Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры», рассказал о первых изменениях в законодательстве, которые предложил Владимир Путин.

Президент Владимир Путин предложил снизить  стоимость  жилья на 20% и удешевить ипотечные кредиты. Большинство участников рынка и эксперты считают считают инициативы главы государства нереалистичными, для их реализации  нет экономических предпосылок.

Так, генеральный директор строительной компании «Навис» Александр Львович:

«В  условиях рыночной экономики понизить цены указом невозможно. Помимо  указа надо принять еще огромный ряд мер. Чтобы снизить стоимость жилья, необходимо, в первую очередь, снизить себестоимость строительства и стоимость земли и инженерных подключений. Кроме того, по словам А.Львовича, необходимо вкладывать значительные средства в научные исследования, внедрять новые технологии, строить на  их основе новые высокотехнологичные производства. «В ближайшие шесть  лет эти задачи из области фантастики. Тем более, это невозможно без  участия государства», — говорит А.Львович. Он полагает, что на снижение стоимости земли и инженерных подключений не пойдет ни один  регион, так как это приведет к уменьшению налоговых отчислений, сокращению бюджета и,  как следствие, урезанию инвестпрограмм по развитию инженерной  инфраструктуры.

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов также отметил, что наряду с указом в 2012 году должны быть выполнены конкретные задачи. Так, должен быть принят новый порядок бесплатного предоставления земли для строительства жилья эконом-класса, в рамках которого на застройщиков будет налагаться ограничение по максимальной цене продаваемого жилья. Правительство должно утвердить исчерпывающий перечень процедур получения необходимых согласований и проработать меры по усилению конкуренции на рынке жилья. В частности, по упрощению порядка изъятия неиспользуемых земель, находящихся в ведении различных государственных учреждений для их последующего вовлечения в экономический оборот с целью жилищного строительства.

Кроме того, по словам Е.Ширстова, в рамках снижения ипотечных ставок необходимо установление предельных ставок для отдельных групп населения и создание ипотечно-накопительной системы с мерами бюджетной поддержки.

«Необходимо понимать, что предлагаемые изменения, прежде всего, касаются строительства жилья эконом-класса, и поставленные президентом задачи весьма актуальны. Эти способы, действительно, могут способствовать частичному снижению стоимости строительства за счет бесплатного предоставления земли, упрощения процедур согласования и увеличения конкуренции на рынке жилья данного класса. Указ задает вполне правильные направления для работы, но обсуждать эффективность предложенных мер можно будет только после того, как они будут проработаны и представлены правительством в итоговом виде», — говорит Евгений Ширстов.

Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Всеволод Щербаков полагает, что сегодня в стране нет экономических предпосылок для снижения стоимости жилья. «С учетом слабой по сравнению с развитыми странами обеспеченностью жильем в нашей стране, а также достаточно сильной монополизированности рынка спрос на жилье будет достаточно устойчивым в течение длительного времени. И это не даёт поводов рассчитывать на снижение цен. Даже в кризис снижение составило всего 10-20%. Снижение ставок по ипотеке возможно только через предоставление банкам дешевых денежных ресурсов и государственных гарантий по кредитам, но вряд ли государство готово идти на подобные затраты. Кроме того, снижение стоимости ипотеки повысит спрос на квартиры и, как следствие, приведет к увеличению их стоимости. Таким образом,  рядовой покупатель ничего не выиграет», — заключил В.Щербаков.

Официальный представитель  девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов полагает, что реализовать инициативу В.Путина реально во всех регионах России, за исключением Москвы. «Повышенный спрос не позволит снизить цены на недвижимость, даже если удастся сократить строительную и инвестиционную себестоимость возведения жилья», — считает С.Лядов. В остальных регионах, по его словам, вполне реально добиться поставленной цели при условии, что  государство реализует комплексный подход к решению основных задач отрасли.

С.Лядов полагает, что правительство подготовит исчерпывающий перечень административных процедур в сфере жилищного строительства. «В Думе сейчас лежат поправки по оптимизации процедур предоставления участков для строительства, предполагающие сокращение времени на согласования с года до месяца, а сроков подготовки решений — с двух месяцев до 10 дней», — добавил эксперт.

Кроме того, предусматриваются меры, закрепляющие обязанности органов местного самоуправления по работе с генеральными планами поселений. «Большую проблему для отрасли представляет именно состояние планировочных документов населенных пунктов. Градостроительные документы в рамках новой системы, изложенной в действующем Градостроительном кодексе РФ, далеко не везде оформлены надлежащим образом. Во многих поселениях, в которых предлагаются к реализации инвестиционные проекты, отсутствуют генеральные планы, правила землепользования и застройки, а также проекты планировок и межевания элементов планировочной структуры», — говорит С.Лядов.

В Москве, прежде всего, необходимо утвердить Правила землепользования и застройки (ПЗиЗ) города. С.Лядов полагает, что до тех пор пока это не сделано,  изменение разрешенного использования земельных участков в столице проводится в «ручном режиме» через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), и это тормозит девелопмент.

Кроме того, требуется провести ревизию правовых актов в градостроительной сфере, сократить существующие административные барьеры. В отношении частных земельных участков рекомендуется делегировать утверждение Градостроительных планов земельного участка (ГПЗУ) в территориальные органы власти округов, говорит С.Лядов. Нормативы градостроительного проектирования, по его словам, лучше разрабатывать по каждому из районов города Москвы отдельно с учетом его градостроительной специфики. Для ускорения процесса разработки планировочной документации полезнее делегировать властям округов полномочия по ее подготовки и утверждению.

По мнению эксперта, указанная цель вряд ли будет реализована без массового ввода новых земельных участков в строительный оборот. Также, по мнению С.Лядова, важно, чтобы девелопер не подменял государство на тех направлениях, за которые оно отвечает. «Должен быть разумный баланс между участием в масштабных проектах девелопера и власти. Это то самое государственно-частное партнерство, о котором сегодня так много говорят, но мало кто представляет, как это на практике должно работать», — говорит С.Лядов.

Генеральный директор АН «Бекар» Сергей Козлов согласен с тем, что снижение стоимости жилья на 20% возможно за счет уменьшения стоимости инженерно подготовленных земельных участков, а также уменьшения количества цепочек согласований. Удешевление ипотечных кредитов, по его словам, может быть связано со снижением инфляции в стране, формировании рыночной ситуации, которая позволит обеспечить ставку по ипотеке в размере 2-4% как в европейских странах.

По данным Минрегиона РФ, средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Петербурге сегодня составляет 50,8 тыс рублей. Средняя стоимость столичного квадратного метра составляет 156,9 тыс. рублей. Согласно данным банка России, средневзвешенная процентная ставка по рублёвым ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам, на сегодняшний момент составляет 14,6%, а ставка по ипотечным кредитам в иностранной валюте составляет 13,1%.  Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в странах Европы, входящих в еврозону, составляет 4,5%, то есть в три раза ниже российской.

Ссылка на источник