Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о юридических рисках покупки и аренды апартаментов.

На территории Петербурга строится все больше апарт-отелей: покупателей убеждают, что на сегодня это чуть ли не самый перспективный формат доходной недвижимости. Но не все так просто.

На специализированных мероприятиях девелоперы не устают повторять: апартаменты – это выгодный актив, который можно сдавать в аренду, получая чуть ли не 20% дохода ежегодно. И что в ближайшее время апарт-отели займут как минимум 10% рынка недвижимости Петербурга.

Раз уж новый формат недвижимости привлекает такое внимание, попробуем спрогнозировать его развитие.

Для себя или в аренду?

Для начала сориентируемся в цифрах и сравним стоимость «квадрата» в возводимых жилых домах и апарт-отелях. Возьмем объекты примерно на одинаковых стадиях строительства, расположенные недалеко друг от друга и имеющие схожие потребительские характеристики (см. таблицу). Получается, что цена жилья примерно на 12-16% дороже апартаментов.

Доходы горожан почти не растут (по данным Петростата, средняя зарплата в Петербурге в прошлом году составила 37,5 тыс. руб.). В этой ситуации большинство покупателей недвижимости голосуют рублем. Учитывая относительно невысокую стоимость помещений в апарт-отелях класса «комфорт», можно говорить об их привлекательности для покупателей. Причем приобретают такие объекты в основном для собственного проживания, а не для сдачи в аренду.

В премиум-классе – наоборот. Подтверждающую статистику на этот счет озвучивают сами девелоперы, реализующие проекты апарт-отелей. Как сообщает Наталья Скаландис, директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге (строит апарт-отель Vertical), из 97 проданных в этом комплексе помещений 62 были приобретены с инвестиционными целями. В Avenue Apart, как утверждает директор по маркетингу ГК «БестЪ» Елена Плахтий, под сдачу внаем покупают до 90% апартаментов. Эти два проекта позиционируются как недвижимость премиум-сегмента. Стоимость «квадрата» в Vertical стартует от 150 тыс. руб. А квадратный метр в Avenue Apart не купить дешевле 122,8 тыс. руб.

На рынке апартаментов, позиционирующихся в сегменте «комфорт», ситуация иная. Так, по данным отдела продаж апарт-отеля Salut!, где цена «квадрата» стартует с отметки в 77 тыс. руб., до 70% всей недвижимости в этом комплексе приобретают исключительно для собственного проживания.

Цена найма

Сами застройщики апарт-отелей призывают приобретать такую недвижимость именно для сдачи внаем и получения дохода. «Вообще, формат апартаментов предполагает исключительно временное проживание. И чаще всего их приобретают с прицелом на дальнейшую покупку квартиры», – уверен генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.

Попробуем разобраться, будет ли такая недвижимость востребована среди нанимателей. По словам Александра Погодина, ставка аренды в апарт-отеле YE’S класса «комфорт» составит не менее 26,5 тыс. руб. без учета коммунальных услуг (3-3,5 тыс. руб. ежемесячно), причем речь идет об апартаментах минимальной площади – 27 кв. м.

Аренда апартаментов бизнес-класса обойдется значительно дороже: в Vertical, как утверждает Наталья Скаландис, месяц проживания будет обходиться в сумму от 35 тыс. руб. А 30-метровые студии в Avenue Apart собираются сдавать за 55 тыс. руб. По крайней мере, на такие ставки застройщики этих объектов ориентируют приобретающих апартаменты инвесторов.

Теперь обратимся к статистике рынка аренды жилья. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средневзвешенная стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в Петербурге сейчас составляет 20,8 тыс. руб. Объекты сегментов «комфорт» и «бизнес» сдаются дороже – некоторые «однушки» по 28-30 тыс. руб. и даже выше.

Получается, что стоимость найма недвижимости в апарт-отелях выше цен на аренду жилья – примерно на 15-25%.

Вместе с тем основной объем спроса на рынке аренды концентрируется именно в низком ценовом сегменте. К примеру, 31% потенциальных квартиросъемщиков готовы платить за однокомнатную квартиру не более 22 тыс. руб. в месяц.

