Комментарии в СМИ

«Областное жилье за федеральный счет»

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов оценил перспективы Ленобласти относительно застройки ее к 2020 году.

Ленобласть не сможет к 2020 году утроить объемы ввода жилья, если бюджет РФ не выделит деньги на развитие областной инфраструктуры. Чиновники региона признают: у них на это денег нет. Девелоперы могут сами обеспечивать территорию застройки инфраструктурой, только если они возводят на ней прибыльные элитные коттеджи, а не массовое жилье эконом-класса.

В феврале этого года Минрегион утвердил контрольные показатели по вводу жилья по субъектам РФ на период 2011–2020 годов. Для Ленобласти установлены целевые показатели: 2011 год – 1,072 млн кв. м, 2012-й – 1,136 млн, 2013-й – 1,204 млн, 2014-й – 1,385 млн, 2015-й – 1,65 млн кв. м, 2016-й – 1,847, 2017-й – 2,051 млн кв. м, 2018-й — 2,256 млн кв. м, 2019-й — 2,481 млн кв. м, 2020-й — 2,729 млн кв. м нового жилья. В 2010 году в Ленобласти было сдано 1,043 млн кв. м. Из всех будущих новостроек 60% должно приходиться на малоэтажное жилье, причем в основном – эконом-класса. Для развития строительства предполагается задействовать схемы государственно-частных партнерств (ГЧП).

Однако и девелоперы, и областные чиновники сомневаются, что поставленная Минрегионом задача выполнима.

«При нынешних ценах на стройматериалы, при необходимости строить всю инфраструктуру (транспортную, инженерную, социальную) за свой счет, при полной неопределенности с территориальным планированием в поселениях Ленобласти – сделать жилье доступным невозможно. А значит, это будет очень ограниченное количество объектов», — рассуждает глава Сланцевского района, координатор программы «Свой дом» по Ленобласти Владимир Петров.

Девелоперы добавляют: им трудно сориентироваться в градостроительных планах областных муниципалитетов – просто потому, что почти ни в одном поселении таких планов просто нет.

«Застройщик должен понимать, что в перспективе будет построено вокруг того участка, на который он претендует. А то получится, что он здесь возведет элитный коттеджный поселок, а рядом так и останутся «лохматые» дачи. Если бы были такие планы, то в области стали бы появляться промпредприятия, которые строили бы для себя многоквартирные дома, вокруг них образовывалась бы малоэтажная жилая среда разных категорий – эконом, элит-класс», — говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

«Мы не можем планировать – нам не на кого рассчитывать, градообразующие предприятия не идут в Ленобласть. А без этого, сколько бы мы ни строили планов, нового жилья в поселениях не появится», — объясняет председатель земельного комитета Ломоносовского района Игорь Васильев.

Раз нет ясности в планировании, то никто не спешит переоформлять сельхозземли в земли поселений. «Рынок перетоварен сельхозземлей. При этом из примерно 1,7 млн га сельхозземель Ленобласти 500 тыс. га – это паи (в бывших колхозах и совхозах. – «БН.ру»), только 160 тыс. га – в собственности, а освоено девелоперами – всего 916 га», — приводит статистику Владимир Петров.

«Если Ленобласть хочет получить значительные объемы строительства, она должна решить инфраструктурные проблемы хотя бы в наиболее востребованных девелоперами районах – Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском, Приозерском. В Петербурге этот вопрос урегулирован. Например, если планируется построить в каком-то районе 300 тыс. кв. м жилья, то здесь положено возвести одну большую школу, три-четыре детсада, поликлинику и т. д. Либо застройщик резервирует под это землю, а город потом строит сам, либо застройщик берет это на себя, а город выкупает объекты по себестоимости. Как поступать в Ленобласти, к кому с этим обращаться, какой будет результат – совершенно неясно. Многие потенциально интересные для застройки места из-за этого автоматически отпадают. Плюс отсутствие рабочих мест – в области нет предприятий, на которых работали бы люди на вновь застраиваемых землях», — комментирует гендиректор ЗАО «Центр долевого строительства» Михаил Медведев.

По подсчетам заместителя директора по правовым вопросам компании «Петростиль» Наталии Маринич, если застройщик самостоятельно возводит в коттеджном поселке всю необходимую инфраструктуру (бурит скважины для обеспечения водой, строит дороги, котельные и т. д.), то дом в таком комплексе обойдется в 50-80 млн руб. Так поступает сам «Петростиль», который реализует в Ленобласти несколько элитных коттеджных проектов. «Стоимость обслуживания такого дома составляет примерно 12 тыс. руб. в месяц. Конечно, это объекты даже не для среднего класса», — добавляет Наталия Маринич.

В областном и муниципальных бюджетах денег для развития территорий недостаточно, и без федеральной помощи обойтись невозможно, уверен Владимир Петров.

«Мы могли бы претендовать на получение федеральных денег, но принятая Минрегионом программа до 2020 года еще не утверждена правительством Ленобласти, поэтому сформировать заявку в министерство мы не можем», — добавляет он.

Представитель Комитета по строительству Ленобласти Игорь Горохов сообщил, что программа правительством действительно не утверждена, но это состоится в ближайшие дни, и регион направит заявку на финансирование из федерального бюджета.

По мнению Владимира Петрова, область уже опоздала с заявкой: «Татарстан, например, уже получил одобрение на 6 млрд руб. Нам же достанется ноль». Пока Ленобласть не получит федеральных денег, все планы по утроению объемов ввода жилья к 2020 году останутся на бумаге, считает он.

«Государство должно давать гарантию, как оно требует этого от частного инвестора, что все обещания будут выполнены. То есть будет в срок составлен генплан территории, обеспечена инфраструктура, перечислены средства, составляющие государственную часть в ГЧП. Тогда риски будут не такими сумасшедшими, как сейчас», — уверена вице-президент финансового холдинга компании «Империя» Елена Смотрова.

Ольга Мягченко

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