Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», выделил основные риски при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Чем привлекателен для частных инвесторов сегмент коммерческой недвижимости, как отечественной, так и зарубежной, обсуждали участники дискуссии в рамках третьего дня международного инвестиционного форума PROEstate.

Учитывая возможность кризиса в России, многие инвесторы задумываются о том, как правильнее сохранить деньги. Вопрос остается довольно спорным, поскольку вариантов на рынке много, и частному инвестору сложно решить, что для него более привлекательно. Традиционно считается, что предсказать это в условиях нестабильного рынка непросто и выигрывает тот, кто полагается на удачу. В то же время эксперты советуют не рисковать и вкладывать деньги в надежные источники стабильного, пусть и не всегда большого дохода. Здесь частный инвестор сталкивается с выбором между жилой и коммерческой, а также зарубежной недвижимостью. Что стоит рассмотреть в первую очередь, рассказали спикеры форума «Частные инвестиции в недвижимость», организатором которого выступил портал BSN.ru.

По данным Knight Frank, в условиях общей неопределенности ряд инвесторов придерживается выжидательной стратегии: число инвестиционных сделок в первом полугодии 2012 года сократилось на 25% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Во многом благодаря заключенным в первом полугодии двум сделкам, наиболее капиталоемким в истории российского рынка, совокупный объем транзакций за период с начала года превысил 3,3 млрд долларов. Интерес инвесторов направлен, как и прежде, главным образом на премиальные объекты, расположенные в Москве и Петербурге.

Преимущества «встройки»

О частных инвестициях во встроенные коммерческие помещения рассказал генеральный директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов. Исторически на территории Российской Федерации недвижимость была одним из немногих инструментов для инвестиций, особенно для частного инвестора и небольших организаций, не специализирующихся на инвестициях большого размера. При рассмотрении инвестиционного рынка нужно выделить основные сегменты, такие как жилая, офисная, торговая недвижимость. Самым распространенным сегментом остается жилая недвижимость, но по текущей доходности она, по данным Алексея Филимонова, не очень привлекательна (от 4% до 8% в год).

Одним из наиболее привлекательных сегментов для инвестирования, по славам эксперта, остается торговая недвижимость (от 8% до 12 % в год). Спрос на покупку встроенных торговых помещений формируют не только частные инвесторы, но и инвестиционные фонды, а также конечные пользователи – торговые операторы и операторы сферы услуг. Формат стрит-ритейла привлекателен тем, что он дает самую высокую ликвидность. В некоторых случаях оправдать покупку объекта можно будет уже в течение трех месяцев, поскольку спрос на помещения высокий и найти арендатора несложно. Многие частные лица хотят открыть магазин и рассматривают такие инвестиции как наиболее надежные. В отличие от крупных торговых центров, объект стрит-ритейла уже находится «в коридоре» с готовым потоком потенциальных покупателей. А если рядом с помещением стрит-ритейла строится торговый комплекс, ставки аренды во «встройке» только увеличатся, поскольку рядом появится крупный «якорь». Основными причинами инвестиционной привлекательности встроенной торговой недвижимости также являются отсутствие значительной угрозы со стороны объектов нового строительства, простой юридический механизм владения, относительная простота в управлении и эксплуатации. Ключевыми параметрами ликвидности, по словам Алексея Филимонова, остаются местоположение, качественные характеристики (доступность, видимость и т.п.) и технические (витрины, этажность, запасы электроэнергии). Уровень арендных ставок в формате стрит-ритейла определяется совокупностью факторов: состав и интенсивность пешеходного и автомобильного потока, близость крупных транспортных узлов (станций метро, вокзалов), наличие парковочных мест, качественные и технические параметры помещений.

По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, наиболее востребованы помещения, отвечающие следующим техническим требованиям:

• доля первого этажа в общем объеме помещения – не менее 50%;

• доля площади торгового зала в общем объеме помещения – не менее 70%;

• количество торговых уровней – не более двух;

• соотношение площадей витрины и помещения – 1:5;

• электрическая мощность не менее 40-60 кВт, для общепита – до 100 кВт;

• открытые планировки;

• наличие одного-двух входов с улицы, лучше – угловое помещение;

• для продуктовых магазинов – наличие погрузочной зоны;

• для ресторанных операторов – наличие витрин и вентиляции.

В целом, ключевое значение имеет состояние помещения, от которого зависит, как скоро арендатор сможет приступить к коммерческой деятельности.

Доходные программы

Еще один способ вложения денег осветил заместитель директора ГК «Пионер» направления Санкт-Петербург Александр Погодин, рассказав об апарт-отеле YE’S, входящем в состав одноименного многофункционального комплекса (МФК YE’S). Апарт-отель YE’S строится на пересечении проспекта Просвещения и улицы Хошимина, в Выборгском районе – одном из самых динамично развивающихся районов Петербурга. Окончание строительства объекта запланировано на ноябрь 2013 года. Апартаменты предлагаются для покупки с целью как проживания, так и инвестирования. В отличие от стандартного жилого комплекса, YE’S предложит жителям целый спектр услуг: служба ресепшн (заказ билетов, такси и т.д.), рум-сервис (заказ еды и напитков в квартиру, пополнение холодильника продуктами и т.д.), клининговые услуги (уборка апартаментов, замена постельного белья и т.д.), услуги бизнес-центра при апарт-отеле (распечатка, копирование документов и т.д.) и прочее.

