратил производство по первому требованию, посчитав, что оспаривание величины стоимости невозможно. Однако обязал Комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения по цене 10,5 млн руб. С ним согласились две последующие инстанции.

В августе 2017 г. Комитет предложил предпринимателю обратиться в Фонд имущества для оформления ДКП, указав при этом, что с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу у покупателя возникла обязанность по внесению первого платежа. Валентина Тимошук же исходила из того, что договор не может считаться заключенным, поэтому в том же месяце уведомила продавца о своем отказе вносить первый платеж.

Комитет, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса договор купли продажи считается заключенным с момента вступления в законную силу решения по делу № А56-25899/2016, обратился в суд с иском о взыскании с предпринимателя более 1 млн штрафа, предусмотренного договором за просрочку внесения первого платежа (дело № А56-52992/2018).

АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, сославшись на ст. 309, 310, 333, 425, 445, 446, 453, 486 ГК РФ, а также на разъяснения, приведенные в п. 71, 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», пришел к выводу об обоснованности иска. С ним согласились апелляционная и кассационная инстанции.

Суды исходили из того, что решение от 10 марта 2017 г. по делу № А56-25899/2016 вступило в законную силу 24 июля 2017 г. и что им были урегулированы разногласия сторон об условиях договора купли-продажи имущества в части установления цены. Три инстанции посчитали, что Комитет правомерно потребовал взыскания установленного соглашением штрафа.

Предприниматель подала кассационную жалобу в Судебную коллегию ВС по экономическим спорам, которая нашла ее обоснованной. В Определении от 29 августа 2019 г. № 307-ЭС19-3613 Суд напомнил, что согласно п. 1 и 4 ст. 421 ГК граждане и юридические лица по общему правилу свободны в заключении договора. Исключение составляют ситуации, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

ВС обратил внимание на п. 1 ст. 432 ГК, которым предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются предмет договора и условия, которые названы таковыми законом или одной из сторон. В связи с этим ВС заметил: предприниматель не подписывала подготовленный Комитетом проект договора купли-продажи помещения. Более того, она направила возражения относительно существенного условия договора – предложенной продавцом выкупной цены и с момента получения проекта договора до настоящего времени неоднократно указывала на отсутствие воли заключать договор на предложенных Комитетом условиях.

Суд согласился с тем, что в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК предусмотрено, что если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда и на условиях, указанных в нем.

Однако, указал ВС, необходимо учитывать и разъяснения п. 42 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора». В соответствии с ними при принятии решения об обязании заключить договор суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора.

Высшая инстанция, исходя из содержания п. 4 ст. 445 ГК РФ, сделала вывод, что в решении суда о заключении того или иного договора должны быть указаны лишь существенные условия, в остальном содержание прав и обязанностей регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда.

Судебная коллегия отметила, что в деле № А56-25899/2016, на которое ссылается ответчик, предприниматель заявил требования, касающиеся достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязания Комитета заключить договор купли-продажи по достоверной рыночной стоимости помещения. ВС подчеркнул: суд обязал именно Комитет в лице Фонда имущества заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене 10,5 млн руб. Иными словами, решение суда, на которое ссылается ответчик, направлено на понуждение к заключению договора именно комитета. Оно, как указано в определении ВС, «замещает волю ответчика, а не истца».

Суд указал, что в данном решении не приведены какие-либо условия договора, в том числе о штрафе, и отсутствует указание на предпринимателя как лицо, обязанное заключить договор выкупа. ВС обратил внимание на тот факт, что по смыслу ст. 330 ГК ответственность в виде штрафа не может наступить вследствие обстоятельств, не предусмотренных законом или договором. А поскольку между сторонами возник спор только о цене выкупа помещения, в рамках обособленного спора суд не рассматривал условие договора о размере штрафа.

Верховный Суд также отметил, что в законодательстве нет указания на возможность взыскания штрафа за отказ покупателя от уплаты цены объекта в размере, исчисленном продавцом. Более того, по мнению Экономколлегии, предприниматель не является стороной, для которой заключение договора обязательно, поэтому у нее не возникло соответствующее обязательство и на нее не может быть возложена ответственность в виде штрафа.

Проанализировав содержание Закона № 159-ФЗ, ВС пришел к выводу, что именно Комитет является тем лицом, для которого заключение договора купли-продажи муниципального имущества является обязательным в силу закона, а предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества. «Иное толкование гражданского законодательства приводит к навязыванию предпринимателю договора, который он в силу Закона № 159-ФЗ не обязан заключать», – подчеркнула Судебная коллегия.

В заключение ВС отметил, что решение по делу № А56-25899/2016 не является судебным актом, принятым в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК, и не предполагает заключение договора купли-продажи с момента вступления его в силу. Поскольку договор по цене, установленной этим решением, сторонами не заключен, у предпринимателя отсутствовала обязанность по внесению выкупной цены продажи объекта. Соответственно, Комитет не вправе требовать взыскания штрафа за невнесение указанного платежа.

