Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», подчеркивает, что наличие зарегистрированных прав на самовольную постройку не является поводом для отказа в иске о ее сносе, однако доказать незаконность возведенного объекта будет сложнее.

В Петербурге прошли удивительные торги: два участка под строительство индивидуальных домов были проданы за 200 тысяч рублей – хотя их рыночная цена превышает 20 миллионов. Есть еще один нюанс: на земле уже построены жилые дома, в них живут люди.

Речь идет о земельных участках в Приморском районе – на Тбилисской улице, 22 (площадью 1,55 тыс. кв. м) и Тбилисской, 24А (1,11 тыс. кв. м). Ранее оба земельных надела принадлежали ЗАО «Коломяги-Ретро». Еще в 2012 году компанию признали банкротом, а ее имущество (в числе которого – и эти два объекта) были выставлены на электронные торги по банкротству. В итоге земля ушла всего за 200 тыс. руб. На участках уже построены два многоквартирных жилых дома (каждый примерно на 10 квартир). Судя по всему, они являются самостроями на землях ИЖС – входят в перечень спорных объектов недвижимости Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Электронная шарада

В конце прошлого года БН уже писал о том, что данные участки выставлены на электронные торги. Начальная стоимость участка на Тбилисской, 22, составляла 12,3 млн руб., надел на Тбилисской, 24А, предлагался за 8,8 млн руб.

Напомним, что законом определена трехэтапная процедура продажи имущества банкротов. Сначала были проведены два аукциона на повышение цены, но желающих купить участки на Тбилисской не нашлось. После чего начался третий этап торгов: имущество должника выставили на так называемое публичное предложение, с понижением цены. Было несколько претендентов: за каждый из наделов последовательно предлагалось порядка 8 млн руб., 6 млн, 2 млн, 500 тыс. руб.

Но ни одни торги не были признаны состоявшимися. Корреспондент БН просмотрел конкурсную документацию. Оказалось, что участники, предлагавшие за лоты по несколько миллионов рублей, не справились с техническим заданием: кто-то не разобрался в процедуре подачи заявки, другие не смогли вовремя перечислить задаток, необходимый для участия в аукционе. А жильцы домов на Тбилисской, 22 и 24А, судя по всему, вообще не проявили интереса к продаже земли, на которой построены их дома. Или не знали о готовящихся торгах.

Самым грамотным оказался житель Уфы Никита Синцов, который сумел разобраться в тонкостях электронных торгов, благодаря чему приобрел каждый участок за 100 тыс. руб. «Честно говоря, я сам не ожидал, что удастся купить лоты за такую цену – ведь претендентов на них было немало. Теперь буду выяснять, как лучше поступить с этой землей. Пока даже не разобрался, на каких основаниях там построены жилые дома», – рассказал по телефону корреспонденту БН победитель торгов.

Незаконное жилье

Обычно в случае банкротства застройщика его дольщики участвуют в процессе о признании несостоятельности компании. При этом, как пояснил БН заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, покупатели могут требовать возврата заплаченных за жилье средств либо – передачи жилых помещений. Такая возможность появилась в 2011 году, с принятием поправок в Закон «О несостоятельности (банкротстве)».

Вместе с тем, по информации сайта Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, жильцы не заявляли никаких требований к ЗАО «Коломяги-Ретро». «Главный вопрос в том, с кем именно граждане заключали договоры. В большинстве случаев компания “Коломяги-Ретро” продавала квартиры не напрямую, а через посредников и по серым схемам. В таком случае граждане могут заявлять различные требования лишь к той компании, с которой и были подписаны договоры», – рассказал Олег Островский.

Ситуация, скажем прямо, неоднозначная. У земельных участков есть новый собственник, который, очевидно, приобрел их в инвестиционных целях. Однако правовой статус расположенных на них многоквартирных домов неясен: объекты построены без разрешительной документации. В отчетах о рыночной оценке этих земельных наделов лишь упомянуто, что на участках есть жилые дома.

Снести и продать?

Каковы варианты действий инвестора? По словам руководителя практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, новому владельцу участков есть смысл предложить жильцам выкупить эти участки – в таком случае у них будет шанс остаться жить в своих домах. «Если же у нового собственника есть планы по самостоятельному развитию участка, то прежде всего необходимо снести все незаконные постройки», – говорит эксперт.

При этом, как поясняет нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров, для того, чтобы демонтировать эти дома, владельцу участков в любом случае необходимо обратиться в суд – доказать, что здания являются самовольными постройками, и добиться решения об их сносе. «Строительство жилого дома должно осуществляться с соблюдением градостроительных норм – и при условии получения разрешения на строительство жилого дома. В отсутствии этого документа объект может быть признан самовольной постройкой, которая, в соответствии с 222-й статьей Гражданского кодекса, подлежит сносу», – пояснил он.

Даже если жильцы расположенных на участках домов успели оформить право собственности на свои квартиры (еще два-три года назад права на квартиры в самостроях можно было оформить по решению суда), это не будет поводом для отказа в иске о сносе домов. «Наличие зарегистрированных прав на самовольную постройку не является поводом для отказа в иске о ее сносе – об этом прямо сказано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного РФ № 10/22. Хотя, разумеется, если это право зарегистрировано, доказать, что дом возведен незаконно, будет сложнее», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.

В очереди на снос

Тем временем Госстройнадзор продолжает подавать иски о сносе многоквартирных домов, незаконно возведенных на землях ИЖС. Перед покупкой жилья Госстройнадзор настоятельно рекомендует гражданам проверять правоустанавливающие документы застройщика – прежде всего наличие разрешения на строительство. Судами разных инстанций уже приняты решения о сносе почти 20 объектов самовольного строительства.

Тем не менее внятный механизм сноса незаконного жилья в Петербурге пока отсутствует: первые судебные решения о сносе вступили в силу еще год назад, но до сих пор не исполнены.

Совсем другое дело, когда иск о сносе подает частный собственник. «Земля в Коломягах – на вес золота. Реальная стоимость каждого из проданных на торгах участков, составляет как минимум 10 млн руб. Логично предположить, что новый владелец этих наделов будет добиваться сноса расположенных на них объектов через суд. После чего перепродаст их по рыночной цене, получив почти 20 000% прибыли», – рассказал один из опрошенных БН экспертов на условиях анонимности.

Каким образом поступит победитель торгов по участкам на Тбилисской, пока неясно. Видимо, жителям построенных на этих участках домов придется подыскать себе новые квартиры. Либо – пытаться договориться с новым собственником. Возможно, он предложит им выкупить земельные наделы, но уже по рыночной цене.

Руководство управляющей компании ТСЖ «На Тбилисской», созданной для обслуживания этих двух домов, наотрез отказалось от комментариев. Сами жильцы в курсе произошедшего, но надеются, что до сноса домов дело не дойдет.

Сергей Бардин

Ссылка на источник