Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», подчеркнул, что основная проблема редевелопмента в разнице мнений собственника участка и инвестора.

31 мая в жилом комплексе «Новый Город» на Малой Охте состоялась практическая конференция «Редевелопмент 2.0: новые пути решения». Итогом мероприятия стало решение о необходимости возрождения Агентства развития территорий с расширением его полномочий как посредника между властью и бизнесом для ускорения процесса сокращения «серого пояса» Петербурга.

Конференция «Редевелопмент 2.0: новые пути решения» была задумана международной компанией NAI Becar, Городским агентством промышленных инвестиций (ГАПИ) и Комитетом по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) как мастер-класс по реализованным проектам редевелопмента территорий. Конференция была призвана наладить диалог между представителями власти, бизнеса и общественности. В ходе мероприятия руководители промышленных площадок, инвесторы, консультанты смогли обсудить экономические и юридические аспекты редевелопмента на реальных примерах.

В первой части программы состоялся мастер-класс и рассказ экспертов по редевелопменту об основных требованиях, выдвигаемых инвесторами к промышленным площадкам, об экономических моделях подобных проектов, об условиях вывода предприятий на новые территории.

Игорь Лучков, советник NAI Becar, глава Комитета по оценочной деятельности ГУД, выступивший модератором на мероприятии, выразил свое мнение: «Проблема редевелопмента в городе существует более 20 лет. В середине 90-х годов появился инструмент по развитию “серого пояса” Петербурга – Агентство по развитию территорий, но процесс затормозился кризисом 1998 года. В начале 2000-х годов на рынке работало около 20 подобных агентств, но им не хватало достаточных прав и полномочий, чтобы заниматься вопросами, которые были им поручены. В целом же рынок развивался спонтанно, в середине 2000-х годов наблюдали бум на рынке недвижимости, когда проекты коммерческой недвижимости в год сдавались миллионами квадратных метров, что в конечном итоге привело к насыщению рынка. Город был вынужден отказаться от точечной застройки, озадачиться избыточной нагрузкой на инженерные сети и инфраструктуру города. Был сделан акцент на квартальную комплексную застройку территорий. Сейчас новая администрация города старается по-новому взглянуть на застройку города, запланированные проекты, в том числе и в центральной части».

Государство ждет ясности

По данным ГУП ГУИОН за 2011 год, земли промышленности в Петербурге занимают около 19 тыс. га (13,5%) без учета земель транспорта и связи, что в два раза больше объема жилой застройки в городе (10 тыс. га). Стоит отметить, что в структуре нежилого фонда Петербурга промышленность занимает около 33%. Например анализ данных по современной градостроительной политике показывает, что для европейских городов около 5-6% территории под промышленность считаются нормой.

Городское агентство промышленных инвестиций сейчас прорабатывает системный подход к реновации «серого пояса». «Есть много проблем, и все они завязаны на экономику инвесторов и экономику города, так как у многих предприятий отсутствуют финансовые возможности для переезда. Более того, редевелопмент сдерживают градостроительные ограничения – инвестор зачастую не может эффективно использовать освободившиеся территории», – сообщил на конференции Александр Щитковский, начальник отдела правовой экспертизы ГАПИ.

Сегодня ГАПИ выступает инициатором в работе по актуализации Генплана с учетом современных реалий. Однако, по мнению эксперта, торможение в процессе редевелопмента вызвано не только действиями государства, но и отсутствием единой концепции развития города. «В СССР этот процесс был упорядочен – было понятно, что и кто планирует строить в ближайшее время, через 5 и через 10 лет. Сейчас у собственников промышленных предприятий свои планы (продолжать работать, модернизироваться или переезжать), у девелоперов свои, а у государства – свои. Привести это к общему знаменателю непросто. К тому же существует комплекс проблем, которые государство не может решить в отрыве от общества», – комментирует Александр Щитковский.

ГАПИ предлагает решать проблему комплексно, повышая экономику предприятий и инвесторов. Сегодня ГАПИ занимается инженерной подготовкой территорий, которые нацелены на развитие производства за пределами КАД. Быстрых результатов ждать не стоит, говорит государство. «Массовое переселение предприятий требует больших затрат, которых у бюджета Петербурга просто нет. Наша концепция предполагает возрождение Агентства развития территорий (АРТ), которое бы взяло на себя функцию посредника между государством и бизнесом, собирало бы от инвесторов информацию об их интересах и проблемах в сфере редевелопмента, общалось с промышленным площадками и составляло план развития городских территорий», – заявил Александр Щитковский.

Как было решено в ходе конференции, ГУД совместно с ГАПИ готовы выступить с инициативой перед администрацией Петербурга и возродить АРТ с расширением его полномочий. Предполагается, что проект будет вести Комитет по оценочной деятельности ГУД и международная компания NAI Becar, которая в 2001 стала первой коммерческой структурой, получившей статус Агентства развития территории Выборгской стороны.

Юридические аспекты

Даже когда все стороны смогли договориться о взаимовыгодных условиях, сложности еще не закончены. Как рассказал на мастер-классе Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры», основной проблемой является разница в интересах сторон.

«Инвестор стремится скорее закрыть сделку и вступить в права владения участком, а собственник участка хочет сначала получить права на новый участок, подключиться ко всем мощностям, организовать переезд, а затем уже передавать инвестору свои права на участок», – отметил эксперт.

Но это еще полбеды, куда интереснее процесс формирования земельного участка, оставшегося от промышленного предприятия. «Территории наших заводов громадны, часто сильно разнесены территориально. Таким образом, разные куски участка могут находиться в собственности различных структур или иметь различный статус владения – собственность и долгосрочную аренду, например», – комментирует Евгений Ширстов. Если же собственников на одном участке несколько, то инвестору придется договариваться и искать компромиссные решения со всеми, а не только с самым крупным из них.