Отменив акты нижестоящих судов, Верховный Суд отказал Комитету в удовлетворении его требований.

Адвокат АБ «Линия права» Кирилл Коршунов согласился с тем, что понудить к заключению договора можно только ту сторону, для которой это является обязательным. «Нижестоящие суды можно было бы понять, если бы суд, рассматривающий разногласия по выкупной цене, согласился с выкупной ценой, которую предложил предприниматель. Тут бы можно было бы вывести согласие предпринимателя на заключение договора через эстоппель, – рассуждает адвокат. – Но суд не изменил выкупную цену, и это важно. Если предприниматель не согласен с этой ценой, он вправе отказаться от договора, поскольку по закону он не обязан его заключать».

По мнению Кирилла Коршунова, в данном деле наиболее важны два вывода. «То, что в рамках рассмотрения разногласий суд не согласился с ценой, предложенной предпринимателем, является вторым. Первым по значимости является вывод о том, что предприниматель не обязан заключать договор», – подчеркнул он.

Эксперт отметил, что процедура разрешения разногласий в суде существует для того, чтобы «пересилить» противостояние стороны, для которой заключение договора является обязательным. «Как правило, это более сильная сторона, которая может навязывать свою волю более слабой стороне, действуя по принципу “соглашайся или уходи”. Чтобы избежать злоупотреблений сильной стороны, суд может “сломить” его волю. Использование механизма разрешения договорных разногласий против слабой стороны искажало бы смысл данной процедуры», – добавил Кирилл Коршунов.

Адвокат полагает, что преимущественное право выкупа предоставляет арендаторам дополнительное преимущество, однако возлагать на них негативные последствия из-за отказа от реализации своей преференции, по его мнению, несправедливо. «Такой подход соответствует цели принятия Закона № 159-ФЗ – стимулировать предпринимателей на выкуп помещений для развития бизнеса. Если предположить, что за отказ от реализации преимущественного права в рамках инициированной процедуры выкупа, на предпринимателей будут накладываться финансовые санкции, то это существенно снизит привлекательность предложенных мер», – сообщил он.

Советник Norton Rose Fulbright Алексей Бородак полагает, что выводы ВС носят «фундаментальный, но в то же время отчасти очевидный характер». Он отметил, что в последнее время в практике высшей судебной инстанции нечасто можно встретить расширительные толкование принципа свободы договора. «И тем более в сфере “чувствительного” соотношения этого принципа с таким явлением, как обязательность заключения сделки в установленных законодательством случаях», – говорит юрист.

По его словам, ВС, по сути, принудил нижестоящие инстанции к правильному прочтению норм о реализации преимущественного права арендатора недвижимого имущества на его приобретение у публичного собственника. «Ключевым выводом, как мне кажется, здесь является тезис о невозможности подмены воли стороны на совершение сделки судебным решением в том случае, когда подобная разновидность юридической фикции не следует из закона», – указал Алексей Бородак.

Партнер практики разрешения споров Lidings Александр Попелюк полагает, что Суд «провел границу» между заключением договора в обязательном порядке согласно п. 4 ст. 445 ГК и в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ. «Особенности заключения договора с субъектами малого предпринимательства предполагают, что предприниматель вправе отказаться от заключения договора на невыгодных для него условиях. Однако в данном случае нижестоящие суды оставили без оценки факт отказа предпринимателя от выкупа помещения по невыгодной ему цене, последствием чего должна была стать лишь утрата преимущественного права на выкуп», – сообщил он. По словам юриста, данное определение ВС должно стать «важным прецедентом при разрешении аналогичных споров и защитить слабую сторону от злоупотреблений».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова оценила определение ВС как справедливое. В то же время она отметила, что общие выводы о моменте, с которого договор должен считаться заключенным в рассматриваемой категории дел, являются неоднозначными. «Прежде всего, из определения ВС РФ можно сделать вывод о том, что данный вопрос может решаться различно в зависимости от формулировки резолютивной части “обязать ответчика заключить договор” или “считать договор заключенным”. В то же время непосредственно п. 4 ст. 445 ГК РФ не оставляет возможности для альтернативы по результатам передачи разногласий на разрешение суда – “договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда”», – пояснила Людмила Степанова.

Эксперт полагает, что толкование такой нормы ГК РФ как обязательной только для одной из сторон «выглядит неоправданно». Она предположила, что, вероятно, в данном споре Верховному Суду следовало бы уделить большее внимание вопросам квалификации исковых требований, чтобы устранить возможность дальнейшего двойного толкования его выводов.

Екатерина Коробка

Материал опубликован на сайте «Адвокатской газеты» 03.09.2019

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