Комментарии в СМИ

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает, что готовящиеся Министерством экономического развития РФ поправки в Налоговый кодекс направлены не против неторопливых застройщиков, а против тех, кто покупает землю с целью последующей перепродажи через некоторое время.

В правительстве придумали, как простимулировать собственников пустующих земельных участков использовать их по назначению. Тем, кто серьезно затягивает со стройкой, земельный налог повысят в шесть раз. По мнению чиновников, это ускорит строительство домов и сократит спекуляции на земельном рынке.

Пакет поправок к Налоговому кодексу РФ Минэкономразвития разместило на Едином портале законопроектов. Как следует из документа, собственникам предназначенных под строительство, но на деле простаивающих участков будут планомерно повышать земельный налог.

В тексте законопроекта говорится, что новые правила его исчисления будут действовать с 1 января 2016 года. Сейчас, поясняют разработчики документа, в течение первых трех лет строительства до регистрации права на объект недвижимости собственник участка (физическое или юрлицо), предназначенного для жилищного строительства, платит земельный налог в двойном размере. Если владелец участка затянул стройку или регистрацию объекта, то к ставке налога применяется максимальный коэффициент – четыре. Если же он уложился в трехлетний срок, налог пересчитывается по коэффициенту 1 и разница возвращается землевладельцу.

Минэкономики предлагает изменить этот механизм следующим образом. В течение первого года стройки земельный налог будет уплачиваться без всяких коэффициентов, в течение следующих двух лет он будет повышен вдвое, а если период строительства превысил три года, то вчетверо. Для тех, кто затянул стройку или регистрацию домов на шесть и более лет, к ставке земельного налога будет применяться предельный коэффициент – шесть. Платить повышенный налог собственник участка будет до тех пор, пока дом не будет построен и зарегистрирован по всем правилам. Крупным девелоперам повезет больше. Собственникам участков, предназначенных для комплексного освоения территорий (КОТ), Минэкономики предлагает работать по земельному налогу без повышающих коэффициентов все первые три года.

Для владельцев участков под индивидуальное жилищное строительство, как и сейчас, повышающие коэффициенты не будут вводиться в течение первых десяти лет. По истечении этого времени будет применяться коэффициент, равный пяти.

Также законодатели закрывают «лазейку» для тех, кто быстренько строит на участке вместо жилого дома другой объект, регистрирует его и, таким образом, уходит от повышенных ставок налогообложения и получает вычет из бюджета. Для этого в статье 396 НК РФ расплывчатую формулировку «объект недвижимости» меняют на конкретное понятие «жилой дом».

По данным Росреестра, всего на март 2014 года в России в собственности юридических и физических лиц находилось почти пять миллионов земельных участков под жилищное строительство (включая ИЖС), на которых нет домов, зарегистрированных в установленном порядке. То есть они либо вовсе пустуют, либо постройки возведены, однако регистрировать право собственности владельцы не спешат. Но, по мнению экспертов, законопроект будет не бороться столько с долгостроями, сколько с земельными спекулянтами. «Закон должен будет стимулировать использование земельных участков по назначению, и способствовать прекращению спекуляции на росте цен на землю. То есть, законопроект не направлен против неторопливых застройщиков, а направлен против тех, кто покупает землю с целью последующей перепродажи через некоторое время», — говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков.

Это должно оказать положительное влияние на рынок земли в целом, — неиспользуемые участки под страхом повышенных налогов наконец пустят в оборот или выставят на продажу, увеличится предложение, а следовательно, и цены пойдут вниз. Но есть нюансы. Как отмечает заместитель директора по развитию строительного холдинга «КВС» Татьяна Федирко, владельцы участков, не имеющих юридического статуса «под жилищное строительство», не будут переводить их в эту категорию до появления надежных договоренностей с интересантами участков. Собственники же участков со статусом «под жилищное строительство» захотят их быстрее реализовать, а покупатели участков будут ориентироваться на размер налога и соотносить его со своими финансовыми возможностями.

При этом для застройщиков, несмотря на обозначенные в документе «льготные» периоды, документ вряд ли принесет выгоду, считают эксперты. И уж тем более не будет способствовать улучшению условий их работы. «Для целей ускорения строительства было бы более полезно снятие излишних административных барьеров и ускорение согласований со стороны публичных образований и собственников инженерных сетей, а не введение повышающих коэффициентов к налогу», — считает Андрей Кулаков.

Аналогичной позиции придерживается председатель совета директоров Агентство развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш. «В целом инициатива резонная, и сам механизм выбран верный – чем дольше пустует участок, тем выше налог, — говорит он. – Но есть такое латинское выражение — Cessante causa, cessat effectus, «с прекращением причины прекращается следствие». Так вот с этой точки зрения идея абсолютно популистская. Авторы инициативы придумали наказание, но они не задаются вопросом, почему возникают просрочки в строительстве». Как уже отмечалось выше, по логике авторов законопроекта, строителям должно быть под силу в течение года получить всю разрешительную документацию и приступить к возведению жилого дома. Но на практике это требует совершенно иных временных затрат.

В Петербурге, поясняет Андрей Тетыш, период от начала работы по сбору документов и до получения разрешения на строительство может составлять до 800 дней. То есть, два с лишним года. И это вина не застройщиков, а властей, которые не умеют не только быстро, но даже вовремя согласовать документы. «Вот пример: сколько Комитет по градостроительству и архитектуре согласовал проектов планировки территорий за последние три года? Правильно, единицы, — говорит Андрей Тетыш. – Завод по производству градостроительных решений под названием «КГА» по разным причинам попросту встал».

Представитель «КВС» Татьяна Федирко в числе первоочередных причин, которые приводят к затягиванию процесса строительства, также называет трудности получения градостроительной документации, сложности присоединения к инженерным сетям, проволочки с утверждением проектов планировки территорий. «К сожалению, сроки не всегда зависят от строителей, и сохраняется очень много бюрократических процедур, затягивающих процесс строительства», — отмечает Татьяна Федирко. В таких условиях, по ее мнению, повышенный налог станет еще одной статьей дополнительных затрат для инвестора, и в конечном счете перейдет на покупателей жилья.

Анна Беляева

Ссылка на источник