Комментарии в СМИ

«Часть нежилых зданий можно превратить в апартаменты через формат общежитий»

29.02.2024 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о проверке апартаментов.

Столичные чиновники начали проверять апартаменты, часть проектов могут признать незаконными и снести. Петербургская юридическая компания нашла лазейку и предлагает легальную схему продажи «студий» или апартаментов в нежилых зданиях, в том числе и в Петербурге.

Как сообщают федеральные СМИ, в начале года столичная госинспекция по недвижимости начала проверять законность строительства апартаментов. Промежуточный итог: каждый шестой апарт-комплекс в Москве построен с теми или иными нарушениями. Нарушителям грозят штрафы, в некоторых случаях – и снос. В зону риска попадают и инвесторы, покупающие «студии» в таких зданиях.

По мнению юристов, один из способов избежать рисков – строить общежития или приспосабливать под них нежилые здания (административные или промышленные), причем потенциал таких объектов в двух столицах довольно большой.

Как рассказал NSP Антон Мелешко, основатель юридического партнерства «Мелешко Консалтинг», в Москве компания нашла для своего клиента изящное решение с переоформлением бывшего административного здания в общежитие, номера в которой затем можно продавать.

«Мы проанализировали участок, выяснили, что по градрегламенту, здесь можно размещать общежитие – здание с множеством жилых комнат. Там можно и жить, и сдавать в аренду. Конфигурация студии полностью (юридически) попадает в статус общежития, — считает Антон Мелешко. — Инвестор собирался надстроить трехэтажное здание еще одним этажом, согласовать перепланировку и начать продажи апартов. На эти согласования ушло бы около двух лет. Поэтому мы рекомендовали первые три этажа не реконструировать, а сначала согласовать перепланировку и потом продавать. Упрощенный порядок согласования (действует для общежитий) займет 6-8 месяцев. А надстройку четвертого этажа можно и позже оформить. При такой схеме срок окупаемости сокращается на 1,5 года».

Кроме того, по словам г-на Мелешко, при продаже комнаты в общежитии не надо платить НДС. Соответственно, к общей сумме выручки от реализации «студий» можно смело прибавить еще не менее 113 млн рублей.

По его оценке, в Петербурге достаточно много нежилых зданий, особенно в сером поясе, которые можно переоформить в общежития, согласовать перепланировку, и продавать те же «студии» или апартаменты. Немало и участков с соответствующим видом разрешенного использования (ВРИ). Они расположены как в зоне Т2Ж1 (зона средне- и многоэтажных многоквартирных домов), где «общежития» относятся к основным ВРИ, так и в других территориальных зонах.

«И если вести речь о легализации, об «обелении» рынка апартаментов (редевелопмент), это как раз то, что нужно», – считает Антон Мелешко.

Ярких примеров нового строительства или приспособления существующей постройки под «общагу» (апартаменты) в Петербурге нам не попадались. В прошлом году «Группа ЛСР» задумала было построить «общежитие со встроенно-пристроенным подземным паркингом» на ул. Красного Курсанта (по соседству с военным училищем имени Можайского) на месте бывших корпусов завода «Навигатор». И даже КГИОП успел согласовать эскизный проект застройки. Однако на днях выяснилось, что девелопер передумал, и теперь собирается строить там гостиницу с бизнес-центром. Почему ЛСР отказался от первоначальной идеи с общежитием, неизвестно, возможно, рисков там больше.

Опрошенные NSP коллеги-юристы достаточно сдержанно оценили преимущества «новой» схемы. В компании «Адвокат Фремм» не смогли вспомнить успешные примеры с переделкой «общаг» в апартаменты.

Мнение эксперта:

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:

— Общежитие в принципе может быть по функционалу близко к апарт-отелю. Но есть нюансы. У общежития очень специфический статус. В Жилищном кодексе и связанном с ним законодательстве общежития относятся к специализированному жилищному фонду. Что вроде бы делает их объектами жилого назначения. Но в разных нормативных актах по-разному это трактуется.

Во-вторых, в регулировании по общежитиям как специализированным жилищным фондом есть указание, что какая-то часть объектов не подлежит отчуждению. Но сформулировано криво, потому что в одной статье написано, что не подлежит отчуждению, в другой, что отчуждение возможно. Просто противоречивое регулирование.

Можно ли построить общежитие? Да, но, скорее всего, будут проблемы с получением банковского финансирования. Потому что кривое регулирование в жилищном законодательстве делает их неоднозначными по статусу (это нежилые здания), что создает проблемы с нормальностью схемы по продаже по 214-ФЗ.

Противоречивое регулирование статуса общежития в Жилищном кодексе создает риски для неполучения проектного финансирования. А банки всегда консервативны, и, скорее всего, они откажут в финансировании. Сделать маленький объект за свои деньги можно, а крупный, без банка, почти нереализуемо.

Общежития – это наследие СССР, где их статус регулировался немного для других целей – чтобы было временное предоставление, и не было таких же прав как у обычного лица на улучшение жилищных условий. Поэтому мы пока расхлебываем это наследие.

Халмурат Касимов

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 29.02.2024