Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», назвал документы, необходимые для проверки земельного участка при покупке.

Областные природозащитники опубликовали список незаконно оформленных земельных участков, продаваемых под индивидуальную застройку. Они надеются, что это поможет защитить интересы добросовестных покупателей.

Первую часть списка, включающую в себя 50 адресов, можно увидеть на сайте Lenoblnews.info. По этим адресам может насчитываться от одного до нескольких десятков участков, продаваемых прежде всего под дачное строительство.

Запретные зоны

Сейчас земельные участки для физлиц в России предлагаются под несколько целей: ДНП – дачное некоммерческое партнерство, ИЖС – индивидуальное жилищное строительство, СНТ – садовое некоммерческое товарищество. Тем, кто добросовестно планирует строить дом, следует интересоваться только землями сельхозназначения или землями поселений. Для каждой из этих двух категорий имеются разрешенные виды использования. Так, участки для ДНП и СНТ могут располагаться на землях сельхозназначения, а для ИЖС – только на землях поселений.

Территории, на которых запрещено строительство домов, включают в себя 20-метровую полосу у края воды (бечевника) на реке, озере или другом водоеме (по закону, любой человек должен иметь свободный доступ к водоемам), а также прибрежную полосу от 20 до 130 метров (точный размер определяют местные органы самоуправления). В обоих случаях запрещены любые виды построек, кроме небольших подсобных. Строить нельзя в зоне санитарной охраны источника воды, пригодной для водоснабжения (в среднем не менее 100 метров). Эту территорию устанавливают в соответствии с учетом природных условий, здесь запрещены любые виды построек. Запретной является санитарная зона автомобильных и железных дорог. Размер определяется категорией и типом дороги, средние размеры запретной территории – от 25 до 500 метров. Кроме того, запрещено строительство в санитарно-промышленных зонах (очистные сооружения, кладбища, автозаправочные станции, газопроводы, электростанции), размер которых составляет от 100 до 2000 метров, и на землях Государственного лесного фонда. И это еще не полный список территорий, на которых действует запрет на строительство.

Концов не найти

По мнению члена Общественной палаты Ленинградской области, главного редактора сайта Lenoblnews.info Павла Овсянко, основная причина «шквальной оккупации» береговых и лесных участков застройщиками – это высокий спрос на них. Отчаявшись побороть нарушения с помощью прокуратуры и других контролирующих органов, авторы списка решили пойти по иному пути – объяснить потенциальным покупателям таких участков противоправный характер их действий (тем более что многие из покупателей плохо разбираются в законодательстве и поэтому доверяются словам продавцов о том, что «все законно» и «все документы в порядке»). Опубликованный список собран из открытых источников – риэлторских и девелоперских сайтов.

«Мы не станем утверждать, что все это незаконно и криминально, но пока общественности не удалось получить от продавцов ответы на вопросы: каким образом эти участки оказались в списке рыночных предложений? почему была изменена категория земель? кто оформил эти участки, кто выдал кадастровые паспорта? кто разрешил вырубать лес на этих землях? кто разрешил строить заборы и отделять берега?» – объясняет Павел Овсянко. Он говорит, что информация на сайте будет постоянно обновляться, и не исключает того, что какие-то объекты будут убраны из списка. «Наш список – предостережение для честных покупателей», – объясняет редактор сайта.

По словам составителей списка, сейчас вопрос незаконного использования лесных и береговых участков чрезвычайно запутан: все госструктры, в которые экологи посылают запросы, любят ссылаться друг на друга и давать максимально размытые и неконкретные ответы.

Главных участников процесса три. Во-первых, Управление Росреестра по Ленобласти. Управление, по словам Павла Овсянко, – «лидер по наведению тумана в ответах»: оно максимально закрыто для общения, информацию выдает с максимальными затруднениями, а зачастую вообще не отвечает на обращения, причем независимо от статуса обращающегося. Это может быть и простой житель Ленобласти, который хочет разобраться, почему на соседнем участке начали вырубать лес, и член Общественной палаты Ленинградской области, и сотрудники природоохранной прокуратуры, и сотрудники Комитета государственного контроля природопользования и экологической безопасности Ленобласти, и депутаты – отписки получают все.

Во-вторых, Ленинградская межрайонная природоохранная прокуратура. Ее сотрудники, говорит Павел Овсянко, проводят выездные и документальные проверки, но стараются соблюдать «золотую середину»: замечают мелкие нарушения (лишние вырубки леса, замусоренность территории) и даже выписывают за них небольшие штрафы, но факты нарушений в сфере земельных отношений выпускают из внимания.

И третий фигурант – Комитет государственного контроля природопользования и экологической безопасности. О работе этого комитета авторы списка пока не составили мнения.

«Мы пробовали обращаться и к депутатам областного Заксобрания, – рассказывает Павел Овсянко. – К сожалению, на депутатские запросы тоже приходят размытые ответы».

Советы покупателям

Ирина Андрианова, координатор движения «Открытый берег», предупреждает: нарушители рекрутируются из числа обычных людей. «Сначала они звонят по объявлениям, в которых предлагается на продажу скалистый берег Ладоги или лесной участок. Там им говорят, что все законно, обещают выправить все документы, «по цене от 30 тысяч рублей перевести земли в любую категорию», выдать любое разрешение. Человек платит деньги и считает, что получает за них индульгенцию на нарушение закона. Он строится, вкладывает деньги и, естественно, начинает защищать свое приобретение (может быть, в глубине души и понимая, что оно незаконное). Таким образом, он переходит на другую сторону баррикад и становится антагонистом общества», – объясняет Ирина Андрианова.

Наталия Павлова, представитель инициативной группы «Против захвата озер», рекомендует покупателям знакомиться с землеустроительным делом. «Пусть продавец его предъявит – оно у продавца должно быть», – предупреждает она.

«Покупателям во всех случаях приобретения объектов недвижимости, и в особенности земель в Ленинградской области, не стоит скупиться на привлечение к проверке документов профессиональных юристов, – прокомментировал ситуацию председатель комитета по законодательству Гильдии управляющих и девелоперов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – Те предложат запросить у продавца определенный комплект документов и смогут провести его юридическую проверку. В состав этих документов, как правило, входят документы об истории предоставления и формирования участка, все правоустанавливающие документы и история сделок (ее можно получить в форме выписки из ЕГРП об истории сделок с объектом), а также градостроительные документы о категории земель, их разрешенном использовании, наличии разрешения на строительство, подключение сетей и прочее. Действующее законодательство не предусматривает запрета сделок с участком. Признание сделок по отчуждению участков недействительными на практике встречается, но, в основном, связано с подделкой документов».

«У нас таких сделок и обращений со стороны девелоперов не было, – отмечает директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий. – Беря объект на продажу, мы изучаем правоустанавливающие документы, но не «копаем», каким образом они были получены – главное, чтобы они были оформлены в установленном законом порядке. Закон позволяет использовать под строительство прибрежные зоны с соблюдением норм и ограничений, установленных Водным и Лесным кодексами».

«К нам в АРСП и агентство «Дарко» подобные девелоперы не обращались, – говорит Юрий Загоровский, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, генеральный директор агентства «Дарко». – Мы бы не взялись продавать участки, право застройки которых может быть оспорено. Поскольку сейчас в государстве прослеживается линия на установление порядка с землями особых категорий, мы бы не рекомендовали их покупать. Очевидно, продавцы скрывают проблемы от покупателей».

Алексей Крылов