Комментарии в СМИ

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов комментирует ряд новых, наиболее значимых для строительного рынка законов  2017 года.

Непрерывные изменения законодательства привели к тому, что в новый, 2018 год строительный рынок входит в условиях полной неопределенности. Но на подъеме.

БН вспоминал, какие новые законы были наиболее значимыми для строительного рынка в 2017 году и какими рисками они обернулись для застройщиков. И слушал, что об этом говорят сами эксперты.

Долевая эволюция

Изменения в сфере долевого строительства стали главным событием уходящего года. При этом законодатель менее чем за год представил весь спектр возможных корректировок 214-ФЗ – от усложнения правил игры до полной невозможности их выполнять.

Вспомним и то, что с начала года рынок послушно учился жить по-новому: заработали дополнительные требования к проектным декларациям, усилился контроль надзорных органов, для привлечения денег граждан теперь необходимо проходить через новый «фильтр» – Комитет по строительству стал выдавать заключения о соответствии новым требованиям 214-ФЗ. Из почти сотни полученных застройщиками за год заключений было лишь три отказа. Как констатирует начальник Управления долевого строительства Комитета по строительству Петербурга Светлана Пчелкина, в целом участники рынка научились выполнять новые требования: административных дел за нарушения становится все меньше, а уголовных дел было всего два.

При всем том переход на следующий уровень новых правил 214-ФЗ (увеличение уставного капитала и др.) уже потерял актуальность. Сначала застройщиков огорошили введением непомерно жестких норм 218-ФЗ, а затем с самого верха прозвучало решение о полной смене курса – уходе рынка на проектное финансирование.

Дорожная карта реформы на днях наконец оглашена: в переходный период застройщикам дадут возможность выбирать, по какой модели работать. Вариантов немного: с 1 июля 2018 года привлекать средства по ДДУ можно будет либо через эскроу-счета в уполномоченных банках (судя по всему, с льготным кредитованием стройки данным банком), либо с использованием механизма компенсационного фонда – соответственно, при условии соблюдения всех жестких финансовых и организационных ограничений деятельности застройщика в рамках 218-ФЗ.

И все же определенность не наступила. Главная загадка – сколько в итоге продлится переходный период: два года, три или, может, все пять. Всеобщий скепсис обусловлен сомнениями в том, что банки за короткий срок сумеют фондировать необходимые для застройщиков 5 трлн руб., которыми сейчас рынок обеспечивается за счет долевки.

«В случае полного перехода на проектное финансирование должна быть государственная программа дотирования застройщиков. Такую серьезную нагрузку самим застройщикам не потянуть», – уверена финансовый директор компании «КВС» Надежда Семенович.

Если же государство начнет законодательно устанавливать схему проектного финансирования, это уже будет вмешательством в рыночные отношения. «Как в советские времена – когда главным заказчиком стройки было государство», – в свою очередь говорит заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. Он предполагает, что в итоге выдача «проектных» денег сконцентрируется в руках пяти госбанков.

И хотя эксперты уже придумали возможные схемы структурирования бизнеса и работы в рамках нового 218-ФЗ, начинать перестройку никто не торопится.

«Многие юридические схемы на практике трудновыполнимы», – уверена руководитель отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее мнению, дальнейшую судьбу долевки можно рассматривать только в русле работы с эскроу-счетами.

«Главная проблема по разработке новых моделей работы без долевки – недостаточно входных данных. Сейчас наблюдается полная неопределенность в регулировании рынком – непонятно, куда и каким образом мы идем. Однозначного ответа, что будет дальше, нет – в том числе у властей. И власть тоже можно понять: обманутые дольщики – это сбой в работе системы государства», – говорит директор проектов компании «СПб Реновация» Владимир Ефремов.

В абсолютном большинстве застройщики просто запасаются разрешениями впрок, прикидывают свои возможности в проектном финансировании и ждут дальнейшего развития событий.

Федеральные реформы

Год был богат и на другие крупные федеральные законодательные реформы. Так, в начале года рынок пережил паузу, связанную со вступлением в силу закона о регистрации прав на недвижимость. В единый госреестр недвижимости (ЕГРН) влили базы данных кадастра недвижимости и реестра прав собственности. Объединение таких массивов предсказуемо привело к сбоям в системе. Росреестр работал в ручном режиме, запуск полноценной электронной регистрации хоть и с большим запозданием, но произошел.

Крупная реформа, касающаяся саморегулирования в строительной отрасли, стартовала еще в середине прошлого года и длится до сих пор. Все СРО должны соответствовать новым требованиям и стандартам: по размещению средств компенсационных фондов, по количеству членов, их региональной «прописке» и многим другим параметрам. Последний дедлайн исполнения новых требований 372-ФЗ истек в октябре, и сейчас результаты реформы будет проверять Ростехнадзор. «Самоочищение» отрасли идет не без скандала: в Петербурге одно из профсообществ недавно ликвидировано из-за пропажи нескольких миллиардов рублей из его компенсационного фонда.

Из других важных федеральных законов нужно отметить пакет поправок в Градкодекс: с этого года у города и девелоперов есть новый механизм преобразования «серого» пояса.

