Комментарии в СМИ

«Агротуризм: фермы – отдельно, гостиницы – отдельно»

04.02.2022 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры», комментирует материал о развитии сельского туризма.

По 200 млрд рублей в год может приносить фермерам агротуризм, считают в Россельхозбанке. Но в перспективе. А гранты делят уже сейчас.
Правда, по 200 млрд фермеры будут зарабатывать не завтра, а после 2030 года. Эксперты банка отмечают, что для этого необходимо разрешение на использование земель сельхозназначения для туристических целей, в частности — для строительства гостевых домов.

В прошлом году был принят закон 318-ФЗ, который закрепил само понятие сельского туризма и официально разрешил аграриям размещать гостей. Была также принята госпрограмма «Развитие туризма». За последние десять лет количество койко-мест в коллективных средствах размещения увеличилось с 1,29 до 2,47 млн. А пандемия вынудила граждан прекратить разъезды по Европе и Азии и посмотреть, куда бы поехать в пределах России. По подсчетам аналитиков Сбербанка, в стране осталось более 20 млрд рублей, которые граждане могли бы потратить на зарубежные поездки, но не потратили. Так что потенциал у агротуризма действительно есть.

В 2022 году правительство планирует предоставить гранты на сумму 300 млн рублей, что позволит создать около 60 гостевых домов. И это очень интересно, потому что по закону такие дома сегодня строить нельзя.

В Ленобласти действуют более 40 ферм, где принимают гостей, но как они устроены (в правовом плане) лучше не интересоваться – чтобы не поломать людям бизнес.

«Есть категория «земли сельскохозяйственного назначения», они находятся за границами населенного пункта и предоставляются для нужд сельского хозяйства. Размещение гостиниц здесь не предусмотрено в принципе, — комментирует Олег Лодянов, старший юрист Rightmark Group. — И есть территориальные зоны «сельскохозяйственного использования» в составе категории земель населенных пунктов. Здесь возможно установление градостроительными регламентами сочетания различных видов использования земельных участков, в том числе — теоретически возможно нахождение в таких зонах гостиниц».

Дополним: разместить в населенном пункте гостиницу – не проблема. А вот ферму – уже намного сложнее. Разве что с кроликами, и то надо будет предусмотреть санитарные зоны. То есть: если ферма и гостиница расположены рядом (а в этом и заключается смысл агротуризма), то один из двух объектов, скорее всего, будет незаконным.

«На сельхозке можно делать то, что указано в классификаторе ВРИ, и там все здания должны быть связаны с производством и хранением сельхозпродукции, — уточняет Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры». – Гостиницы на сельхозземлях точно строить нельзя. Для этого надо вносить изменения в Земельный кодекс и в классификатор видов разрешенного использования (ВРИ)».

По данным Ассоциации развития сельского туризма, на которые ссылаются «Ведомости», в 2019 году в России функционировало около 4500 сельских объектов размещения туристов, из них 3500 – это гостевые дома и около 1000 – агротуристические фермы. «Легальное» предложение составляет примерно 20% от фактического.

В прошлом году вице-премьер Виктория Абрамченко сообщала о разработке законопроекта, позволяющего строить гостевые дома на сельхозземлях. Дальнейшая судьба документа неизвестна.

Мы обратились к руководителю Управления Росреестра по Ленобласти Игорю Шелякову: если к вам поступит заявка на регистрацию такого объекта – гостиницы на сельхозземле? «Конечно, мы вынуждены будем отказать, — заявил г-н Шеляков. – Действующее законодательство этого не предусматривает. Вроде бы составлялся список пилотных регионов, где такое размещение будет разрешено. Но Ленобласть в него не вошла».

У предпринимателя Дмитрия Зюзина есть комплекс «Деревня Зюзино»: два десятка домовладений, две небольшие фермы; сейчас там строятся гостевые дома для туристов и арендаторов. «Пока поддержка этого направления носит в основном декларативный характер. Мы откроем гостевые дома при ферме, когда будем готовы облечь наш проект в определенную законом правовую форму. Но пока что даже опытные кадастровые инженеры не могут точно сказать, как правильно по-новому оформлять гостевые дома. Вроде бы в марте должны появиться юридические механизмы…»

Просто какая-то карма: сначала принять «рамочный» федеральный закон, громко протрубить о будущих миллиардах, распределить (кому?) сотни миллионов грантами из бюджета – а потом «на коленке» ваять юридический механизм, чтобы все это хоть как-то работало…

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 04.02.2022