Комментарии в СМИ

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает недоработки регионального законопроекта о поддержке пострадавших от действий недобросоветных застройщиков участников долевого строительства.

В Ленинградской области насчитывается 14 проблемных новостроек. Судя по всему, в ближайшее время их число возрастет: некоторые дома возводят без разрешения, а почти треть квартир на первичном рынке продают по схемам, которые не соответствуют положениям 214-ФЗ.

Власти Ленобласти уже разработали меры, которые, по замыслу чиновников, позволят сократить в регионе число обманутых дольщиков. Этой осенью начнет работать Закон «О поддержке пострадавших граждан – участников строительства многоквартирных домов на территории Ленинградской области». Впрочем, на помощь смогут рассчитывать главным образом те, кто приобретал квартиры в соответствии с 214-ФЗ.

Помощь за счет инвесторов

Региональный закон определит понятие недобросовестного застройщика (это строительная компания, которая не исполнила свои обязательства по передаче жилых помещений участникам строительства). Обманутыми дольщиками будут считаться граждане, которым застройщик не передал квартиры в течение шести месяцев с момента, предусмотренного договором. Правительство Ленобласти также планирует вести реестр обманутых дольщиков – включать в него будут на основании заявлений от самих граждан.

У недобросовестных застройщиков планируется через суд изымать участки, после чего бесплатно передавать их созданным дольщиками жилищно-строительным кооперативам.

Впрочем, данный механизм оправдывает себя далеко не всегда. «В таких случаях для завершения строительства дома руководству кооперативов часто приходится требовать доплату с пайщиков. Однако многие приобретали жилье на последние деньги и отказываются платить дважды. А в случае банкротства застройщика члены созданного ЖСК часто не могут найти общий язык с конкурсным управляющим, что, конечно, не способствует решению проблемы», – отмечает юрист Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости Ирина Тимофеева.

Второй механизм поддержки пострадавших граждан – привлечение к завершению долгостроев инвесторов. «В соответствии с проектом закона компания, которая согласится завершить проблемный объект, затем получит бесплатный земельный участок под строительство. Его стоимость будет соразмерна затратам, понесенным на достройку незавершенного дома», – говорит председатель Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Ленобласти Михаил Москвин. Земля будет предоставляться в собственность – после того как инвестор полностью выполнит свои обязательства по завершению проблемного объекта.

Только для дольщиков

Впрочем, как утверждают эксперты, инвесторы вряд ли захотят пользоваться данной возможностью. Так, по словам юриста практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Андрея Кулакова, из текста законопроекта неясно, каким именно образом компания сможет узнать о параметрах участка, который ей бесплатно передадут. В документе они не прописаны. То есть инвестору, который согласится завершить проблемный долгострой, могут, к примеру, передать участок сельскохозяйственного назначения. И тогда есть риск, что затраты компании по достройке объекта впоследствии не окупятся.

Опасения, что описанный механизм будет иметь успех, высказывают и банкиры. «В первую очередь есть смысл предусмотреть систему оценки финансового состояния застройщика, которому будет передан объект – чтобы быть уверенными в том, что новая компания сможет выполнить свои обязательства», – отмечает председатель правления ОАО «КБ «Ганзакомбанк» Валерий Субханкулов. В противном случае банки вряд ли будут кредитовать застройщиков, достраивающих проблемные объекты.

Более того, действие законопроекта будет распространяться далеко не на всех обманутых дольщиков. Хотя по этому документу поддержку смогут получить пострадавшие граждане, заключившие любой договор с застройщиком, его авторы поясняют: такие соглашения должны быть «направлены на последующую передачу жилого помещения». Как отмечает Андрей Кулаков, далеко не все виды договоров между покупателями жилья и застройщиками подразумевают передачу квартир. «К примеру, предварительный договор купли-продажи, который часто заключают застройщики, дает право на заключение основного. Но никак не является основанием для получения жилья», – говорит эксперт.

Другими словами, пострадавшие граждане, которые приобретали квартиры по так называемым серым схемам, могут не попасть под действие будущего закона.

Кроме того пострадавший участник долевого строительства будет иметь право исключительно на жилые помещения. Исходя из логики документа обманутый дольщик не сможет, к примеру, требовать купленное машиноместо в паркинге.

Муниципальная проблематика

Новый закон явно не сможет предотвратить появления новых обманутых дольщиков. Эксперты говорят, что главная проблема в том, что разрешения на строительство в Ленобласти застройщикам выдают муниципальные образования – при этом региональные власти не могут влиять на эту деятельность МО: действующее законодательство не предусматривает механизмов контроля.

Как утверждает Ирина Тимофеева, чаще всего муниципальные власти не отслеживают, каким именно образом застройщики продают жилье. «К сожалению, в Ленобласти часто встречаются случаи продажи квартир по предварительным договорам и другим «серым» схемам», – говорит она. По данным областного Комитета государственного контроля и надзора, на территории региона сейчас возводятся 289 многоквартирных жилых домов – и только в 70% новостроек квартиры продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть по договорам долевого участия.

В целом, как заявила начальник сектора контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного контроля и надзора Ленинградской области Анна Фалалеева, количество проблемных новостроек в 47-м регионе растет. Еще год назад в области насчитывалось не более 10 таких объектов. Сейчас – как минимум 14 (см. таблицу № 1).

«Хуже всего ситуация обстоит с теми домами, застройщики которых находятся в стадии банкротства. Дело в том, что администрация Ленобласти не имеет права вмешиваться в дела о несостоятельности компаний, из-за чего помогать обманутым дольщикам крайне затруднительно», – утверждает Анна Фалалеева.

БН публикует список новостроек, которые по тем или иным признакам могут быть отнесены к категории проблемных (застройщик – в процессе банкротства либо долгое время не в состоянии завершить строительство). Также мы публикуем перечень объектов, которые потенциально могут стать проблемными. Речь идет о жилых домах, разрешение на строительство которых не выдавалось. Потому покупать квартиры там не рекомендуется.

Сергей Бардин

Ссылка на источник