Комментарии в СМИ

«Бесконечная амнистия»

24.07.2020 Недвижимость и строительство

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов делится мнением относительно продления дачной амнистии еще на 5 лет.

Дачную амнистию продлят ещё на пять лет, до 1 марта 2026 года. Упрощённый порядок регистрации будет действовать и для ИЖС.

Законопроект о продлении дачной амнистии внесли в Думу политические «тяжеловесы» – депутаты Павел Крашенинников, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и примкнувший к ним сенатор Андрей Турчак. Это означает, что проблем с прохождением документа не будет.

Изменения в закон о госрегистрации недвижимости и в Градкодекс не только отодвигают сроки действия «упрощённого» (для садовых домов) и уведомительного (для ИЖС) порядка, но и расширяют сферу применения амнистии.

Действующие положения предусматривают, что граждане вправе зарегистрировать дома, построенные на садовых участках, на основании техплана и свидетельства о собственности на землю. Владельцам ИЖС полагалось направить местным властям уведомления о начале и о завершении строительства; разрешение на строительство и на ввод при этом не требуется. Этот порядок должен был прекратиться 1 марта 2021 года.

Новые правила продлевают возможность упрощённой регистрации для домов, построенных на садовых участках, наделах для личного подсобного хозяйства, а также ИЖС. (Получается, что в черте населённых пунктов можно будет и уведомления не подавать.)

Кроме того, послабления коснутся и тех, кто построил (или начал строить) дом на участке ИЖС до 4 августа 2018-го, и с тех пор так и не удосужился подать уведомление. Такие «самовольщики» после 1 марта 2021 года могли бы зарегистрировать права только по суду. Когда новый закон вступит в силу, они также смогут воспользоваться «упрощёнкой».

Общее условие для построек на участках всех категорий – садовых, ЛПХ, а также ИЖС – их параметры должны соответствовать требованиям Градкодекса в отношении ИЖС: не более трёх надземных этажей, не выше 20 метров и без разделения на «самостоятельные помещения».

Многочисленные нюансы, связанные с регистрацией (жилое строительство на сельхозземлях противоречит Земельному кодексу), новый закон не решает, но в целом документ, несомненно, полезный. У десятков тысяч людей, купивших участки в садоводствах на «сельхозке» (а таких в Ленобласти 80%), проблем с регистрацией построенного будет меньше. По крайней мере, ближайшие пять лет.

Мотивы авторов этой инициативы тоже понятны. Без частной инициативы показатели жилищного строительства в стране будут выглядеть совсем печально. Как указано в пояснительной записке, цель – к 2024 году строить 40 млн кв.м индивидуального жилья в год. Поэтому чиновники не возражают против приравнивания садовых домов к жилым. Тем более что появление новых жилых домов в СНТ и ДНП не влечёт за собой никаких обязательств бюджета: школы и больницы строить не надо, в крайнем случае – предусмотреть размещение ФАПов в сезон…

В Ленобласти за шесть месяцев 2020 года сдали в эксплуатацию 340 754 кв.м домов ИЖС – более трети общего ввода (910 212 кв.м). И ещё 197 918 кв.м – это как раз жилые дома в областных садоводствах в количестве 1839 штук. В общую статистику они пока не попадают, но по факту – есть. И если гражданам хотя бы не мешать – их будет всё больше.

Мнения экспертов

Дмитрий Некрестьянов, юрист, партнер АБ «Качкин и Партнеры»:

— Работает русское правило «нет ничего более постоянного чем временное». Государству давно следует признать, что стремление все регулировать не оправданно ни с бюджетной ни с практической точки зрения. А оно все придумывает амнистии в надежде, что уведомительный порядок заработает…

Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери»:

— Чем проще и понятнее порядок регистрации, тем лучше. В нашем проекте есть и земля ДНП, и наделы ИЖС. Документы на регистрацию подаем через нотариуса, проблем не возникает. С точки зрения проживания разницы почти никакой, есть определенные налоговые нюансы. Зонирование и вид использования участка могут сказаться на совместных с муниципалами проектах, связанных с инфраструктурой: содержание дорог, мощение, тротуары, освещение. Но и в этой сфере нужно искать компромиссы, решения, выгодные всем жителям определённой локации.

Дмитрий Новосельцев, председатель Совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости»:

— Очередное продление «дачной амнистии» — это, безусловно, хорошо. Граждане могут без лишних проволочек и бумажной волокиты оформить загородный дом в собственность. Государство не может сразу сделать эту амнистию бессрочной, потому что граждане расслабятся и будут откладывать регистрацию своего дома на потом. Поэтому мы видим всплески активности регистрации строений перед очередными сроком окончания «амнистии». Но упрощенный порядок не оказывает решающего влияния на темпы и объемы продаж в наших новых поселках «Разметелево», «Сосновские горки», «Город-Сад». Для покупателей важно, что во всех поселках от «1-й Академии недвижимости» можно зарегистрировать жилой дом и, при необходимости, в нем прописаться. А пройти по упрощённой процедуре, или окунуться в бюрократический хаос — это второй вопрос.

Законодателям стоит пойти дальше. И объявить амнистию на получение разрешения на строительство девелоперам коттеджных посёлков, а также застройщикам малоэтажных многоквартирных домов. Эта мера ускорит на 2-3 года ввод готового жилья. Система получений разрешений на строительство в сегменте малоэтажного строительства крайне устарела. В ней нет никакой необходимости. Проектные и строительные компании являются членами СРО, имеют в своем составе не менее двух специалистов, зарегистрированных в госреестре. Девелоперам важно поддерживать свою репутацию на рынке. Если что-то пойдет не так, рынок сам их жестко накажет. Пора отказываться от чрезмерной зарегулированности!

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте NSP.ru 24.07.2020