Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о будущем апартаментов и отелей.

Не успев полностью оправиться от постковидных последствий, рынок гостиничной недвижимости и апарт-отелей столкнулся с новыми серьезными вызовами, которые в очередной раз изменили привычный образ жизни и инвестиционные стратегии. Какое будущее ждет рынок апартаментов и отелей, как создать прибыльный объект и зарабатывать в отельном бизнесе больше конкурентов, какими будут апарт-комплексы и отель будущего, обсудили эксперты на деловом завтраке BestBreakfast.

Согласно обзору «МТЛ-АПАРТ» туристическая инфраструктура в России после пандемии развивается весьма умеренными темпами: количество объектов размещения с 28 094 шт. в 2020 году увеличилось до 29 547 в 2022-м.  По данным Росстата за 2022 год, общая площадь объектов размещения составляет 24,2 млн кв. м, номерной фонд насчитывает 1,06 млн номеров, при этом доля номеров высшей категории составляет всего 6,1%. Географически в распределении объектов лидирует Краснодарский край (5160 объектов) и Приволжье (4338), тогда как на Петербург приходится всего 926 объектов, а на Москву – 1345. Но наиболее привлекательные перспективы развития туристической инфраструктуры, по мнению экспертов, как раз у Петербурга, Москвы и Черноморского региона.

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-АПАРТ»: «Если посмотреть на все проекты индустрии гостеприимства, находящиеся в процессе реализации, то в России таких насчитывается около 850. Причем 405 из них реализуется в формате апарт- или кондо-отелей. Предполагаемый объем инвестиций составит 1,8 трлн руб. И несмотря на снижение  инвестиционного спроса среди частных инвесторов на 30–40%, формат остается востребованным среди конечных потребителей. Загрузка апарт-отелей в 2022 году выросла на 7% по отношению к предыдущему году, и в целом мы фиксируем стабилизацию загруженности и арендных доходов. Хотя средние показатели доходности скорректировались до 4–6% годовых».

В Санкт-Петербурге доля апарт-отелей в объеме введенного в 2022 году номерного фонда составила 96,6%, количество реализуемых проектов выросло на 52% по отношению к предыдущему году. Алексей Мусакин, управляющий партнер Cronwell Hospitality Group и вице-президент Российской гостиничной ассоциации: «За последние три года количество инициатив в индустрии гостеприимства – огромное, наша отрасль внезапно стала «новой нефтью» для страны, на ее развитие государство выделяет субсидии. Например, на ближайшие 5 лет «обнулен» НДС для гостиничных объектов – это важная мера поддержки для больших отелей. Кроме того, запущена программа субсидирования кредитной ставки для строительства отелей на 120 номеров и более. В целом, у объектов гостиничного сегмента есть различные варианты получения поддержки от государства, и наша ассоциация помогает отельерам правильно ими воспользоваться».

Средняя заполняемость апарт-отелей выросла на 7% и составила по итогам 2022 года 75%. Андрей Петелин, генеральный директор УК «Сититель»: «В прошлом году мы наблюдали всплеск отложенного спроса, поддержанный различными программами внутреннего туризма. Но в этом году уже заметны изменения: если начало года было достаточно позитивным, то сейчас мы видим снижение индивидуального спроса: гости начинают экономить и выбирают более дешевое размещение. И в этом плане у апарт-отелей есть шанс отвоевать долю рынка у традиционных отелей».

Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения «Строительный трест»: «Сегодня многие новые жилищные проекты, которые выводятся на рынок Петербурга, включают в себя коммерческие функции, в том числе апарт-отели. И это сегодня для нас необходимость, обусловленная финансовой моделью проекта. Самый правильный формат коммерческой недвижимости в жилом проекте, на мой взгляд, это апарт-отель».

Туристическая отрасль в целом становится привлекательным сегментом для инвестиций. Несмотря на рост стоимости входа для частных инвесторов (на 18% за прошлый год), происходит активная цифровизация процессов управления апарт-отелями, что делает рынок сервисных апартаментов более простым и понятным для несистемных игроков. Игорь Пигин, технический директор «Эделинк»: «Если мы говорим об апарт-отелях, то необходимо помнить об их ключевом отличии от классических отелей: управляющая компания обязана взаимодействовать не только с гостями-арендаторами, но и с многочисленными собственниками апартаментов, переданных в управление. А сложившаяся в индустрии практика требует от управляющей компании предоставления таким инвесторам ежемесячной отчетности. Отчеты и базовая информация по эффективности сдачи апартамента должна быть доступна собственнику через личный кабинет.  Если в вашем распоряжении не 10–20, а сотни апартаментов, одна эта задача может потребовать огромных усилий. Поэтому мы считаем, что к моменту открытия на таком объекте должна быть развернута современная, ориентированная именно на управление апартаментами PMS-система. Для организации качественного внедрения информационных систем на достаточно крупном гостиничном объекте работу следует начинать уже за год до открытия. Начать за полгода – это уже сжатые сроки. Сегодня полноценная автоматизация бизнеса – абсолютная необходимость и одна из первоочередных задач».

Александр Погодин, коммерческий директор Formula City: «Мы в своей концепции идем по пути развития комфорта для наших постояльцев. При очевидном тренде на сокращение площади номеров мы создаем большие общественные пространства с максимальным функционалом и разнообразием. Именно поэтому мы беремся только за проекты, которые находятся на самой ранней стадии: чтобы была возможность запроектировать все необходимые для современного апарт-отеля функции».

Елена Лесовых, коммерческий директор Technoflot: «Для успешного проекта очень важно запроектировать все функции заранее. Мы не ждем, когда в проекте появится ресторатор, мы все точки общепита закладываем в проект изначально в соответствии с его концепцией. И в этом случае, когда в проекте появляется конкретный арендатор, все его пожелания можно реализовать гораздо быстрее».

Игорь Латыев, генеральный директор «Фрегат»: «В связи с возросшей конкуренцией по продажам среди существующих и вновь возведенных апарт-отелей мы видим тенденцию на возросшие требования к отделке и инженерному наполнению. Для быстрой реализации объектов требуется высококачественная отделка апартаментов, наличие кондиционирования помещений. Стоимость отделки без мебели на данный момент ориентировочно составляет 50–60 тысяч рублей за кв. м на строительную площадь. При применении системы кондиционирования VRV с функцией учета электропитания как внутренних, так и наружных блоков будет дополнительно стоить 20–25 тысяч. Переделка и дооснащение уже построенного объекта всегда затратнее и по деньгам, и по времени. Поэтому так важно закладывать всю необходимую инженерию на этапе проектирования».

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»: «С юридической точки зрения сложности у всех петербургских объектов размещения одинаковые: городская администрация не в состоянии разобраться, где апарт-отель, а где гостиница, и самое главное – не может отделить апарт-отель от жилья. Соответственно, обременение социальными функциями накладывают абсолютно на всех, даже на классические гостиницы. Аналогичный тренд по загородной недвижимости: пансионатам и санаториям также приписывают «социалку». И в дальнейшем уже каждый конкретный объект решает свои проблемы в суде или соглашается с удорожанием проекта. Такие обременения существенно увеличивают конечную стоимость объекта и сроки окупаемости».

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 04.05.2023