Комментарии в СМИ

«Москва определилась с выплатами инвесторам»

22.08.2012 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал предложение по возмещению затрат инвесторам.

Власти Москвы утвердили порядок возмещения затрат, понесенных инвесторами в случае расторжения контракта.

Как заявил накануне на заседании правительства мэр Москвы Сергей Собянин, разбирательства в суде слишком накладны для города, в то время как компенсации за расторжение инвестконтрактов «необременительны для городского бюджета» (в прошлом году инвесторам было выплачено около 2 млрд руб.)

Предполагается, что инвестору компенсируют предпроектные и проектные работы, прямые платежи в бюджет города (при покупке контракта на торгах), плату за технологическое присоединение, затраты на отселение и переселение, а также строительно-монтажные работы, включая подготовку стройплощадки и вынос коммуникаций. «Все разумные расходы будут возмещены, а явно завышенные расходы компенсироваться не будут», — подчеркнул г-н Собянин.

На решение о компенсации городу дается 3,5 месяца с момента подачи документов инвестором. Решение о возврате денег должна утвердить ГЗК.

Эксперты расходятся во мнении относительно инициативы. «Основным недостатком является невысокий шанс того, что оценка затрат городом будет соответствовать реально понесенным затратам инвестора», — оценивает предложение руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. В то же время, это снимает проблему непредсказуемости судебного решения и длительности спора, поэтому инвестор может согласиться на такую, пусть и частичную, компенсацию. Это, в свою очередь, улучшит инвестиционный климат, считает эксперт.

С ним не согласна Наталья Чистякова, директор по развитию департамента консалтинга GVA Sawyer. «Инициатива как всегда односторонняя, поскольку власти заботятся о собственной выгоде, никак не подкрепляя, а наоборот ухудшая состояние инвесторов», — считает эксперт. Нормативы для определения «завышенности» компенсации разработать сложно, иногда расходы подтвердить невозможно. У инвесторов возрастут риски неполучения прибыли. Кроме того, если инвестор будет рассчитывать лишь на возмещение минимума затрат, ухудшится качество объектов, прогнозирует эксперт. «Если речь идет о новых контрактах, которые будут заключаться с настоящего момента, и в которых будет прописана возможность одностороннего расторжения инвестконтракта, то все будет справедливо. Если же речь идет о заключенных ранее контрактах, в которых нет закрепленных сторонами соглашений о возможном одностороннем расторжении, то такие действия вообще противоречат ГК», — возмущается г-жа Чистякова.

Впрочем, на сегодня примеров затяжных судов за компенсацию затрат больше, чем довольных результатом разбирательства инвесторов – только сейчас дел о расторжении контрактов в судах около 80. Компания «Главмосстрой», к примеру, судится за расторгнутый инвестконтракт на реконструкцию квартала 16 в Кунцево с 2010 г. Только сейчас суд принял решение компенсировать 11 млн. руб.

Сейчас в законе не прописано, какие виды затрат подлежат компенсации. Инвесторы требуют выплаты фактических затрат и неполученной прибыли, однако на практике получают лишь часть средств обратно. «Во всех случаях претендовать можно только на расходы, которые прямо связаны с реализацией проекта, т.е. не получится потребовать компенсацию расходов на оплату зарплаты команды проекта и т.п.» — отмечает г-н Некрестьянов.

Есть нормативы общей стоимости строительства в расчете на 1 кв. м. К примеру, для кинотеатра это 97 400 руб., для подземной парковки — 17 200 руб., многофункциональный комплекс обходится в среднем в 46 000 руб., пишут «Ведомости». Если контракт расторгается на стадии проектных работ, то стоимость считается как доля от общей стоимости строительства (для кинотеатров — 4,8%, для МФК — 6%). Однако у каждого инвестора затраты индивидуальны (они должны подтверждаться данными бухгалтерского учета инвестора и заключением аудиторской организации о достоверности учета).

Напомним, за время деятельности Градостроительно-земельной комиссии были отменены 970 инвестконтрактов, только в 2011 г. по объему это 8,2 млн кв. м (продлены были инвестконтракты на 14,7 млн кв. м).

Ссылка на источник