«Аренда земли под недостроенным объектом недвижимости: как и когда получится ее продлить?»

Компания арендует два участка, на которых расположен объект незавершенного строительства. В апреле 2020 года срок аренды закончился. Ранее договор однократно продлевался, но арендатор не успел завершить объект из-за пандемии и экономических проблем. Он продолжает пользоваться участками и платить за аренду. Арендодатель о прекращении аренды не заявлял и продолжает выставлять счета. Может ли арендатор продлить договор для завершения строительства?

Прежде всего, необходимо понимать, в чьей собственности находятся арендованные участки, — государственной или частной.

Если арендодатель — частный субъект. В этом случае возможность продлить договор аренды полностью зависит от его воли. Основной механизм продления в таком случае – договариваться с собственником участка.

В отсутствие возражений арендодателя относительно продолжения аренды вступает в действие п. 2 ст. 621 ГК: договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Именно эту ситуацию мы видим в приведенном примере — арендодатель не истребовал участки и продолжает выставлять счета за аренду. Но это работает, только если арендодатель – частный субъект. К публичному субъекту данный механизм не применим.

Несмотря на простоту такого механизма, при возобновлении договора аренды на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК арендатор все равно рискует не завершить строительство. Согласно п. 2 ст. 610 ГК арендодатель может в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за 3 месяца (если стороны не установили иной срок в договоре).

Что будет с недостроенным объектом и землей под ним, если продлить аренду не получится?

Если земля публичная, то применяются положения ст. 239.1 ГК – недостроенный объект (далее – ОНС) могут изъять у собственника по решению суда путем продажи с торгов по правилам, утв. Постановлением Правительства от 03.12.2014 № 1299. Если уполномоченный орган не реализовал право на предъявление требований к застройщику в суд в течение 6 месяцев, застройщик вправе снова продлить договор аренды для завершения строительства (подробнее об этом читайте ниже). Обратите внимание: публичный арендодатель в этой ситуации не может потребовать от арендатора освободить участок, ссылаясь на ст. 622 ГК (п. 21 Обзора судебной практики ВС № 4 (2017), утв. Президиумом ВС 15.11.2017).

Если земля в частной собственности, то ОНС остается у застройщика (который зарегистрировал права на ОНС), а земля остается у арендодателя. Если стороны не смогут достигнуть соглашения путем переговоров (например, договориться о продлении аренды или о покупке арендатором земли под ОНС), решать судьбу ОНС и участка будет суд.

Арендатору, который продолжает фактически пользоваться участком, важно учитывать риски, связанные с вводом объекта в эксплуатацию, если он все-таки завершит строительство, не продлевая договор аренды. В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 55 ГрК для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформления права собственности на него застройщику необходимо среди прочего представить правоустанавливающие документы на участок. В отсутствие надлежащим образом оформленного договора аренды уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения.

Если арендодатель – публичный субъект. В большинстве случаев застройщики осуществляют строительство объектов на публичной земле, что значительно усложняет продление договоров аренды. Чтобы определить, возможно ли продлить такие договоры, нужно понимать:

• когда они были заключены,
• продлевались ли они в соответствии с мерами поддержки из-за распространения коронавирусной инфекции и в связи с проведением СВО.

Применим ли п. 2 ст. 621 ГК, если участок публичный?

С 01.03.2015 Земельный кодекс дополнен главой V.1, регулирующей предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ). В частности, теперь установлено, что договоры аренды публичной земли заключаются на торгах за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК.

В связи с этим в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был добавлен п. 21, которым устанавливалась возможность для собственника ОНС приобрести земельный участок под таким объектом в аренду без проведения торгов на 3 года однократно для завершения строительства.

Таким образом, продлить договор аренды публичного земельного участка по п. 2 ст. 621 ГК не получится, поскольку законом предусмотрен особый порядок предоставления участков, на которых располагаются ОНС, – по п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утв. Президиумом ВС 23.12.2020).

Продлить договор аренды публичного земельного участка по такому порядку возможно при одновременном выполнении следующих условий:

• право собственности на ОНС зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до 01.03.2015;
• ранее участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников такого ОНС по этому основанию.

Даже если предположить, что участки были предоставлены до 01.03.2015, возможность продления договоров аренды в рассматриваемом случае отсутствует, поскольку участки ранее уже предоставлялись для завершения строительства.

Возможным вариантом решения в такой ситуации может быть образование нового земельного участка, например путем объединения исходных участков или их перераспределения. В этом случае, поскольку участок новый, формальное требование о его непредоставлении ранее для целей завершения строительства соблюдается. Однако по своей сути это является обходом положений о предоставлении земельного участка с ОНС. Кроме того, для образования нового участка (новых участков) потребуется воля публичного субъекта – собственника исходных участков, интересы которого могут не совпадать с интересами застройщика.

Можно ли продлить аренду с помощью антикризисных мер?

В рассматриваемом случае продлить аренду, используя меры поддержки бизнеса, введенные в связи с коронавирусом и СВО, не получится.

Меры поддержки в связи с коронавирусом. В апреле 2020 года был принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ, который предусматривал ряд мер, направленных на поддержку бизнеса.

В частности, законодатель в п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ определил возможность продлить договоры аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в «льготном» порядке без соблюдения специальных требований о предоставлении таких участков – просто путем заключения дополнительного соглашения.

Для заключения дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды требовалось одновременное соблюдение следующих условий:

• договор аренды должен был быть заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;
• на дату обращения арендатора с требованием о продлении договора аренды срок действия такого договора не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора;
• на дату обращения арендатора у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка;
• арендатор обратился за продлением договора до 1 марта 2021 года.