Комментарии в СМИ

«Бесконечная амнистия»

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов делится мнением относительно продления дачной амнистии еще на 5 лет.

Дачную амнистию продлят ещё на пять лет, до 1 марта 2026 года. Упрощённый порядок регистрации будет действовать и для ИЖС.

Законопроект о продлении дачной амнистии внесли в Думу политические «тяжеловесы» – депутаты Павел Крашенинников, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и примкнувший к ним сенатор Андрей Турчак. Это означает, что проблем с прохождением документа не будет.

Изменения в закон о госрегистрации недвижимости и в Градкодекс не только отодвигают сроки действия «упрощённого» (для садовых домов) и уведомительного (для ИЖС) порядка, но и расширяют сферу применения амнистии.

Действующие положения предусматривают, что граждане вправе зарегистрировать дома, построенные на садовых участках, на основании техплана и свидетельства о собственности на землю. Владельцам ИЖС полагалось направить местным властям уведомления о начале и о завершении строительства; разрешение на строительство и на ввод при этом не требуется. Этот порядок должен был прекратиться 1 марта 2021 года.

Новые правила продлевают возможность упрощённой регистрации для домов, построенных на садовых участках, наделах для личного подсобного хозяйства, а также ИЖС. (Получается, что в черте населённых пунктов можно будет и уведомления не подавать.)

Кроме того, послабления коснутся и тех, кто построил (или начал строить) дом на участке ИЖС до 4 августа 2018-го, и с тех пор так и не удосужился подать уведомление. Такие «самовольщики» после 1 марта 2021 года могли бы зарегистрировать права только по суду. Когда новый закон вступит в силу, они также смогут воспользоваться «упрощёнкой».

Общее условие для построек на участках всех категорий – садовых, ЛПХ, а также ИЖС – их параметры должны соответствовать требованиям Градкодекса в отношении ИЖС: не более трёх надземных этажей, не выше 20 метров и без разделения на «самостоятельные помещения».

Многочисленные нюансы, связанные с регистрацией (жилое строительство на сельхозземлях противоречит Земельному кодексу), новый закон не решает, но в целом документ, несомненно, полезный. У десятков тысяч людей, купивших участки в садоводствах на «сельхозке» (а таких в Ленобласти 80%), проблем с регистрацией построенного будет меньше. По крайней мере, ближайшие пять лет.

Мотивы авторов этой инициативы тоже понятны. Без частной инициативы показатели жилищного строительства в стране будут выглядеть совсем печально. Как указано в пояснительной записке, цель – к 2024 году строить 40 млн кв.м индивидуального жилья в год. Поэтому чиновники не возражают против приравнивания садовых домов к жилым. Тем более что появление новых жилых домов в СНТ и ДНП не влечёт за собой никаких обязательств бюджета: школы и больницы строить не надо, в крайнем случае – предусмотреть размещение ФАПов в сезон…

В Ленобласти за шесть месяцев 2020 года сдали в эксплуатацию 340 754 кв.м домов ИЖС – более трети общего ввода (910 212 кв.м). И ещё 197 918 кв.м – это как раз жилые дома в областных садоводствах в количестве 1839 штук. В общую статистику они пока не попадают, но по факту – есть. И если гражданам хотя бы не мешать – их будет всё больше.

Мнения экспертов

Дмитрий Некрестьянов, юрист, партнер АБ «Качкин и Партнеры»:

— Работает русское правило «нет ничего более постоянного чем временное». Государству давно следует признать, что стремление все регулировать не оправданно ни с бюджетной ни с практической точки зрения. А оно все придумывает амнистии в надежде, что уведомительный порядок заработает…

Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери»:

— Чем проще и понятнее порядок регистрации, тем лучше. В нашем проекте есть и земля ДНП, и наделы ИЖС. Документы на регистрацию подаем через нотариуса, проблем не возникает. С точки зрения проживания разницы почти никакой, есть определенные налоговые нюансы. Зонирование и вид использования участка могут сказаться на совместных с муниципалами проектах, связанных с инфраструктурой: содержание дорог, мощение, тротуары, освещение. Но и в этой сфере нужно искать компромиссы, решения, выгодные всем жителям определённой локации.

Дмитрий Новосельцев, председатель Совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости»:

— Очередное продление «дачной амнистии» — это, безусловно, хорошо. Граждане могут без лишних проволочек и бумажной волокиты оформить загородный дом в собственность. Государство не может сразу сделать эту амнистию бессрочной, потому что граждане расслабятся и будут откладывать регистрацию своего дома на потом. Поэтому мы видим всплески активности регистрации строений перед очередными сроком окончания «амнистии». Но упрощенный порядок не оказывает решающего влияния на темпы и объемы продаж в наших новых поселках «Разметелево», «Сосновские горки», «Город-Сад». Для покупателей важно, что во всех поселках от «1-й Академии недвижимости» можно зарегистрировать жилой дом и, при необходимости, в нем прописаться. А пройти по упрощённой процедуре, или окунуться в бюрократический хаос — это второй вопрос.

Законодателям стоит пойти дальше. И объявить амнистию на получение разрешения на строительство девелоперам коттеджных посёлков, а также застройщикам малоэтажных многоквартирных домов. Эта мера ускорит на 2-3 года ввод готового жилья. Система получений разрешений на строительство в сегменте малоэтажного строительства крайне устарела. В ней нет никакой необходимости. Проектные и строительные компании являются членами СРО, имеют в своем составе не менее двух специалистов, зарегистрированных в госреестре. Девелоперам важно поддерживать свою репутацию на рынке. Если что-то пойдет не так, рынок сам их жестко накажет. Пора отказываться от чрезмерной зарегулированности!

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте NSP.ru 24.07.2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