Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», пессимистически оценивает возможность внесения подготовленных профессиональным сообществом предложений по корректировке законодательных нововведений, регулирующих долевое строительство.

Очередная, и весьма жесткая по отношению к бизнесу, версия 214-ФЗ на этот раз способна кардинально изменить ситуацию на первичном рынке жилья и поставить на долевом строительстве крест. Надежд, что законодатель одумается, остается все меньше.

В начале августа вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он довольно сильно меняет содержание 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство, а также некоторые другие законодательные акты. Судя по высказываниям экспертов и участников рынка, строительное сообщество до сих пор не оправилось от неожиданности: ответ на вопрос, можно ли успешно работать в рамках нового закона, пока отрицательный.

Отрегулировали до конца

Это уже 14-я по счету и при этом самая масштабная переделка 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», рожденного в конце 2004 года. Как несложно подсчитать, с тех пор перекройка закона шла чуть не в ежегодном ритме. В последний раз кардинальные изменения (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства, повышение финансовой ответственности застройщика, эскроу-счета и т. п.) вносились летом 2016-го и также вызывали острую критику строительного сообщества.

Но прошлогодние новации (некоторые из них уже потеряли актуальность) просто меркнут перед новыми правилами игры, которые недавно прозвучали как гром среди ясного неба. Вход в систему долевого строительства теперь будет настолько запутанным и трудноосуществимым, что сделает строительство исключительным видом деятельности.

Если коротко, то законодатель ввел новые организационно-правовые требования к компаниям (специализированный застройщик, соответствующий ряду критериев) и сотрудникам (не только к руководителям, бухгалтерам, но даже к бенефициарным владельцам), финансово ограничил деятельность (заморозка 10% собственных средств на счету, невозможность привлечения нецелевых заемных средств, ограничение размеров авансирования, лимит административных расходов на оплату труда, рекламу и пр. в пределах 10% от проектной стоимости строительства и целый ряд других).

Как отмечают юристы, среди других рисков для участников рынка – полный контроль всех расчетов застройщика со стороны уполномоченных банков, а также уязвимость перед контролирующими органами: появляется широкое поле для судебного и внесудебного приостановления приема средств от дольщиков, жесткие ограничения по налоговым задолженностям и т. п.

Но самая губительная для строительного рынка норма – это принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок».

Невозможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры вне пределов одного участка ставит крест на всех проектах комплексного освоения территорий (а также уже реализуемых – их с 1 июля 2018 года придется завершать по новым правилам).

Более того, как отмечают юристы, оно делает невозможным и любое строительное начинание в центральной части Петербурга, с его многочисленными объектами культурного наследия. Как правило, такого рода проект имеет два разрешения на строительство – на создание нового объекта и реконструкцию (воссоздание) существующего памятника. То есть это единый проект, реализуемый на одном земельном участке, и разделить его на два ради соблюдения новых правил игры не получится.

Защитили до основанья

В очередной раз главной целью законодателя было искоренение проблемы обманутых дольщиков. Но, как всегда, решили ее путем введения новых обременений для застройщиков. Теперь настолько суровых, что участникам рынка предложено полностью перекраивать организационные и финансовые модели бизнеса. Альтернатива – уходить от долевки и концентрироваться исключительно на продаже готового жилья.

Примечательно, что новый закон, как утверждают эксперты, может даже усугубить проблемы нынешних обманутых дольщиков – разрушив единственный реально действующий на сегодня механизм достройки проблемных объектов. Напомним, что в Петербурге, как и во многих других регионах, альтернативный застройщик получает новый земельный участок вместе с обязательствами по достройке проблемного объекта. Но в условиях нормы «один застройщик – одно разрешение» эта схема уже не работает, а альтернативного механизма законодатель не предложил.

Чиновники на местах уже начали высказывать опасения, что пока компенсационный фонд наберет достаточно капитала и заработает в полную силу, образуется временной зазор (год-два), в течение которой в регионах могут появиться и «зависнуть» новые проблемные объекты.

