Комментарии в СМИ

«Было ваше, стало finnish: дойдёт ли дело до изъятий в Финляндии дач петербуржцев?»

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о возможном изъятии финской недвижимости россиян.

В Финляндии пригрозили изъятием имущества у россиян. Юристы признают: некие правовые предпосылки для этого существуют, есть и прецеденты в истории. Между тем, петербуржцы сами всё меньше хотят связываться с финской недвижимостью.

Первые массовые распродажи финской недвижимости, накупленной россиянами, прежде всего, петербуржцами в щедрые «нулевые», прошли в 2014 году, когда к России был присоединен Крым. Тогда обвал рубля и санкции привели резкому росту трат на содержание коттеджей и дач, и даже квартир. Но громких заявлений именно об экспроприации собственности россиян власти Суоми не делали. Теперь на фоне всем известных мировых событий министр обороны Финляндии Антти Кайкконен допустил изъятия имущества даже частных российских собственников «при реальных рисках», и намекнул, что «такой инструмент уже существуют». Далее финский чиновник упомянул некий термин «право преимущественной покупки». По здравой логике, это подразумевает материальные компенсации. 78.ru вместе с экспертами разбирался, что имел в виду Антти Кайкконен, насколько реальна угроза изъятия без выплат денег и что теперь делать собственникам коттеджей и дач, расположенных на приграничной с Россией финской территории.

В Конституции предусмотрено

Как пояснил старший партнёр коллегии адвокатов Pen & Paper Антон Именнов, с точки зрения правовой доктрины государство может обладать механизмом принудительного ограничения или лишения права собственности. Он может быть заложен непосредственно в конституции.

— В частности, в статье 15 Конституции Финляндии предусмотрено, что право собственности каждого подлежит защите, экспроприация собственности за компенсацию для публичных нужд может быть установлена законом. Схожий принцип, кстати, закреплен и в статье 35 Конституции РФ. Обычно это право реализуется при строительстве важных государственных объектов, в ходе которых изымаются земельные участки или иные объекты права собственности, как, например, это было при строительстве объектов к Олимпиаде в Сочи, — привёл пример Антон Именнов.

Партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что с точки зрения международного частного права, условиями правомерной экспроприации является, во-первых, осуществление её в общественных интересах. Кроме того, изъятия должны проходить в рамках установленного законом порядка, не носить дискриминационный характер, и, наконец, государством должна быть осуществлена выплата соответствующей компенсации.

— Эти условия, в частности, зафиксированы в подписанном между СССР и Финляндией в 1989 году Соглашении о содействии осуществлению и взаимной защите капиталовложений, — пояснил Дмитрий Некрестьянов.

Как отмечает управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь, понятие и сама возможность экспроприации закреплены во многих многосторонних и двусторонних международных договорах, а также в актах национального законодательства. Это, например, статья11 Сеульской конвенции об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций; пункт 3 статьи 13 Договора к Энергетической хартии.

— Из этого же исходит международная судебная практика. Так, Европейский суд по правам человека указал, что действие государства следует признавать экспроприацией, когда инвестор определенно и полностью лишается своего права собственности на имущество, — рассказывает Светлана Гузь.

Чрезвычайно размытая формулировка

На вопрос о том, что подразумевал под «реальными рисками» и на какой «инструмент» намекал Антти Кайкконен, эксперты готовы высказать лишь свои теоретические предположения.

Как подчеркивает Антон Именнов, понятно, что формулировка выглядит чрезвычайно размытой и отнюдь не любая недвижимость попадает под действие преимущественного права, а только соответствующая определённым строгим критериям.

— Если грубо обобщить, то это нахождение недвижимости на расстоянии до 1 км от военных или иных объектов, имеющих стратегическое значение для безопасности страны, — рассуждает эксперт.

Как считает Дмитрий Некрестьянов, в теории речь может идти об изъятии собственности, находящейся на приграничной территории или в непосредственной близости от стратегически важных объектов, прежде всего, военной инфраструктуры.

Здесь стоит напомнить, что летом этого года Финляндия и Швеция подписали соглашения о вступлении в НАТО. Этот блок всегда размещает на территории стран-участниц свои военные базы.

Антон Именнов добавляет, что сам механизм изъятия также очень чётко прописан и ограничен во времени: государство не может воспользоваться преимущественным правом в любом момент.

— Для этого отведено временное окно продолжительностью в три месяца с момента внесения соответствующей сделки в реестр. Важно понимать, что это не произвольная покупка государством любой недвижимости, находящейся на заданной территории, а интервенция государства в предстоящую сделку. При этом государство будет приобретать объект на тех же условиях, что и покупатель планируемой сделки, — подчёркивает он.

По словам Светланы Гузь, экспроприация — это общее понятие, но она бывает разной. Например, если речь идет о чрезвычайной ситуации, и собственность изымается в интересах общества, то проводится реквизиция с возмещением стоимости имущества. Если речь идет о совершенном преступлении, проводится конфискация без компенсаций.

Изъятие стратегически важного для государства имущества в его пользу с возмещением стоимости — это национализация.

— Исходя из того, о чем говорил министр обороны Финляндии, речь идет, скорее всего, о национализации стратегически важного имущества. Однако оговорку «в целях безопасности государства» можно воспринимать по-разному. Если экспроприация здесь понимается, как мера, направленная на предотвращение использования имущества общественно опасным способом или в противоправных целях, каждое отдельное решение должно приниматься судом, — разъясняет Светлана Гузь.

