Комментарии в СМИ

Об этом в своей колонке рассуждает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева.

Поправки в Закон о госрегистрации недвижимости призваны исключить случаи передачи прав на недвижимое имущество без ведома собственника путем подачи через интернет документов, подписанных электронной подписью. Однако принятый закон не защитит владельцев от мошеннических действий на 100%, потому меры безопасности не будут лишними.

Как сделки с недвижимостью совершаются через интернет?

Сделки с недвижимостью могут совершаться путем подачи электронных документов в Росреестр через его официальный сайт или Единый портал государственных и муниципальных услуг. Речь идет о любых сделках, после совершения которых происходит переход права на недвижимость от собственника к иному лицу, – купля-продажа, дарение, мена.

В таком случае документы подписываются электронной подписью. После этого они признаются равнозначными документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью.

Где получить электронную подпись для осуществления сделки с недвижимостью?

Различаются простая и усиленная электронные подписи. Усиленная подпись может быть неквалифицированной и квалифицированной.

Для осуществления сделки с недвижимостью понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись. Это программный код, который привязывается к подписываемому электронному документу.

Для получения электронной подписи физическому лицу или его представителю по доверенности необходимо обратиться в любой из аккредитованных удостоверяющих центров. Их перечень публикуется на официальном сайте Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ.

В удостоверяющий центр нужно подать заявление о выдаче электронной подписи; представить документы – паспорт, СНИЛС, ИНН; произвести оплату услуги. Необходимо иметь при себе флеш-накопитель для записи ключа электронной подписи. В центре будет выдан также квалифицированный сертификат ключей проверки электронной подписи.

Как поставить на документе электронную подпись?

Использование электронной подписи возможно через персональный компьютер (ноутбук). Для этого на него потребуется установить специальное программное обеспечение. Получить его можно в удостоверяющем центре.

Подробнее о получении и использовании электронных подписей можно узнать, ознакомившись с Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи».

Как мошенники используют электронную подпись?

Возможность регистрации перехода прав на недвижимость на основании документов, подписанных электронной подписью, появилась со вступлением в силу Закона о регистрации прав в 2017 г. Тогда же начали выявлять случаи мошенничества с использованием электронной подписи: граждане обнаруживали, что более не являются собственниками недвижимости, хотя никаких сделок не заключали. Об утрате прав на недвижимое имущество собственники узнавали случайно – при получении выписки из ЕГРН, при попытке оплатить налог или совершить сделку с недвижимостью.

Мошенники прибегают к различным механизмам. Представив подложный паспорт или доверенность, ксерокопию паспорта, они получают электронную подпись от имени собственника недвижимости либо ключи, сертификат к подписи, ранее созданной собственником. Нередко в таких операциях задействуют сотрудников удостоверяющего центра или Росреестра.

Новый закон защитит владельцев недвижимого имущества от аферистов?

2 августа приняты поправки в Закон о государственной регистрации недвижимости [1]. Законодательные изменения понадобились для исключения случаев отчуждения недвижимости с помощью электронной подписи при отсутствии воли собственника на это.

Поправки предусматривают внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о возможности госрегистрации сделки с недвижимостью на основании электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. Если запись не будет внесена в ЕГРН, регистрирующий орган обязан будет возвратить без рассмотрения заявление о регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемые к нему документы в электронной форме.

Кроме того, регистрирующий орган будет уведомлять собственников недвижимости о поступлении такого заявления и документов. Это также позволит предотвратить совершение не санкционированных собственником регистрационных действий.

Важно помнить, что остается опасность передачи недвижимого имущества в собственность другого человека путем подачи бумажных документов в МФЦ по поддельному паспорту или доверенности. Поскольку от действий мошенников нельзя защититься на 100%, лучше позаботиться о внесении в ЕГРН записи, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без вашего ведома. Подробнее об этом читайте в материале «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность… владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом».

Также теоретически есть риск внесения мошенниками в ЕГРН записи о возможности регистрации сделки с недвижимостью на основании электронных документов. Для этого опять же может использоваться поддельная доверенность, которая позволит злоумышленнику выступить в качестве представителя собственника и подать заявление о внесении такой записи в реестр. И хотя регистрирующий орган обязан будет сообщить владельцу о поступлении заявления о регистрации перехода и прекращения права собственности на объект недвижимости и документов в электронной форме, стоит все же периодически заказывать выписку из ЕГРН. Во-первых, в ней появится отметка, если запись в реестр все же будет внесена. Во-вторых, выписка позволит проверить, являетесь ли вы по-прежнему правообладателем недвижимого имущества, не появилось ли несанкционированное обременение или ограничение вашего права на него.

Как внести в ЕГРН запись о возможности регистрации сделки с недвижимостью на основании электронных документов?

Для внесения в ЕГРН такой записи физлицу-собственнику или его представителю по доверенности необходимо обратиться в Росреестр с заявлением посредством личного обращения или почтового отправления. Заявление собственник может представить в отношении всех объектов недвижимости или любого из них. Запись будет внесена в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления заявления.

Можно ли погасить внесенную в ЕГРН запись?

Запись может быть погашена после подачи заявления собственником недвижимости или его представителем либо на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В каких случаях отсутствие записи в ЕГРН не будет препятствовать сделкам с недвижимостью на основании электронных документов?

Регистрация перехода и прекращения права собственности на объект недвижимости будет произведена, если соответствующие заявление и документы представлены нотариусом или подписаны электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан ФГБУ «Федеральная кадастровая палата».

[1] Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”» (вступит в силу с 1 января 2020 г.).

Материал опубликован в разделе «АГ-эксперт» на сайте «Адвокатской газеты» 09.08.2019