В последний вагон

От первого шока профильные бизнес-сообщества оправились довольно быстро и с помощью юристов крупнейших строительных компаний выдали на-гора подробный анализ всех предложенных законодателем новшеств (см. ниже).

Консолидированная позиция строителей о последствиях применения 218-ФЗ, а также предложения по его корректировке сразу по 24 позициям сейчас направлены в Совет Федерации – единственный орган госвласти, который на сегодня выразил готовность вступить в диалог со строителями. По большому счету застройщики предлагают отыграть назад: убрать или смягчить все драконовские требования и ограничения, оставив в законе без изменений только положение о компенсационном фонде. Вопрос, пойдет ли на это законодатель, столь основательно подготовивший реформу долевки, – риторический. Хотя некоторые застройщики верят, что здравый смысл возобладает: многие положения просто блокируют деятельность строительного рынка.

Нет сомнений, что рынок ждет очередная гонка – в преддверии новых правил (большинство новаций касаются разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года) застройщики начнут делать запасы «укомплектованных» всей разрешительной документацией участков, как это уже было не раз. Надзорные и контролирующие органы ждет большая согласовательная работа, а рынок новостроек – новые рекорды вывода жилья в продажу.

Мнение эксперта

Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы «Эталон»:

– Начиная с 1 июля 2018 года все крупнейшие застройщики Петербурга будут либо изобретать какие-то удивительные схемы, либо приостанавливать свою деятельность, либо продавать готовое жилье. Мы внимательно проанализировали все требования 218-ФЗ, которые связаны с финансовой нагрузкой, с ограничениями деятельности застройщика как юрлица и пр. И если разом применить все эти положения «ЛенСпецСМУ», то строить по 214-ФЗ с 1 июля 2018 года холдинг просто не сможет. Нужно убирать все эти непонятные ограничения. Все наши предложения мы также направили в Совет Федерации.

Мнение эксперта

Виктор Прядеин, исполнительный директор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):

– Сейчас мы находимся в режиме ожидания и ждем отклика от Минстроя и АИЖК на все сформулированные сообществом замечания. По большому счету сейчас от нас ничего не зависит. Но нужно понимать, что помимо критики необходим конструктив. Если мы предложим вернуть всё назад, то нас просто не поймут и не услышат. Поэтому строительному сообществу нужно предлагать механизмы решения тех задач, которые законодатель пытается решить с помощью 218-ФЗ. При этом наши механизмы не должны быть столь болезненными для бизнеса. Нужно искать компромиссы.

Мнение эксперта

Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:

– Выскажу свое частное мнение: этот закон, скорее всего, пролоббирован банковской системой – мимо банков проплывает более 2,5 трлн руб., которые собирают строительные компании. И по новому закону через полтора-два года все застройщики могут стать просто подрядчиками у банков. Предположим, обслуживание эскроу-счетов будет хотя бы на полпроцента дешевле, чем банковское сопровождение проектов или отчисления в фонд помощи обманутых дольщиков, – тогда все застройщики будут переходить на эскроу-счета. И, как уже прогнозировалось, если банки возьмут контроль над строительными компаниями, это увеличит стоимость жилья на 15-30%.

Мнение эксперта

Ирина Топталова, заместитель генерального директора компании «Строительный трест»:

– Даже крупнейшие компании не соответствуют тем нормам, которые сегодня заявлены в 218-м законе. Никто работать по нему не сможет, и нам придется выдумывать разные схемы. Если наш законодатель решил прекратить долевое строительство, то нужно об этом сказать напрямую, а не рубить кошке хвост частями. Давайте выдвинем своих юристов и, как это уже было не раз, сядем писать такие поправки в ФЗ-214, по которым мы сможем работать.

Мнение эксперта

Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам RBI:

– Декларируемая цель для предотвращения появления обманутых дольщиков – ограничить переброску денег, но это, по сути, установление дополнительных инструментов контроля и ограничений в бизнесе для застройщика. Мы имеем дело с закручиванием гаек.
Но коррупционный фактор возможен и при работе застройщика со своим уполномоченным банком. Нам можно выкручивать руки при каждом очередном платеже, а мы будем каждый раз доказывать инспекторам банка, что это происходит в рамках целевого расходования средств.

