Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», объяснил, что нужно делать при обнаружении недостатков в купленной квартире в новостройке.

Квартиру в новостройке выгоднее покупать на стадии котлована, когда цена минимальна. Но единственное, что получает при этом покупатель, – это бумаги. Саму квартиру он увидит через несколько лет. И то, что он увидит, может ему не понравиться

В 50-е годы была популярна частушка: «Чтоб снести старинный дом, динамита грянул гром. Не взорвался старый дом, рухнул новый за углом». Как видно, за 60 лет мало что изменилось: старые дома по-прежнему воспринимаются более надежными, чем новостройки. Конечно, новостройка новостройке рознь, и это вовсе не значит, что строить стали хуже. Просто жилье в строящемся доме – это во многом «кот в мешке»: деньги уплачены, а дома-то еще нет, не посмотреть, не пощупать.

Зато у покупателя есть документы. Но как бы грамотно они ни были составлены, застраховаться от неприятных неожиданностей не удастся. Никто не гарантирует, что, войдя в свою новую квартиру, покупатель не увидит трещин в штукатурке или водяных потеков, а его мебель не укатится к одной стене из-за кривого пола. Что делать в этой ситуации? Кому и на кого жаловаться? Кто должен устранить недостатки?

Кто виноват?

Застройщики признаются, что жалобы на недочеты при строительстве и отделке встречаются часто: обязательно найдутся покупатели, хоть чем-то недовольные. Но одно дело плохо прибитые рейки, другое – кривая стена.

Конечно, у надежных девелоперов, выбирающих надежных подрядчиков, процент такого рода брака невелик. Такие компании предъявляют к подрядчику высокие требования, чем снижают вероятность поступления претензий от покупателей.

«Руководитель проекта контролирует работы на объекте на всех этапах. После ввода дома в эксплуатацию служба клиентского сервиса принимает у департамента строительства сданный объект, выявляет недостатки и контролирует их устранение. И только после этого квартиры передаются дольщикам, – объясняет схему руководитель службы клиентского сервиса Setl City Светлана Чернильникова. – Такая система оптимальна с точки зрения соблюдения интересов и клиентов, и компании. Служба клиентского сервиса выступает неким связующим звеном между покупателями и сотрудниками строительных подразделений, ответственных за устранение недочетов. Ее задача – добиться полного взаимопонимания и с теми, и с другими, но главное – обеспечить качество передаваемого покупателям жилья». По словам Светланы Чернильниковой, благодаря системе двойной проверки качества удается сократить процент принятых с замечаниями квартир до 5-7%.

Эксперты отмечают, что внутренняя комиссия, контролирующая качество строительства, – это мера, полезная не только дольщику. Во многом организация такого звена выгодна и самому заказчику строительства: такая внутренняя комиссия позволяет ликвидировать все недочеты перед сдачей объекта госкомиссии. Некоторые застройщики, помимо обязательной экспертизы, проводят ряд дополнительных экспертиз с привлечением иностранных специалистов.

Что делать?

Что же делать, если долгожданная квартира в новостройке действительно имеет больше недостатков, чем достоинств? Эксперты советуют в первую очередь обращаться к застройщику. Причем, если обнаружение недостатка произошло перед подписанием акта приема-передачи квартиры, достаточно будет лишь заявления. «Если какие-либо недочеты были обнаружены, покупатель пишет заявление на их исправление, –

объясняет генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова. – В таком случае застройщик в течение двух недель должен устранить эти недочеты, после чего происходит повторный осмотр квартиры покупателем. То есть все обязательства по исправлению недочетов в доме берет на себя застройщик».

В случае, когда недостаток обнаружился уже после подписания акта приема-передачи квартиры, собственник может рассчитывать на гарантию. «После того, как подписан акт приема-передачи, покупатель получает пятилетнюю гарантию на жилье от застройщика, – говорит Елена Амирова. – Если в течение этих 5 лет происходят какие-то неполадки, не зависящие от жильца, он может написать заявление в управляющую компанию или в ТСЖ, которое передается застройщику. В таком случае осуществляется бесплатное гарантийное обслуживание».

Однако бывает так, что краска на стенах начинает трескаться не сразу после вселения, а через несколько месяцев. Эксперты утверждают, что усадка фундамента происходит в течение 2-3 лет после постройки дома, а для некоторых многоэтажек это и вовсе 6-7 лет. Все это может отра-зиться в первую очередь на отделке квартиры. Но озадачить собственника способна не только усадка дома: теоретически в новом доме может случиться все то же, что и в старом – протечь крыша, лопнуть труба, намокнуть стена. «Обычно схема выглядит следующим образом. Жилец, обнаруживший строительный дефект в своей квартире, направляет заявление в ТСЖ, которое, в свою очередь, передает его застройщику. Представитель застройщика выезжает на объект, фиксирует все найденные недостатки и затем курирует их устранение», – говорит Светлана Чернильникова.

