Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал, как правильно оформить документы при реализации проектов КОТ.

2012 год внес некоторые коррективы в проекты комплексного освоения территорий. Одни привлекли новых участников, другие заговорили о смене функций, третьи наконец-то возобновили строительство. В перспективе пяти лет доля проектов КОТ, по мнению экспертов, может составить порядка 70% от общего объема ввода объектов в эксплуатацию.

Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак рассказывает, что на сегодняшний день заявлено около 56 проектов, на которых можно построить 40 млн кв.м жилья. Из них в стадии реализации и проектирования находятся более 20. «Скачок доли территорий комплексного освоения в общем объеме ввода жилья пришелся на 2007 год – почти 9%. В этом году доля проектов КОТ – 63%», – делится своими наблюдениями г-н Спарак. В любом случае спрос на точечные проекты застройки останется высоким, не все потенциальные покупатели готовы переселяться в проекты КОТ.

На практике чаще всего под комплексным освоением территорий понимают любой масштабный проект, который подразумевает развитие кластеров на большой территории независимо от того, находится ли объект в частной собственности или получен с торгов, говорит управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев.

Громкие цифры

По мнению руководителя Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Ирины Румянцевой, проектов КОТ, по масштабу схожих, к примеру, с «Северной долиной», в Петербурге можно еще реализовать не более пяти. Это могут быть территории близ Девяткино, Шушар, Петергофского шоссе. «Доля КОТ в общем объеме сдачи новостроек составляет сегодня порядка 30-40%. Эта доля по мере завершения реализации проектов будет постепенно понижаться», – говорит эксперт.

Генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев считает, что в настоящий момент доля проектов КОТ в общем объеме сдачи не столь велика, но через пять лет может достигнуть 70%.

По экспертным оценкам, в Санкт-Петербурге и на границе с Ленобластью реализуется ряд крупных проектов. Это «Северная долина», «Юбилейный квартал», «Новый Оккервиль», «Семь столиц», «Балтийская жемчужина», «Новая Ижора», «Московская Славянка», «Конная Лахта» и т.д. Эксперты Knight Frank St Petersburg добавляют, что интерес представляют и довольно новые проекты: «Морской фасад», проект компании «Новатэк» в Курортном районе, несколько проектов в районе Пулковских высот. «Сейчас даже в границах городской черты еще есть территории, которые могут рассматриваться под комплексное освоение. Все зависит от платежеспособного спроса и от возможностей развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры», – рассказывает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Юридические тонкости

«Одна из основных проблем, стоящих перед девелопером при реализации проектов КОТ, заключается в выборе алгоритма межевания территории. Для реализации разных функций недвижимости крупные земельные участки должны быть разделены на более мелкие, – рассказывает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов. – Если застройщик предусмотрит размещение на одном участке сразу нескольких объектов, то впоследствии он вправе застраивать участок поэтапно, с выделением очередей строительства». Результаты выделенных этапов строительства могут быть введены в эксплуатацию и оформлены в собственность заказчика независимо от других объектов, которые планируются к размещению на этом же земельном участке. Однако при продаже такого объекта с выделением отдельного участка под ним для завершения строительства оставшихся объектов необходимо будет вносить изменения в ранее выданные разрешения.

Евгений Ширстов поясняет, что для юридического оформления этапов застройки девелоперу необходимо разработать проектную документацию (указав и обосновав этапы строительства), получить заключение государственной экспертизы по ней и разрешение на строительство в отношении установленных этапов, в соответствии с которым очереди строительства будут вводиться в эксплуатацию.

Эксперт советует размещать многоквартирные жилые дома на самостоятельных земельных участках, отдельно от объектов иного назначения, поскольку в ином случае девелопер берет на себя ряд рисков, связанных, например, с тем, что участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, будет находиться в залоге у дольщиков на период стройки, если она осуществляется по закону №214-ФЗ. А также с возможностью дальнейших споров относительно той части участка, которая по окончании строительства перейдет в общее имущество жильцов.

Проблемы проектов

Помимо нюансов в оформлении документов, эксперты называют еще ряд сложностей, с которыми придется столкнуться девелоперу, начинающему проект КОТ. «Застройщику приходится самостоятельно решать вопросы получения технических условий и строительства новых сетей, вести переговоры с монополистами, осуществлять огромные вложения еще до начала реализации проекта. На это уходят годы, – поясняет начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. – Естественно, это увеличивает и сроки строительства, и стоимость квадратного метра для конечного покупателя».

На дефиците подходящих участков сказывается и отсутствие инженерно подготовленных территорий, неразвитая сеть дорожной инфраструктуры. Между тем, затраты на их организацию могут превышать 30% от себестоимости строительства, считает руководитель службы заказчика ГК «РосСтройИнвест» Наталья Барабанова.

Николай Пашков рассказывает, что разрастание города вширь и выход девелоперской активности на периферию имеют отрицательные моменты. Так, ежедневные маятниковые потоки создают избыточную нагрузку на транспортную инфраструктуру. Основные покупатели – это средний класс, который в большинстве своем состоит из офисных работников либо высококвалифицированных рабочих. Зачастую они работают в центральных районах города или в промышленном поясе, который прилегает к центру. Соответственно, вынесение крупных жилых массивов на периферию естественным образом порождает огромные транспортные потоки (как на общественном, так и на автомобильном транспорте). «И пробки будут удлиняться, поскольку меры по совершенствованию улично-дорожной сети и развитию общественного транспорта (прежде всего – внеуличного) предпринимаются с очень большим опозданием», – считает Николай Пашков.

Остается и проблема финансирования подобных проектов. Арсений Васильев подчеркивает, что типизированных процедур финансирования КОТ банки еще не выработали и вряд ли этого можно ожидать в ближайшее время. Банки, в основном, предпочитают финансировать не проекты КОТ, а те или иные очереди в этих проектах.

К не менее важным препятствиям для девелоперов при реализации проектов КОТ генеральный директор Setl City, председатель Комитета по жилой недвижимости ГУД Илья Еременко относит существенное отставание планов города и области по развитию инженерии от темпов комплексной застройки. Также он говорит и о серьезных бюрократических препятствиях при согласовании новых транспортных путей для обеспечения доступности осваиваемых территорий, отсутствии отработанной схемы передачи объектов социальной инфраструктуры на баланс государству.

Анастасия Лепехина

Ссылка на источник