Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», подчеркнул необходимость смены подхода в территориальном планировании.

Несмотря на небольшое количество привлекательных участков в центре Петербурга, не все девелоперы готовы развивать приграничные территории. Как изменить ситуацию, обсуждали участники дискуссии «Девелопмент за границей» на Commercial Real Estate Summit 2012.

В рамках дискуссии, организованной Impress Media, представители девелоперских, консалтинговых и юридических компаний рассмотрели возможные пути развития граничащих с городами территорий, подняли вопрос переноса производственных площадей за черту города, а также обсудили, какая недвижимость выдержит перенос «за границу». Одним из спорных моментов стало то, нужно ли вообще разгружать город или целесообразнее более эффективно использовать имеющиеся территории. Отвечая на этот вопрос, эксперты рассматривали пути развития приграничных территорий, а также коммерческий потенциал выноса функций за пределы города.

Открыл дискуссию партнер Deloitte Алексей Воронкин, рассказав о том, как развиваются приграничные территории, какие факторы на это влияют – так, например, насколько дефрагментирован рынок недвижимости, какая конкуренция, насколько принимаемые градостроительные концепции претворяются в жизнь, какова стоимость земли и т.д. У нас, в основном, идет развитие вокруг основных трасс, и в отсутствие агломерации мы сможем столкнуться с ситуацией, с которой сейчас вовсю борются в Европе, сказал эксперт.

Вопрос инфраструктуры

Активного развития приграничных территорий в России не наблюдается. Пока этот процесс имеет место лишь в Москве и Краснодаре, где девелоперы основывают новые, прилегающие к городу места. Почему Москва, конечно, понятно, а Краснодар – из-за того, что сейчас это один из самых привлекательных городов, второй по объему ввода жилья. Город старый, с большим количеством малоэтажной застройки в центре, что приводит к тому, что развиваться в городе негде. В Петербурге проблема такая же, но серьезных проектов у нас нет, отметил управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

Руководитель отдела по оказанию услуг сектору недвижимости PricewaterhouseCoopers Хольгер Мюллер добавил, что сперва девелоперам нужно определиться с инфраструктурой, потому что, выходя из города, компании сталкиваются, например, с проблемой отсутствия общественного транспорта. Развиваться могут территории, где есть уже «критическая масса», инфраструктура. Инвесторы должны быть убеждены, что администрация города планирует строить инфраструктуру, и тогда данные районы могут быть привлекательны с точки зрения строительства. «Основная проблема вывода промышленных предприятий и в целом развития коммерческой недвижимости в том, что ни власть, ни инвесторы не могут договориться и не готовы рисковать», –подчеркнул Дмитрий Золин.

Забота о жителях

Партнер, руководитель отдела исследований, консалтинга и маркетинга Cushman & Wakefield Денис Соколов рассказал, что, если посмотреть на Москву, то видно, что бурный рост коммерческой недвижимости закончился, значительный объем уже есть на рынке. Поэтому бывают случаи, когда бизнес уходит из центра Москвы куда-нибудь за МКАД. Теряется, конечно, порядка 25% сотрудников, но бизнес это не беспокоит, поскольку есть хорошие финансовые показатели. То же самое и в регионах: тотального дефицита офисных площадей, земельных участков нет. Сейчас необходимо просто эффективнее использовать то, что уже есть. Транспортная инфраструктура – прекрасная идея, но, например, в Москве центр забирает бизнес из всех пригородов, так как все хотят быть ближе к центру. «Децентрализация идет для того, чтобы улучшить жизнь. Проводить ее нужно очень точечно, понимая, для чего мы вообще это делаем», – сказал Денис Соколов.

Согласились с такой точкой зрения не все выступающие. «Ни один девелопер не ставит перед собой цели улучшения чьей-то жизни. Задача коммерческой организации – получение прибыли, а вот думать о жизни граждан должен город. Но сейчас город не понимает требования рынка и боится делать новые шаги. Я считаю, что нужна стратегия на 30-50 лет, которая будет определять параметры развития города, и должны быть зоны, которые будут использоваться под жилое, офисное, промышленное предназначение. Но находиться они должны не в разных частях города на расстоянии двух часов езды, а быть комбинированными, чтобы люди могли жить рядом с работой. Правила диктует рынок, если же это наоборот, то это неправильно и такого быть не должно», – сказал руководитель инвестиционного департамента ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Паршуков. На практике как раз получается наоборот: девелоперы стремятся улучшить жизнь, а город – извлечь прибыль, поспорил Денис Соколов.

В перспективе

Отсутствие контроля, осмысленной идеи привело к тому, что в Москве можно перемещаться только на метро или на поезде, отметил Дмитрий Золин. Поэтому сейчас нужно решать эту проблему в городах-миллионниках, искать баланс между строительством жилой и коммерческой недвижимости. В свое время в Екатеринбурге была идея формирования торгового коридора. К сожалению, она не была воплощена из-за отсутствия возможностей.