Еще одна неприятность, которая может поджидать инвестора, – общая территория разбита на несколько маленьких участков, объединить в один их можно только через Комитет государственного имущества. Затем вновь сформированный участок выставляется на торги, так как практики целевого выделения новых участков инвесторам сейчас нет.

Волнует инвесторов и функциональное назначение территории. Территория под промышленными объектами, согласно Генплану, в большинстве случаев предполагает строительство только производственных или общественно-деловых объектов. Тогда как инвесторов, несущих серьезные затраты на вывод предприятия, интересует быстрый возврат инвестиций, который могут обеспечить только жилые проекты. «Город не может дать гарантии, что инвестору удастся изменить функциональное назначение участка. Вообще, все, что входит в сферу государственного участия, рассматривается как фактор риска», – отметил Евгений Ширстов. По его мнению, для компенсации разрыва в затратах инвестора и их возврате государству необходимо создать специальный фонд, способный частично компенсировать расходы инвестора в ближайшей перспективе. Это позволит инвесторам не зацикливаться на строительстве жилья.

Доходные дома на месте фабрик

Другим хорошим вариантом для инвестора при работе с проектами редевелопмента является строительство на освободившемся участке апарт-отелей и лофтов, не попадающих под категорию жилья, но способных быстро вернуть затраченные средства. По словам Альбины Ямалетдиновой, директора департамента консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, в Москве положительные примеры уже есть и успешно функционируют. В Петербурге такой формат пока в новинку, однако сейчас в стадии реализации находятся уже два подобных проекта – Y’ES (ГК «Пионер») и проект «М-73» (NAI Becar). Еще один проект с долей апартаментов – недавно заявленный ГК «Пионер» wellness-центр в Зеленогорске. О планах по строительству проектов апарт-отелей буквально в течение последнего месяца объявили еще несколько игроков.

«Ориентируясь на западный опыт, доходность таких проектов составляет около 14%, как и в сегменте торговой недвижимости. Но при этом, например, в США доходные дома являются одними из самых ликвидных объектов. Кризис повлиял на данный сегмент гораздо меньше, чем на другие активы, потому что снижение ставок аренды несоизмеримо с падением стоимости недвижимости. В России данный сегмент имеет достаточно большие перспективы для развития в силу отсутствия большого объема предложения и неудовлетворенного спроса. Сейчас только около 5% населения арендует жилье, в столицах данный показатель несколько выше», – отметила Альбина Ямалетдинова.

Истории успеха

Одним из положительных примеров редевелопмента в Петербурге стал проект креативного пространства «Ткачи», сформированного по принципу арт-кластера. «Ткачи» расположены на набережной Обводного канала, 60, в здании бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. П. Анисимова, рассказал Дмитрий Борисов, директор по развитию ГК «Овентал». Далеко не всем арендаторам нужен просто офисный центр – некоторым нужно именно «комьюнити». В «Ткачах» можно будет найти и офисные помещения, и торговые площади для нестандартного бизнеса, и выставочное пространство, и набор кафе и ресторанов соответствующего уровня и направления, и просто площади со столиками, где можно сесть с ноутбуком и работать. Благодаря внушительному объему площадей и универсальности помещений в креативном пространстве «Ткачи» возможно проведение событий общегородского значения, крупных российских и международных культурных мероприятий, выставок, фестивалей, концертов, конференций, форумов, мастер-классов, показов мод, кинопоказов, перфомансов, инсталляций.

Еще два проекта, имеющих все шансы на успех, – «Набережная Европы» («ВТБ-Девелопмент») и «Невская Ратуша» (ЗАО «М» и «ВТБ-Девелопмент») – к сожалению, не были представлены на конференции. Буквально за неделю до мероприятия прошли новости о некоторых административных сложностях.

Однако, по мнению экспертов, они будет преодолены в ближайшее время.

К наиболее реальным проектам участники рынка относят редевелопмент площадей филиала «Электросилы», расположенных вдоль Московского проспекта, проект редевелопмента на бывшей территории завода «Петмол», проект переезда «Адмиралтейских верфей» и проект развития территории Новой Голландии. Есть ряд производств, которые не стремятся выводить из центра города, к примеру, хлебобулочные заводы, отмечают эксперты. Однако все-таки большинство предприятий, расположенных на промышленных окраинах Московского, Выборгского и других районов, имеют разные сценарии вывода.

Среди примеров – «Нево-Табак», ФОСП, фабрика им. Крупской.

Компания «Лемминкяйнен Рус» в настоящее время реализует проект «Илматар» на Косой линии Васильевского острова на месте территории бывшего Сталепрокатного завода. К 2016 году на участке размером в 6 га предполагается построить современный жилой квартал комфорт-класса, где разместится порядка 2000 квартир. В Петроградском районе, на проспекте Медиков, 10, на месте бывшего завода «Электрик» группа ЛСР будет возводить жилой комплекс бизнес-класса «Электрик-Сити». Компания ЮИТ в мае представила на Градостроительном совете проект строительства жилого комплекса на месте бывшей «Первой мебельной фабрики» около Смольного собора, на Тульской улице.

«В вопросе переезда производств все напрямую завязано на помощи города и федерального центра. Те проекты, где решения уже приняты на правительственном уровне, подобраны альтернативные площадки и есть финансирование, возможно, имеют перспективы на реализацию», – уверен Сергей Федоров, директор по развитию Jones Lang LaSalle в Петербурге.

Ссылка на источник