Кубинско-финский опыт?

Как вспоминает Дмитрий Некрестьянов, власти различных стран в течение этого года неоднократно заявляли о намерениях национализировать имущество, принадлежащее тем или иным россиянам и организациям, однако пока таких мер принято не было.

— Сами же санкции, которые подразумевают «блокирование» и «заморозку» средств, арест активов не являются изъятием в прямом смысле этого слова. В качестве наиболее яркого мирового прецедента можно привести национализацию Кубой имущества, принадлежащего гражданам и организациям США, в 60-е годы XX века. Каких-либо компенсаций Кубой не осуществлялось и США до сих пытаются добиться выплат пострадавшим лицам, — приводит пример Дмитрий Некрестьянов.

По словам бывшего вице-губернатора по строительству Ленобласти, девелопера Георгия Богачёва, «трудно себе представить, что в такой правовой стране, какой раньше была Финляндия, кто-то изымет землю без каких- либо компенсаций». Он вспоминает также, что «закручивать гайки» с приобретением недвижимости в Суоми россиянами финны начала ещё до пандемии. Так, с 1 января 2020 года вступил в силу закон, обязывающий всех не граждан ЕС получать у финского министерства обороны лицензии на покупку именно земли под дачи и коттеджи. Жилья в многоквартирных домах и апартаментах это ограничение, впрочем, до сих пор не касалось.

Как считает Антон Именнов, предположительно, об этом законе Антти Кайкконен и говорил как об «инструменте».

Светлана Гузь готова вспомнить разбирательство между греческой East Cement Shipping and Handling Co. S.A. и властями Египта. Там суд подтвердил, что инвестиции могут быть экспроприированы, но процесс должен сопровождаться выплатой быстрой, адекватной и эффективной компенсации.

Делать, что планировали

Георгий Богачёв советует петербуржцам на панике не принимать скоропалительных решений о срочной продаже недвижимости в Стране тысячи озёр. Там, как известно, сейчас царит полная неразбериха с денежными расчётами с русскими продавцами.

— Если кто-то давно и обдуманно для себя собирался продать жильё, то это можно сделать. Если же таких планов в принципе не было, то не стоит впадать в панические настроения, — дал он рекомендации.

С ними полностью согласен Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

— Тут важно понимать, что даже если есть решение срочно продать собственность по бросовой цене, то это тоже будет не просто. На покупку-продажу имущества требуется длительное время. При этом сейчас крайне сложно попасть в Финляндию, что затрудняет такие цепочки. Продать быстро выйдет только качественные объекты без изъянов при проигрыше в цене. Всё остальное вряд ли будет пользоваться спросом, — поясняет он.

Как добавляет Александр Гиновкер, спрос на недвижимость в Финляндии у петербуржцев начал падать ещё с середины лета, пик снижения пока пришелся на сентябрь этого года. Однако сделки есть и во всех сегментах. Также началось постепенное снижение цен. В массовом сегменте оно составляет 10—15% по сравнению с летом.

По trade-in

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, наоборот, считает, что действовать надо незамедлительно. Это необходимо для того, чтобы не попасть под ограничения и не оставить свой объект «замороженным» на несколько лет.

— В текущей ситуации русским собственникам недвижимости в Финляндии лучше временно избавиться от своих объектов: либо сдать в аренду, даже по невыгодной ставке, либо отказаться от прав на владение по принципу trade-in, либо внести в уставный капитал юридическое лицо, зарегистрированное в «дружественной» стране. Впрочем, это не касается тех, у кого есть иная причина для въезда на территорию страны, например, родственная связь с резидентом Финляндии. В таком случае можно не спешить с продажей недвижимости, — рассуждает Катерина Соболева.

Она напоминает, что в Финляндии цены на недвижимость активно росли в последние годы, в связи с этим, привлекательность рынка постепенно снижалась.

— В «дружественных» странах появились интересные предложения, и русские инвесторы переключились на новые рынки. С учётом текущей политической ситуации и ряда ограничений, думаю, в ближайшее время этот тренд не изменится, — прогнозирует Катерина Соболева.

Между тем, как ранее отмечал в беседе с 78.ru владелец сети русских ресторанов Blinit в Суоми Артемий Сенько, из-за резкого роста цен на электроэнергию финны начали избавляться от своей загородной недвижимости или пытаются сдать её в аренду, а сами переезжают в многоквартирные дома.

Не был поддержан

Примечательно, что, как вспоминает Дмитрий Некрестьянов, в апреле 2022 года в Государственную Думу РФ был внесён законопроект, который предусматривал принудительное изъятие имущества граждан государств, совершающих недружественные действия в отношении России. Но он не был поддержан Президентским Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и «завис» на предварительном рассмотрении.

При этом в в российском праве предусмотрены основания для принудительного изъятия имущества, принадлежащих иностранным гражданам и организациям. Так, принудительно у иностранца может быть изъято имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать. Это, например, земельные участки, находящиеся на приграничных территориях (их перечень установлен указом Президента РФ). Есть и ограничения по владению иностранцами землями сельскохозяйственного назначения.

Светлана Коваленко

Материал опубликован на сайте «78.ru» 19.10.2022

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