Мнение эксперта

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики АБ «Качкин и Партнеры»:

– У меня достаточно пессимистические прогнозы в отношении того, удастся ли внести все подготовленные профсообществом предложения в течение этого предвыборного или следующего года. У закона политические мотивы, и в данном случае в приоритете не застройщики, а дольщики. Поэтому уже сейчас застройщикам целесообразно оптимизировать риски на будущее и подготовить свои земельные банки таким образом, чтобы максимально долгое время оставаться работать по старым правилам.

Мнение эксперта

Михаил Макаров, вице-президент по правовым вопросам «ЮИТ СПб»:

– Этот закон будет меняться хотя бы потому, что в нем заложены внутренние ошибки и противоречия, которые должны быть устранены. Очевидно, что кто-то очень сильно захотел усложнить долевое строительство. Но когда ситуация усложняется настолько, это только подталкивает, наоборот, выходить из «белой» сферы и искать пути обхода новых требований. В целом я полагаю, что работать по новому закону со временем будет можно. Хотя сейчас досконально выстроить модель оперирования бизнесом такого специализированного застройщика достаточно сложно.

Проблемы, возникшие в связи с принятием 218-ФЗ

1. Закон не позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома / группы домов в пределах одного разрешения на строительство.

2. Реализация проектов комплексного освоения территории (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ), комплексного развития территории (КРТ), в том числе на частных землях, с использованием механизмов долевого строительства будет невозможна.

3. Установленные Законом нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Перечень направлений использования средств застройщика, указанный в Законе, не содержит некоторых жизненно важных направлений, без которых завершение проекта по строительству невозможно.

4. Необоснованные ограничения правоспособности застройщика: запрет на совершение сделок, привлечение финансирования, запрет профессии, запрет участия в НКО.

5. Закон создает предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний («потребительский экстремизм»).

6. Неприемлемые риски осуществления предпринимательской деятельности для застройщиков в рамках требований Закона. Презумпция виновности застройщика.

7. Закон нарушает сложившуюся практику решения проблем уже существующих обманутых дольщиков: достройка проблемных объектов через масштабные инвестиционные проекты становится невозможной.

8. Отсутствует механизм исполнения застройщиком гарантийных обязательств по ранее введенным домам.

9. Противоречия с имеющимися долгосрочными обязательствами, в том числе вытекающими из ранее заключенных контрактов на строительство для государственных или муниципальных нужд.

10. Увеличение стоимости строительства в связи с увеличением налоговой нагрузки, которая возникает при вынужденном разделении многопрофильных строительных компаний – застройщиков.

11. Ограничения прав застройщиков при работе с уполномоченными банками. Ограничения возврата уплаченных взносов в компенсационный фонд. Проблемы в банковском секторе. Двойной банковский контроль при работе по схеме эскроу.

12. Предоставление исключительного права на привлечение средств дольщиков только хозяйственным обществам приведет к сокращению объемов жилищного строительства.

13. Дублирование предоставления информации в Единую информационную систему жилищного строительства, фонд, орган контроля, размещение на сайте застройщика.

14. Закон устанавливает чрезвычайно короткие сроки составления и раскрытия бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщиков.

15. Прогнозируются негативные социальные последствия для работников отрасли.

16. Закон не учитывает масштабы компаний, занимающихся строительством домов блокированной застройки.

17. Выявлены возможные схемы злоупотребления при создании «специализированного застройщика» в соответствии с требованиями, изложенными в Законе.

Предложения по корректировке 218-ФЗ

Для решения обозначенных выше проблем предлагается скорректировать механизмы работы в секторе долевого строительства по следующим направлениям.

1. Разрешить застройщику одновременное осуществление строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

2. Разрешить застройщику осуществление иной деятельности, совершение сделок и осуществление операций по расчетному счету в целях, не связанных напрямую с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и иных объектов в пределах одного разрешения на строительство.

Александр Смирнов

Материал опубликован на сайте газеты «Бюллетень Недвижимости» 14.09.2017