Об этом свидетельствует и нынешняя ситуация на рынке – спрос на аренду уменьшается, собственники корректируют цену в сторону понижения, а потенциальные квартиросъемщики ищут самые экономичные варианты. В общем, рынок найма демонстрирует отрицательную динамику, так что вопрос, будет ли в этой ситуации хотя бы минимальный спрос на аренду апартаментов, остается открытым.

Сэкономим на услугах

У девелоперов свои аргументы. По их словам, аудитория нанимателей апартаментов качественно отличается от «обычных» съемщиков. «Прежде всего апарт-отели ориентированы на две категории арендаторов: компании, снимающие жилье для своих сотрудников, и предпринимателей, предпочитающих в бизнес-поездках комфорт и гостиничный сервис», – поясняет Наталья Скаландис.

Если речь идет об апартаментах высокой ценовой категории, то подобные доводы обоснованны. К примеру, как утверждает начальник отдела продаж Holiday Inn Санкт-Петербург Екатерина Некрасова, заполняемость апарт-отеля Staybridge suits, который уже четвертый год работает при гостинице Holiday Inn у Московских ворот, составляет около 95%. При этом ежемесячная стоимость аренды студии в этом комплексе – 87,5 тыс. руб. В Staybridge suits арендаторам предлагают все услуги первоклассной гостиницы: наниматель может заказать уборку номера, стирку белья в прачечной или договориться о том, чтобы каждый вечер еду приносили из ресторана гостиницы. И что самое главное, всеми этими услугами арендаторы активно пользуются.

Совсем иные перспективы – у апарт-отелей класса «комфорт», недвижимость в которых, как мы уже выяснили, в основном покупают для собственного проживания. Их жильцам обещан практически такой же набор услуг, что и в апартаментах премиум-класса. Ведь, как подчеркивают участники рынка, именноналичие дополнительных услуг отличает апарт-отели от обычных жилых домов. Вопрос лишь в том, будут ли те, кто приобретает апартаменты из-за их относительной дешевизны, заказывать еду из ресторана и пользоваться услугами прачечной. «По крайней мере, практика эксплуатации жилых домов самых разных категорий говорит о том, что их жители готовы платить лишь за «коммуналку». Создаваемые при жилых комплексах прачечные, фитнес-центры и прочие блага цивилизации зачастую оказываются невостребованными – даже у жителей домов высоких ценовых категорий», – отмечает генеральный директор УК «ЮИТ Сервис» Алла Винник.

Судьба формата

В общем, не исключено, что апарт-отели не получат широкого распространения и данный форматдоходной недвижимости не станет перспективным. Косвенно эти опасения разделяют и сами застройщики апартаментов. «Компания, которая занимается строительством такой недвижимости, должна тщательно выверять концепцию будущего проекта, его эксплуатации и развития. В противном случае апартаменты станут своего рода заменителями обычного жилья», – считает Александр Погодин.

К тому же, как говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, покупка и аренда апартаментов несет немало юридических рисков. «Одно дело, когда у апарт-отеля один собственник, который и решает возникающие проблемы с нанимателями и управляющей компанией. Но ведь недвижимостью в апартаментах будут владеть десятки, а может быть и сотни граждан. Конфликты между ними, управляющей компанией и арендаторами неизбежны, а способы их решения неясны», – считает юрист.

Значит, апарт-отели невысоких ценовых категорий впоследствии могут вовсе превратиться в эдакое «недожилье» – с дорогими коммунальными услугами (за воду, электричество и отопление придется платить почти на треть больше, чем в обычных домах) и неясным правовым статусом (в апартаментах нельзя прописаться). Скорее всего, сдать такую недвижимость в аренду будет затруднительно, а доходы окажутся гораздо ниже ожидаемого.

Сегодня ясно лишь, что застройщикам выгодно строить такие объекты. В частности, пока их не нужно обеспечивать социальной инфраструктурой и даже можно возводить на промышленных территориях, не меняя категорию и целевое назначение участка.

Справка БН

В общей сложности на территории Петербурга заявлено к реализации свыше десятка проектов апарт-отелей. Два из них – Salut! на 600 номеров и YE’S на 975 апартаментов – позиционируются как объекты комфорт-класса. Остальные относятся к классам «бизнес» и «элит», чаще всего в их состав входит не более 150-200 апартаментов.

Апарт-отели сегмента «эконом» пока не строят – и, судя по всему, в ближайшей перспективе такие проекты не появятся.

Сергей Бардин

Ссылка на источник