Комментарии в СМИ

Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об изъятии жилья для госнужд.

Изъятия недвижимости у населения для госнужд происходит как в РФ, так и в Петербурге, регулярно. В основном речь идет о земельных участках с располагающимися на них коммерческими объектами, либо ИЖС. В июне 2025 Смольный принял решение об изъятии, в том числе, жилых помещений в многоквартирном доме для возведения Большого Смоленского моста. Разбираемся, к чему в таких случаях готовиться жильцам.

В мае этого года стало известно, что рабочее движение по Большому Смоленскому мосту планируется запустить в 2027-м. Полностью реализовать проект намерены к 2028-му.

Тогда же в мае был анонсирован старт реализации в июне в рамках ПМЭФ 2025 второго этапа Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД). В его рамках тоже должен появиться разводной мост через Неву.

Для ШМСД опять же в мае власти Северной столицы решили изъять землю с тремя располагающимися на ней складами. Эта новость, естественно, никакого интереса у градозащитников не вызвала. Зато они резко активизировались, когда 2 июня вышло постановление правительства Петербурга об изъятии, в том числе, наравне с земельным участком, коммерческими объектами, квартир в жилом доме на проспекте Обуховской обороны, 48 литера А для строительства Большого Смоленского моста.

Собственно, о планах Смольного изъять жилье было известно ещё в ноябре 2023, когда по проекту разводной переправы, призванной стать первой возведённой в городе после ввода 40 лет назад разводного Кантемировского моста и соединить Невский и Красногвардейский районы, прошли общественные слушания. Тогда к жильцам домов (а в планах к расселению там несколько объектов) присоединились и активисты, чье «квадраты» тоже могут потребоваться для госнужд в рамках других проектов, например, строительства магистрали в город-спутник «Южный».

Найдут и уведомят?

Как подчёркивают юристы, механизм изъятий закреплён на уровне федерального законодательства. Он зафиксирован в Земельном, Гражданском и Жилищном кодексах (ЗК, ГК, ЖК, соответственно) Российской Федерации. Поэтому во всех регионах всё проходит примерно одинаково.

В ЗК (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) имеется положение о том, что, если на участке располагается какое-либо строение, то оно разделяет судьбу первого.

В статье 32 ЖК РФ напрямую говориться о возможности изъять жильё у собственника в МКД, если земля под ним потребовалась государству.

Как поясняет старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Мария Славич, первым делом чиновники выявляют собственников. Делается это при помощи ЕГРН. Если данных о владельцах нет, то направляются запросы, объявления вывешиваются на профильных сайтах в Интернете, информационных щитах и т.д.

Затем, собственно, и принимается решение об изъятии.

Как уточняет адвокат КА Pen & Paper Мария Князева, на уровне Северной столицы это компетенция правительства Петербурга.

— Затем в течение 10 дней со дня принятия решения оно публикуется, информация об изъятии направляется в Росреестр, а собственникам жилых помещений направляются уведомления, — рассказывает она.

Ознакомят со своими расчетами?

По словам Марии Князевой, вместе с уведомлением собственникам направляются проекты соглашения об изъятии с приложением отчета об оценке рыночной стоимости объектов. Считают также причиненные убытки. Иногда к такой бумаге может прилагаться расчеты стоимости имущества, которое предлагают в обмен.

Считают, как правило, по цене «квадратов» на рынке, заверят юристы. Здесь от себя сделаем оговорку. Часто чиновники всё же прибегают к стоимости по «кадастру». Сейчас она приближена к рыночной, но продолжает оставаться «средней температурой по больнице». При расчетах не учитывается, на каком конкретном этаже располагается жилплощадь, в каком она состоянии («убитая» ли, был ли там пожар, потоп) и т.д.

Мария Славич уточняет, как подсчитывается полное возмещение. В сумму, по её словам, включается стоимость земли, общедомого имущества, долями в которых владеет собственник. Хотя и здесь есть тонкие нюансы. Земельный участок, например, может принадлежать городу, но это касается, в основном, старого фонда в Петербурге.

Учитываются затраты, понесенные в связи с переездом, оформлением собственности на новые «квадраты», прекращением обязательств перед третьими лицами.

Упоминают юристы и термин «упущенная выгода». Здесь опять же поясним, это понятие расплывчато, а факты труднодоказуемы. Вряд ли кто-то будет учитывать недополученные расходы от сдачи в аренду. А если она была «серой», без уплаты официальных налогов, то тут вообще можно заработать себе серьёзные проблемы.

По иному складывается ситуация для собственников коммерческих помещений. Здесь уже можно доказать факты убытков, понесенных в связи с приостановкой предпринимательской деятельности, расторжением договоров (или изменением их условий) с контрагентами, неполучения планируемых доходов от использования имущества и т.д.