Но бывают и совсем запущенные случаи, когда и представители застройщика, и ТСЖ отказываются исправлять недостатки, а иногда – даже слышать о них. Тогда путь один – в суд. «Если вы не удовлетворены результатом, есть четкое представление о том, что нарушены соответствующие СНиП, ГОСТ, в этом случае можно думать об обращении в суд, – говорит генеральный директор УК ГК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев. – Хотя, к чести петербургских строителей, необходимо отметить, что количество таких обращений относительно невелико, и большинство компаний работают над улучшением качества строительных работ, в том числе и благодаря соответствующим обращениям дольщиков».

Методом дедукции

Проще всего подобную ситуацию не допустить. Эксперты советуют перед покупкой жилья в новостройке тщательно изучить репутацию застройщика: посмотреть на его уже возведенные дома, осуществленные проекты, особенно те, которыми компания занималась несколько лет назад. Не потрескались ли фасады? В каком состоянии двор? Все ли домофоны работают?

О том, насколько жильцы довольны управляющей компанией и качеством самой квартиры, расскажет интернет: если жилой комплекс большой, наверняка можно найти форум его дольщиков. Если это не удалось, можно посмотреть в интернете отзывы дольщиков об этом застройщике в целом. Если нет и такой информации, можно спросить жильцов построенного дома напрямую, опросив людей во дворе. Не менее важно, заручившись поддержкой юриста, проверить документы застройщика, разрешение на строительство и т.п.

Вопрос репутации застройщика важен особенно сегодня, когда экономика нестабильна. В таких условиях риски того, что дом будет построен некачественно, кажутся незначительными по сравнению с рисками недостроя. По словам экспертов, в 2009-2010 годах активно шел процесс ухода с рынка неблагона-дежных застройщиков. Однако экономически успешный 2011 год снова привел к их появлению. Следующий год, как предполагается, исправит эту ситуацию, но произойдет это, конечно, за счет людей, купивших жилье в новостройках этих ненадежных компаний.

Другая проблема – невозможность комплексно оценить качество постройки дома. Дольщик не специалист, он не знает, как по одному взгляду на стройплощадку определить, имеются ли нарушения при строительстве, он не может самостоятельно оценить качество стройматериалов, да и про коммуникации в строящемся доме сложно что-то понять.

Некоторые эксперты советуют обращать внимание и на стоимость квартиры: ощутимый дисконт по сравнению со стоимостью аналогичных квартир у других застройщиков должен насторожить покупателя. Однако этот совет не универсален: квартиру у добросовестного застройщика нередко можно купить дешевле, чем у сомнительного. Исключение составляет небольшая группа застройщиков, работающих на рынке Петербурга много лет и зарекомендовавших себя в качестве наиболее надежных. Отличить их несложно: цены на жилье у них на 10-15% выше, чем у конкурентов, о них можно найти много информации в интернете, а их сайты грамотно оформлены, имеют форумы и заполнены информацией.

«Недочеты при передаче жилья покупателю бывают почти в  каждой квартире. Поэтому перед тем, как подписать акт приема-передачи квартиры, покупателю необходимо тщательно осмотреть свое будущее жилье на предмет каких-либо неполадок: трещины в стенах, осыпающаяся штукатурка и другое», – говорит Елена Амирова. В первые недели проживания нужно обратить особое внимание на отопление, вентиляцию, протечки и стыки труб, а также стыки балконных плит. Насторожить должны плохо закрывающиеся окна и двери. Ну и самое, пожалуй, неприятное и опасное – стойкий химический запах в новой квартире, особенно запах аммиака. Скорее всего, это будет означать, что застройщик применил недопустимую по качеству бетонную стяжку, а жильцу предстоят долгие судебные разбирательства.

Впрочем, эксперты признаются, что, сколько бы претензий ни было у покупателей к недостаткам их нового жилья, в письменном виде они оформляют свои жалобы далеко не всегда. Большинство жильцов, заметивших не особо серьезные недочеты вроде трещин в штукатурке или отошедшей трубы, предпочитают решить этот вопрос самостоятельно. Опыт подсказывает, что иногда это проще и дешевле.

Мнения:

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

Недостатки в купленных квартирах в новостройках обнаруживаются довольно часто. Определенной гарантией надлежащего качества квартиры при ее покупке является репутация застройщика. Дело в том, что многие известные крупные компании пристально следят за процессом строительства и имеют свои собственные механизмы контроля качества работ. Но даже при приобретении квартиры у именитого застройщика стопроцентной гарантии передачи квартиры абсолютно без недостатков не существует. Поскольку процесс строительства достаточно трудоемкий, в него вовлечено множество сторон, различных подрядчиков и других звеньев этой цепи, в результате чего и возникают проблемы с качеством.

Если нарушения существенны, то покупатель имеет право требовать расторжения договора с застройщиком и возмещения не только полной стоимости квартиры, но и убытков. Но это возможно только в тех случаях, когда жить в квартире невозможно, например, из-за каких-то очень сильных и вредных для здоровья запахов. Также в некоторых случаях застройщик может предоставить взамен другую квартиру.

Елена Корсунская

Ссылка на источник