Комментарии в СМИ

«Включение помещения в перечень объектов, предназначенных для аренды, не мешает его приватизации»

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал позицию Высшего арбитражного суда по спорам о возможности приватизации арендуемых у государства коммерческих помещений.

Можно ли приватизировать арендованное государственное помещение, которое включено в Перечень государственного имущества, предназначенного только для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства? Анализ судебной практики свидетельствует о наличии двух подходов к решению этого вопроса. Поэтому в целях формирования единообразной практики коллегия судей ВАС РФ решила передать настоящее дело в Президиум.

Истец не согласился с отказом в приватизации государственного имущества

Истец (ООО) обратился в суд с требованием обязать Департамент имущества города Москвы (далее — Департамент) заключить с ним договор купли-продажи ранее арендованного нежилого помещения. Общество, являясь субъектом малого и среднего пред­принимательства, непрерывно с 1992 года арендовало спорное нежилое помещение. Последний договор аренды заключен обществом и Департаментом на срок до 31.12.2012.

23.04.2010 общество обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого помещения. Тот в выкупе отказал, поскольку этот объект недвижимости включен в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее — Перечень), что и препятствует его приватизации (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, далее — Закон № 159-ФЗ).

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что Департамент своим отказом не нарушил прав заявителя. Судьи пояснили, что ограничения, не допускающие включения в Перечень того или иного имущества, законодательно не установлены. Указанные полномочия возложены исключительно на собственника имущества, а значит, нарушений со стороны Департамента допущено не было. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобре­тение арендуемого имущества, только если отвечают определенным критериям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ). К тому же Перечень был сформирован Департаментов раньше, чем заявитель выразил намерение реализовать преимущественное право выкупа арендуемого имущества. То есть его утверждение об исключительном воспрепятствовании в реализации этого права не обосновано.

Апелляционная и кассационная инстанции поддержали Департамент

Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменения. Они отметили, что довод истца относительно того, что перечень государственного имущества был быть составлен до принятия Закона № 159-ФЗ, подлежит отклонению, не основан на нормах действующего законодательства.

Президиум ВАС решил, что отказ в передаче имущества в собственность не соответствует закону

Обращаясь в ВАС РФ, истец просил ранее принятые судебные акты отменить и принять новый — об удовлетворении заявленных требований. По мнению истца, вопрос о правомерности отказа Департамента в предоставлении в собственность спорного имущества следует решать никак не с учетом момента утверждения Перечня, а лишь с учетом момента вступления в силу Закона    №159-ФЗ. Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и обязал ответчика заключить с ООО «Фирма «Вероника и С»» договор купли-продажи нежилого помещения.

Позиция президиума может дать арендаторам повторный шанс для выкупа недвижимости

 

Ширстов Евгений Сергеевич,

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» (г. Санкт-Петербург)

 

Позиция Президиума ВАС РФ по данному делу развивает идеи, изложенные в информационном письме №134 от 05.11.2009, и имеет весьма серьезное, можно сказать, революционное значение.

Ранее, по схожим делам, требования арендаторов о понуждении к выкупу удовлетворялись, только когда имущество было внесено в перечень уже после подачи заявки на выкуп. Такие действия суды оценивали как препятствующие реализации права преимущественного выкупа.

Если объект был внесен в перечень до подачи заявления на выкуп, это служило причиной для отказа. Решения мотивировались тем, что законом не ограничены права уполномоченных органов самим определять необходимость включения имущества в перечень неотчуждаемых объектов. Однако в некоторых регионах складывалась противоположная практика. По рассматриваемому делу Президиум ВАС РФ сформировал единую позицию, указав, что действия по включению имущества в перечни объектов малого и среднего предпринимательства, совершенные после вступления в силу Закона № 159-ФЗ, могут рассматриваться как препятствующие арендаторам воспользоваться правом выкупа помещений, в связи с чем требования последних могут быть удовлетворены. Если итоговый текст постановления Президиума по данному делу будет содержать указание на возможность пересмотра ранее принятых решений по новым обстоятельствам, это повлечет за собой возобновление большого числа дел, по которым проблема выкупа еще актуальна. Во многих регионах перечни имущества для малого и среднего предпринимательства были сформированы именно после принятия Закона № 159-ФЗ.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