Что предложат взамен?

Как поясняет Мария Князева, предложить могут либо деньги, либо другое жилье. При этом второй вариант возможен лишь с обоюдного согласия сторон.

— Если собственник не желает переселяться в другое жилое помещение, а требует выплаты возмещения, переселение собственника в другое жилье в судебном порядке не допускается, — подчеркивает Мария Князева.

Но и нельзя обязать предоставить альтернативные «квадраты» чиновников. Госорганы, принявшие решение об изъятии, несут лишь обязать по выплате денег.

Как считает Мария Славич, такой второй вариант используется достаточно редко в связи со сложностью реализации.

Исключение делается для тех, кто снимает «квадраты» у государства по договорам соцнайма. Таким людям как раз обязаны предоставить альтернативные благоустроенные помещения, а вот денежные компенсации не положены.

— Конкретный размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые объекты недвижимости определяются соглашением, — подчёркивает Мария Славич.

А если не устраивает?

По словам Марии Славич, если все условия устраивают, то собственник направляет чиновникам подписанный экземпляр соглашения.

По-другому развивается ситуация, когда что-то не нравится. Тогда надо готовить уведомление об отказе от предложений, либо выдвигать собственные, но подбирать для них четкие и понятные обоснования. Например, приложить отчет независимых, но профессиональных экспертов о рыночной стоимости недвижимости. Об этом моменте чуть позже.

Как вариант Мария Славич предлагает оспорить решение об изъятии в суде. Но на это даётся только три месяца со дня уведомления о соответствующих намерениях чиновников.

Если собственник в течение 90 дней никак не отреагировал, то ему грозит судебный иск о принудительном изъятии. А вот на такие действия чиновникам уже даётся три года, но только после того, как прошли 3 месяца с момента направления соглашения и «нулевой» реакции на него.

Ещё одна схема — это потребовать провести судебную экспертизу рыночной стоимости объекта. Но, понятно, что это тоже связано уже с судом. По такой схеме, собственно, решаются споры между гражданами, юрлицами и государством по уже упоминавшейся кадастровой стоимости.

Как разъясняет юрист Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко, это дорого, требует много свободного времени и подразумевает наличие крепких нервов.

— С учётом личного участия в таких разбирательствах, могу сказать, что выиграть спор с государством можно в 50% случаев, но для этого придётся изрядно потратиться, особенно теперь. Это удовольствие для тех, у кого есть лишние деньги, и их некуда тратить, — констатирует она.
Дело в том, что в России с прошлого года серьёзно выросли судебные пошлины. Если по неимущественным искам (сюда относится только факт установления права владения) сбор составлял 300 руб., то теперь это 3000.

Размер пошлин по имущественным вопросам указан в статье 333. 19 Налогового кодекса РФ. Грубо говоря, суммы оплаты рассчитываются с учетом ценовой «вилки» недвижимости. Чем оспариваемая стоимость выше, тем и раскошелиться придется больше.

Дело может дойти и до сотен тысяч рублей. «Влетит в копеечку» и экспертиза рыночной стоимости жилья, особенно, если речь идет уже о разбирательстве в суде.

А что можно делать с «квадратами», если согласен?

Как подчёркивают все эксперты, решение об изъятии никак не влияет на право собственника распоряжаться своим имуществом и, например, продать его. Другой вопрос в том, что данные об изменившемся статусе объекта появятся в системе.

Опытные покупатели с таким вряд ли захотят связываться, либо постараются максимально сбить цену. При этом продавец рискует попасть в ситуацию, когда новому собственнику по суду придётся ещё выплачивать компенсации за стремительно снижающуюся стоимость «квадратов» в свете перспектив подачи исков о принудительном изъятии.

Есть и ещё один принципиальный момент. Продать жильё можно лишь до момента заключения соглашения о получении денег от государства или альтернативных «квадратов», а также до принятия решения судом о принудительном изъятии.

Как поясняет Мария Славич, нет и прямого запрета на приватизацию. В этом принципиальное различие механизма изъятий от расселений из аварийных домов. Во втором случае «табу» действует с момента вынесения решения об аварийности объекта.

Как резюмируют эксперты, такие процессы всегда проходят крайне мучительно и болезненно и для собственников, и для органов госвласти.

Так, громкие скандалы с изъятиями земли и строений гремели в начале строительства КАД и ЗСД, когда активисты тоже устраивали «перформансы». Но всё забылось с вводом объектов в эксплуатацию, улучшивших жизнь многим горожанам.

Светлана Коваленко

Материал опубликован на сайте «78.ru» 23.06.2025