Комментарии в СМИ

«Министерство экономического развития упростит Смольному снос самостроев»

26.11.2013 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры», обращает внимание на то, что четкие критерии объектов индивидуального жилищного строительства действующими нормативными актами не установлены.

По действующему законодательству для возведения коттеджа высотой до трех этажей не требуется проектной документации. Однако на деле под объекты индивидуального жилищного строительства мимикрируют многоквартирные дома. В результате споры чиновников с застройщиками вязнут в судах. И найти четкие критерии, для того чтобы отличить одно от другого, оказывается непросто.

Правовая коллизия, как это часто бывает, вызвана пробелами в законодательстве. Четкие критерии объектов индивидуального жилищного строительства действующими нормативными актами не установлены. Этим и пользуются находчивые девелоперы, причем не всегда речь идет о недобросовестных застройщиках. Зачастую это авторы эксклюзивных проектов.

Рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов:

«Если мы говорим, например, о каком-то доме очень богатого человека, то у него может быть действительно дом для одной семьи, в котором имеется 5 этажей, 5 туалетов, 12 спален, бассейн и что-то еще, поэтому здесь должны быть все-таки установлены какие-то критерии к стандартному жилому дому. Все, что за пределами этого стандарта — наверное, тогда нужно устанавливать, по каким параметрам до согласования должен двигаться застройщик».

Позиция суда в условиях понятийной неразберихи неоднозначна. Бывает, что арбитраж не считает мансарду и подвал за отдельные этажи. Случается и наоборот. К примеру, в случае с «Приозерской усадьбой» инвестиционно-строительной компании «Невский синдикат» Госстройнадзору удалось доказать факт мимикрии только в апелляционном суде.

Ситуацию комментирует вице-президент «Объединения строителей Петербурга» Алексей Белоусов:

«Таким образом, получается, вроде мы ничего не нарушили – вместо двухэтажного здания появилось пятиэтажное строение. И, собственно, для того чтобы разрешить эту неопределенность правовую, Министерство экономического развития давало разъяснения о том, какие этажи все-таки считать, чтобы понять сколько их в этом здании. В итоге ни цокольные, ни подвальные, ни технические, ни мансардные этажи не входят в состав этого здания».

Однако проблема заключается не только в терминологии. Участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство, попросту не приспособлены под многоквартирные дома. Застройщиков, которые вводят покупателей в заблуждение, эксперты называют жуликами.

Говорит Советник губернатора Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко:

«В Санкт-Петербурге часто это КГИОП-овские территории, которые имеют охраняемые ландшафтные характеристики, и ставить на них многоэтажные дома – некорректно с точки зрения защиты культурного наследия. Дороги и инженерные сети на этих территориях не предназначены под большие нагрузки под многоэтажные дома. Третья проблема – это слабо развитая социальная инфраструктура. И, как правило, люди, которые этим занимаются – в принципе, это жульничество, конечно».

Эксперты также отмечают, что установить истину на стадии строительства практически невозможно. По мнению юристов, бороться с мошенниками можно только на стадии эксплуатации готового дома. Иначе выяснить, скольких жильцов в реальности примет дом, невозможно.

Ксения Воронина