Любое планирование может быть ретроспективным и перспективным. Когда мы исправляем ранее допущенные ошибки, то используем ретроспективное планирование. И сейчас мы пытаемся выйти из той ситуации, в которой существуем. Безусловно, это необходимо делать, инфраструктура должна быть построена, важна логистика. Но для того, чтобы развиваться, нужно понимать, куда мы движемся дальше, и перспективное планирование позволяет посмотреть вперед. По факту, если будет инфраструктура, то инвесторы сами поймут, что именно целесообразно строить. Но бюджет «не резиновый», поэтому нужно четко определить территории для развития, чтобы и бизнес знал о таких планах, добавил председатель комитета по законодательству ГУД, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Прокомментировал ситуацию директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек» Максим Соболев. Эксперт отметил, что город не готов к выходу «за границу». Есть потребность, но она не поддерживается деньгами. Границы начинают постепенно растягиваться, но это «остатки прежней роскоши». Инвесторам нужна инфраструктура и документы градостроительного планирования для реализации своих проектов, поскольку, если они и смогут инженерно подготовить землю, то лишь посредством ГЧП, что не очень интересно с учетом долгой окупаемости таких проектов.

Где взять деньги

Расходы на инфраструктуру значительные, но идут они чаще всего на ремонт существующих дорог. Мы содержим то, что когда-то неправильно построили, хотя можно было бы три года это не ремонтировать, зато построить три скоростные магистрали, которые значительно разгрузят центр, рассуждает Дмитрий Некрестьянов.

Денис Соколов вернул участников к заявленной теме дискуссии. «Город сам никогда не будет развивать приграничные территории. Девелопер может уйти, если в городе будет невыносимо, либо если ему предложат более привлекательные условия. Это может быть другой субъект федерации, муниципальное образование. Вопрос лишь в том, каким образом они смогут привлечь инвестора. Есть и еще один нюанс: если даже и произойдет чудо, разгрузят центр, сделают бесплатные парковки, то бизнес сразу же переберется обратно, и мы вернемся к прежней ситуации. Нет альтернативы, и не надо верить в чудеса.

Единственное, что сможет снизить транспортные проблемы – это замедление развития», – подчеркнул спикер. В московском правительстве есть четкое понимание, что если мы развиваем новую Москву, то нужно забыть о старом городе. Это очень болезненная альтернатива, заявили эксперты.

Драйвером для выхода недвижимости за границу города является жилищное строительство. Мы видим активное жилищное строительство в Кудрово, «Славянке» и на других направлениях. Если за город поедут люди, то за ними последует торговля, логистика, но условием всего этого является транспортная и инженерная инфраструктура, говорит Максим Соболев.

Взгляд регионов

О развитии приграничных территорий рассказали представители бизнеса из Казани. За последние 15 лет Казань уже два раза принимала решение о расширении границ, практически все ближайшие пригороды включены в территорию города. Но и сегодня есть ряд крупных проектов на других территориях.

Например, это строительство города-спутника с отраслевой направленностью в сфере информационных технологий. Проблема системная, девелоперы ее не могут решить, но пугает то, что и власть не может с ней справиться, подчеркнули эксперты.

Если собрать группу людей, которые много лет занимаются специализированными вопросами, например, транспортом, строительством и т.д., то, объединив их, мы сможем создать продуманную стратегию развития Санкт-Петербурга, подытожил Александр Паршуков. Девелопер заинтересован в кратчайшем сроке возврата средств, но есть конкуренция на рынке, поэтому, чтобы сделать свой проект востребованным, нужно вкладывать в него силы и деньги. И вообще, нужно меньше верить в тренды, внимательно следить за развитием ситуации на рынке. Принимая решение о строительстве того или иного объекта, девелопер должен смотреть на предпочтения покупателей, придумывать, что он может им предложить, добавил к разговору  Денис Соколов.

Подводя итоги

Но ведь, если вернуться к заявленной теме, важно понимать, что девелоперы уходят из центра, потому что там реализовывать проекты дорого. Конечно, можно провести реконструкцию, сделать офис высокого класса, но на это уйдет столько времени, сил и денег, что целесообразность такой работы будет под вопросом, сказал Хольгер Мюллер.

Дмитрий Некрестьянов отметил, что, помимо этого, нужно учитывать и сложную политическую ситуацию в городе: «От администрации сейчас жду стабильности в принятии решений. Ведь то, что сейчас говорят о пересмотре очень крупных проектов, пугает многих инвесторов. Какие гарантии, что их проекты будут реализованы? И пока мы будем жить от губернатора к губернатору, ни о каких крупных проектах не может быть и речи. Нужно определить, что мы хотим создать, и уже от этого двигаться». С важностью стратегии согласился и Алексей Воронкин, отметив, что городу нужны долгосрочное планирование и понятные правила игры. Необходимо создавать узловые точки в городе, делать акцент на общественный транспорт. «Девелоперы же должны создавать коммерческие проекты, которые будут давать людям то, чего они ожидают», – подытожил Александр Паршуков.

 «Фактически развитие Петербурга и его географических пригородов идет в едином русле, – комментирует перспективы «выхода за границу» генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев. – Происходит формирование и образование новой единой агломерации.

Важно, чтобы границы, в любом существующем виде, не являлись бы препятствием в таком развитии, а несли какую-то существенную функциональную пользу. С точки зрения людей, приезжающих во вновь создаваемые пригороды, фактические границы агломерации уже давно расширены. В Ленобласти, в основном, жилье покупается по двум причинам: желание подешевле купить квартиру большего метража и переехать в Санкт-Петербург из других регионов России, ближнего зарубежья или перевезти родственников. Между тем, такая миграционная составляющая на рынке жилья относительно небольшая и в зависимости от конкретного проекта редко превышает 15-20%. Сегодня наиболее активно развиваются районы Мурино-Девяткино, Кудрово, а также другие направления по объездным трассам, в основном Всеволожского района. Развивается территории Парголово-Сертолово, Янино-Колтуши».

Анастасия Лепехина