Группа компаний «Пионер» предлагает инвесторам две доходные программы: «Гарантированный доход» и «Удвоение капитала». Согласно первой программе, инвестор получает гарантированные 10% годовых в течение 3 лет, начиная с 1 июня 2014 года. По второй программе инвестору гарантируется 100%-я окупаемость вложенных средств в течение 5 лет с момента инвестирования. Александр Погодин подчеркнул, что договоры на приобретение апартаментов заключаются в соответствии с требованиями федерального закона РФ №214-ФЗ (с обязательной регистрацией в УФРС по СПб и ЛО права требования на этапе строительства и права собственности после завершения строительства).

Кто не рискует – тот не инвестирует

Несмотря на привлекательность многочисленных программ для частных инвесторов, важным моментом остаются риски. О том, с какими рисками чаще всего сталкиваются те, кто приобретает коммерческую недвижимость с инвестиционной целью, и как их избежать, рассказал старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов. «Думая над тем, куда вложить средства, частному инвестору следует выбрать один из вариантов: приобретение недвижимости (это может быть земля, строение) либо софинансирование строительства (инвестирование, долевое участие), – говорит Евгений Ширстов. – В зависимости от выбора, инвестор должен проверить документацию, проанализировать риски. Так, например, приобретая активы, нужно обратить внимание на следующие моменты: комплексный анализ истории прав продавца на объект, наличие обременений, градостроительные ограничения, охрана объектов культурного наследия, соблюдение продавцом корпоративных процедур. При покупке “недостроя” важно проверить наличие титула на объект, прав на землю и имеющуюся разрешительную документацию на строительство.

Дополнительные риски могут возникнуть при приобретении объекта на землях государственной собственности». При приобретении земли эксперты рекомендуют обратить внимание на возможность размещения планируемого объекта в соответствии с документами градостроительного планирования, градостроительные ограничения и возможности их снятия, отклонения от предельных параметров. Также немаловажный момент – условия и возможность подключения инженерных коммуникаций. «Тщательный анализ рисков и внимательный выбор объекта для инвестиций являются залогом успеха», – подчеркнул юрист.

Особенности инвестирования в здания, имеющие архитектурную ценность, и новые возможности исторического центра в ходе дискуссии затронула генеральный директор Megapolis Asset Management Наталья Кузьмина. Интерес к недвижимости только растет, но прослеживается новая тенденция – количественное насыщение рынка переходит в качественные изменения. Чтобы быть привлекательным, объект должен превосходить существующие предложения по нескольким позициям. Одна из этих позиций – удобное местоположение. В ближайшее время, по мнению эксперта, география проектов будет сосредотачиваться в исторических центрах мегаполисов, где основными проблемами остаются состояние инженерных коммуникаций, нехватка мощностей, отсутствие парковочных площадок.

Приглашение за рубеж

Помимо инвестиций в российскую недвижимость, эксперты предложили рассмотреть и зарубежный рынок, все больше привлекающий отечественных инвесторов. По данным генерального директора «Родэкс Групп» Евгения Родионова, за 2011 год граждане России приобрели недвижимости за границей на 20 млрд долларов. Общая сумма потраченных на зарубежную недвижимость средств в 2011 году сопоставима с тратами россиян на эти же цели за предыдущие 10 лет.

Генеральный директор компании GFPI Becar Валентина Нагиева рассказала, что в 2012 году по спросу лидируют Испания, Германия, Италия, Чехия, Кипр, ОАЭ, Индия, Франция, Черногория и США. По мнению спикера, россияне чаще всего инвестируют в жилую недвижимость для долгосрочного отдыха, квартиры, таунхаусы, виллы. Из коммерческой недвижимости их интересуют доходные дома, офисы, кафе, рестораны, отели, бизнес-центры. Также спросом пользуются вложения в готовый бизнес: бензоколонки, рестораны, бары, детские сады, автосервисы, фермы и т.д. Наиболее значимыми факторами при покупке недвижимости остаются следующие: местонахождение объекта, чистый доход, налогообложение в стране, законодательство страны, законодательства обеих стран в отношении налогов, тенденции рынка, причины продажи объекта, управление, логистика и отношение к россиянам.

Тему зарубежной недвижимости поддержал директор департамента инвестиционных продаж (Санкт-Петербург) NAI Becar Андрей Бойков. По его мнению, объекты за границей подходят частным инвесторам, которые хотят получать стабильный доход. Выбирая страну для инвестиций, инвестор обращает внимание как на развивающиеся (Багамы, Бразилия, Венгрия, Индия, Литва, Таиланд, Черногория, и т.д.), так и на развитые страны (Бельгия, Канада, Кипр, Чехия, Дания, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Гонконг, Великобритания, США и т.д.). И, несмотря на то, что сейчас можно подобрать очень интересные объекты в развивающихся странах, представитель NAI Becar сосредоточился на обзоре недвижимости в развитых странах. Так, например, Германия на сегодняшний день входит в топ-10 наиболее привлекательных стран для инвестиций, поскольку обладает высокими темпами роста экономики, характеризуется государственной и финансовой стабильностью, сильной законодательной базой, долгосрочными договорами с арендаторами (до 15 лет). Рынок кредитных ресурсов Германии, по данным NAI Becar, предоставляет выгодные предложения по долгосрочному кредитованию под залог недвижимости (ставки по кредиту находятся в диапазоне 3-5% годовых, в зависимости от сегмента и качества инвестиционного объекта). Также эксперт рассказал о расходах на совершение сделки купли-продажи. Это государственная пошлина в размере 3-5% (в зависимости от земли, где приобретается объект недвижимости) от покупной цены по заверенному нотариусом контракту, оплата услуг нотариуса в размере 1,5% от покупной цены по контракту, оплата услуг маклера – до 6% от суммы сделки, в зависимости от региона. Все расходы по покупке недвижимости несет, как правило, покупатель. При продаже недвижимости по истечении срока инвестирования данные издержки не возникают.

Анастасия Лепехина

Ссылка на источник