Комментарии в СМИ

«Было ваше, стало наше: петербуржцы присматривают заброшенные дома в деревнях»

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева подчеркивает, что на практике муниципальный орган может не совершить действий, необходимых для постановки бесхозяйной вещи на учет.

Всплеск интереса петербуржцев к брошенным домам не только в 47-м регионе, но по всем соседним областям СЗФО, фиксируется весной и по осени. Эксперты рассказали, как на законных основаниях присвоить себе чужое имущество и какие есть подводные камни.

О том, что жители Северной столицы стали чаще искать заброшенные дома в деревнях, рассказали эксперты портала BKN.RU и «Загородного обозрения». Как отметили там, увеличение количества обращений от петербуржцев по вопросу, как узаконить присвоение такого имущества, традиционно отмечается весной и осенью.

Как один из вариантов

Только в марте этого года запросы на оформление заброшенных строений у петербуржцев выросли на 12,5%. Подобных объектов не так много в Ленобласти, поэтому достаточно часто их ищут также у «соседей» по СЗФО поближе: в Вологодской, Новгородской, Псковской областях и, конечно, Карелии.

Однако, очевидно, что именно 47-й регион больше всего привлекает горожан. В Ленобласти фиксируется наибольшая активность в Кировском районе. Так, доля этого района составила 26,1%. На втором месте расположился Гатчинский район — 18,8%. Третью строчку занял Тихвинский район с 17,4%.

В Псковской области наиболее «лакомые» объекты располагаются в Невельском, Локнянском и Дновском районах. В Новгородской области на первое место вышел Мошенской район. В республике Карелия, где петербуржцы ищут заброшенные строения меньше всего, востребованным считается Сортавальский район.

По оценкам участников рынка, явление массовый характер, конечно, не носит, однако это шанс завладеть недвижимостью, если не рассматривается вариант с прямой покупкой или арендой. При этом с учётом падения доходов в условиях пандемии интерес к подобному способу разжиться имуществом может в перспективе серьёзно вырасти.

Основанием для таких действий является ст. 234 Жилищного кодекса РФ. Согласно её формулировкам, «лицо, которое не является владельцем объекта, но добросовестно и открыто владеющее, как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет получает право собственности на это имущество».

Иногда даже у заброшенного дома можно найти владельцев или правопреемников. Последние, в случае вменяемости, как правило, готовы расстаться с объектом за небольшую сумму. Правда, есть один серьёзный нюанс — для того, чтобы переоформить объект на желающего, ему необходимо сначала вступить в права. Это может занять некоторое время, так как сначала нужно вступить в права наследства, получить права собственника, зарегистрировать объект на себя в реестре, — пояснили в BKN.RU и добавили, что покупка дома у наследников, пусть и за символическую сумму, является наиболее выгодным вариантом, так как новый собственник будет защищен юридически от любых претензий третьих сторон.

Поговорить с соседями

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер признаёт: именно оформить права достаточно сложно, но проблем с занятием объекта и его пользованием зачастую не возникает.

Обычно для этого достаточно поговорить с соседями. Как правило, местные жители встречают появление новых нормальных людей в деревнях радушно, поэтому проблем не должно быть. Приобретательская давность не самая часто применяемая статья.

Другое дело, если дом ранее принадлежал предкам. Если человек до сих пор пользовался объектом, то сейчас заниматься оформлением документов нет смысла, — поясняет Александр Гиновкер.

Генеральный директор агентства недвижимости «Адвокат-Недвижимость» Татьяна Слободянюк подчёркивает, институт владения недвижимостью по сроку давности в России не развит и не имеет судебных перспектив. Если же это наследник, необходимо будет доказывать произведение затрат на это имущество в течение первых шести месяцев после смерти. Далее наследование возможно только в случае восстановления срока судом.

Возникает вопрос, а надо ли искать возможных наследников объекта? На мой взгляд, это нужно далеко не всегда. Если прошёл срок вступления в наследство и его не восстановить, смысла в поисках наследника нет. Есть, конечно, исключения, но редко, — уверена Татьяна Слободянюк.

По её мнению, расходы на оформление в собственность заброшенного объекта в деревне, скорее всего, превысят стоимость покупки аналогичного дома, готового к продаже.

Искать концы

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнёры» Вероника Перфильева советует попробовать «найти концы» в выписке из ЕГРН, которая может содержать информацию о собственнике. Аналогичный поиск возможен в документах и архивах местной администрации. Далее существуют три алгоритма действий.

Так, по первой схеме, если из полученных сведений ясно, что собственник отсутствует, неизвестен или отказался от права собственности на дом (бросил), такой дом можно считать бесхозяйной вещью. Согласно ст. 224 ГК РФ такие объекты принимаются на учёт Росреестром по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки «бесхозки» на учёт орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципалов на эту вещь. Подобный объект, не признанная по решению суда поступившим в муниципальную собственность, может быть продан в собственность в силу приобретательной давности.

Однако, как рассказывает Вероника Перфильева, на практике муниципальный орган может не совершить действий, необходимых для постановки бесхозяйной вещи на учёт, и / или «не торопиться» с обращением в суд, поскольку после признания права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь возникает и обязанность по её содержанию.

Таким образом, если в данных ЕГРН отсутствуют сведения о том, что дом является бесхозяйной вещью, можно пройти по этой процедуре, обозначив местной администрации свой интерес получить дом в аренду/собственность после того, как будет оформлено право муниципальной собственности на него. При этом нужно учитывать указанный срок в один год с даты постановки бесхозяйного дома на учёт, до истечения которого невозможно обращение в суд, а также время на рассмотрение судом требований администрации и последующее заключение договора аренды/купли-продажи дома на аукционе (ориентировочно 6-10 месяцев), — констатирует юрист.

По второму сценарию из полученных сведений может стать ясно, что собственник объекта умер, а дом является вымороченным имуществом. В этом случае оно может поступить в федеральную или муниципальную собственность в силу положений ст. 1151 ГК РФ.

Соответственно, после совершения необходимых процедур дом может быть предоставлен в аренду или приобретён в собственность на аукционе (ориентировочно четыре-восемь месяцев), если не потребуется признавать право муниципальной собственности в судебном порядке (тогда срок увеличится ещё на шесть-десять месяцев).

В третьей схеме речь идёт о фактическом открытом владении заброшенным домом на протяжении 15 лет. Тогда право собственности устанавливается в суде.

Таким образом, во всех случаях возникновения интереса к «брошенным домам» нужно предпринять действия для установления наличия / отсутствия собственника, а также понимания позиции и намерений местной администрации в отношении данного дома.

В случае самовольного занятия «брошенного дома» в отсутствие законных или договорных оснований полностью исключить риск «отъёма» дома невозможно, — заключает юрист и призывает учитывать все эти нюансы при внесении трат на содержание или улучшение брошенных объектов.

Ранее 78.ru рассказывал, как изменилась в пандемию ситуация с арендой дач в Ленобласти и посуточным съёмом жилья в Петербурге.

Светлана Коваленко

Материал опубликован на сайте телеканала «78» 12.05.2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