Власти Петербурга отреагировали оперативно: в этом году под «устойчивое» развитие широкими штрихами в ПЗЗ намечены 14 зон на десятки гектаров в Адмиралтейском, Кировском, Фрунзенском, Московском, Петродворцовом и других районах города.

Партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова отмечает, что законодательство о КУРТ требует дополнительной доработки, так как несет дополнительные риски для застройщиков. «К примеру, если кто-то из инвесторов не выполнил обязательства по срокам ввода социального объекта – то орган госвласти вправе сразу расторгать договор на КУРТ. Как после этого считать убытки, если инвесторов проекта может быть пять-десять, а срок реализации проекта составляет 15 лет?» – указывает юрист.

Участники рынка более оптимистичны. Генеральный директор УК Rocket Group Борис Латкин говорит, что законодательство о КУРТ четко определяет отношения между инвесторами и государством. И даже дает возможность сэкономить. «По нашим расчетам, строительство инженерной инфраструктуры в условиях КУРТ обойдется на 40% дешевле. И можно более четко планировать свою финансовую деятельность: нас не заставят неожиданно строить, к примеру, детсад», – говорит Борис Латкин.

Пока ни одного договора в рамках проектов КУРТ в Петербурге не заключено. Впрочем, при губернаторе уже работает комиссия по изменению регионального законодательства: чиновники сейчас пытаются решить, как реализовать новые полномочия в рамках преобразования территорий. Пока же неопределенность КУРТ оборачивается дополнительными рисками для застройщиков. По словам руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, попавшим в зону преобразований собственникам сейчас градпланы не выдают, а ППТ не утверждают: всем велено ждать.

Правки по кругу

2017 год поставил рекорды по числу корректировок и в главные градостроительные документы Санкт-Петербурга.

В мае был внесен масштабный пакет поправок в генплан города, связанных с будущей реализацией крупнейших инфраструктурных проектов. Среди них строительство Восточного скоростного диаметра с мостом через Неву, трассы аэроэкспресса до Пулково, крупных развязок и магистралей. Трассировку ВСД в связи с шумными протестами горожан в конце концов изменили: под окнами крупного жилого комплекса в Невском районе она уже не пройдет.

Этой весной наконец вступил в силу обновленный вариант Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), над которым чиновники трудились несколько лет. Как известно, этот документ необходим для разработки проектов планировки территорий и определяет, сколько на тысячу жителей положено детсадов, школ, парковок, озеленения и т. д. По отношению к строителям новый документ стал более строг. В частности, показатель обеспеченности местами в детсадах увеличен с 55 до 61 на тысячу жителей.

Очередной корректировке в 2017 году подверглись и Правила землепользования и застройки. Из-за новой версии городского закона № 820 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия», вступившей в силу с 15 января, градрегламенты в охранных зонах пришлось переносить из одного документа в другой. В итоге на первое полугодие строительство в историческом центре было заморожено – разрешения до лета застройщикам не выдавались.

Правда, и после этого работать девелоперам в центре города легче не стало – из-за сентябрьского решения Верховного суда, который отменил ряд положений ПЗЗ и 820-го закона. Они давали возможность превышать предельные параметры, если речь шла о высотных архитектурных акцентах: шпилях, башенках и пр. Дмитрий Некрестьянов рекомендует девелоперам сейчас пересмотреть параметры новых проектов, реализуемых в границах охранных зон, так как риски существенно возросли даже для ранее запущенных строек. Свидетельством тому недавняя отмена разрешения у одного крупного застройщика, реализующего строительство на улице Гастелло.

Градостроительной определенности в Петербурге можно пока не ждать – ПЗЗ собираются править в очередной раз в апреле будущего года.

Закон – ничто, спрос – все

Как образно характеризует нынешнюю ситуацию на рынке координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачев, стоит жаркий летний день, громадная темная туча на горизонте, а все гадают – пронесет или не пронесет.

Однако на рынке есть и более важные ориентиры, чем законы. «Только стабильный спрос, подкрепленный растущими доходами населения, будет являться определяющим фактором развития рынка. А вовсе не схемы и условия, которые меняются каждый год», – уверен Михаил Жабин.

Объемы продаж квартир во втором полугодии также внушают оптимизм: по предварительным данным, за 2017 год на рынке Петербурга и Ленобласти будет реализовано чуть более 4 млн кв. м жилья – не меньше, чем в прошлом году. По выдаче ипотечных кредитов банки замахнулись на доселе невиданные высоты.

Дополнительную уверенность придают сделанные запасы проектов с разрешениями, которыми застройщики на фоне «долевых» революций запасаются уже второй год подряд: это позволяет дождаться определенности с законодательством и два-три года работать относительно спокойно по старым правилам. По данным городского Госстройнадзора, застройщики с начала года подали свыше 2,5 тыс. заявок на получение разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. В прошлом году этот показатель был ровно вдвое меньшим.

Александр Смирнов

Материал опубликован на сайте газеты «Бюллетень Недвижимости» 29.12.2017