Комментарии в СМИ
«Как подвесили, так и держатся»
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает существенные риски изменения законодательной базы и порядка согласования строительных проектов.
В 2009 году в Петербурге было заморожено более 70 % существующих на тот момент проектов коммерческой недвижимости. Однако кризис – не единственная причина, по которой останавливаются девелоперские проекты. Не меньший урон бизнесу приносят нестабильность российского законодательства и рассогласованность в действиях властных структур.
На сегодняшний день в городе остается несколько десятков замороженных объектов коммерческой недвижимости, находящихся на разной стадии реализации. «Самая большая доля по количеству замороженных и приостановленных проектов приходится на сегмент офисной недвижимости, – уточняет управляющий партнер компании NAI Becar Projects Владимир Андреев. – В первую очередь это связано с уровнем спроса, который снизился во время кризиса и на текущий момент, в отличие от сегмента торговой и жилой недвижимости, не восстановил свои показатели». Кроме того, заморожен десяток проектов многофункциональных комплексов общей площадью более 1,6 млн кв. м, до сих пор не выделена земля под строительство индустриального парка «СРД-Лахта», не возобновлено возведение торговых центров «Искра» и «Купчино», завис в воздухе проект нового зоопарка в Юнтолово, конкурс на проектирование и строительство которого еще в 2008 году выиграла компания «Интарсия». В таком же состоянии находятся Театр песни Аллы Пугачевой и проект намывных территорий «Новый берег», реализуемый ООО «Северо-Запад Инвест».
Часть проектов находится в замороженном состоянии еще со времен кризиса, и в этом случае основной причиной остановки проекта, по мнению директора по маркетингу компании Mirland Development Елены Валуевой, является финансовая: в силу тех или иных обстоятельств девелоперу не удается получить кредитные ресурсы в достаточном объеме. Именно из-за этого в кризис было заморожено более 70 % существующих на тот момент проектов коммерческой недвижимости.
Останавливать проекты зачастую приходится также непрофильным инвесторам и девелоперам из-за отсутствия необходимых организационных ресурсов. Так, например, произошло с известным производителем водки ЗАО «ЛИВИЗ», который в 2008 году предполагал вывести свое производство с Синопской наб. и на его месте построить многофункциональный комплекс. Однако, по словам г‑жи Валуевой, иногда и вполне успешные профессиональные игроки рынка приостанавливают дальнейшую реализацию своих проектов из-за изменений, произошедших во время вынужденного простоя: становится другой конъюнктура рынка, устаревает концепция, отказываются от ранее достигнутых договоренностей якорные арендаторы и проч.
Руководитель отдела консалтинга компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Земцова рассказала, что бывают случаи, когда девелопер, оценив новую ситуацию, может вообще навсегда отказаться от своего замысла. Так, холдинг «Адамант» решил не возводить изначально запланированную четвертую очередь ТРК «Заневский Каскад» у Ладожского вокзала из-за высокой конкуренции на территории, где уже работают две очереди комплекса и ведется строительство третьей.
Вышли из «заморозки»
Впрочем, большинство компаний сейчас все же возвращаются к реализации проектов, замороженных в кризис. «Политическая и экономическая ситуация в стране более-менее стабилизировались, это позволило рынку активизироваться и продолжить свой рост, несмотря на общий негативный фон мировой экономики. В связи с этим сейчас во всех сегментах наблюдается рост, повышение девелоперской активности, в том числе восстановление работ по ранее замороженным или отложенным проектам», – комментирует г‑жа Земцова.
Например, в ближайшее время к активной застройке трех участков возле станции метро «Электросила», приобретенных еще до кризиса, приступит ООО «Доринда Инвест» (принадлежит акционерам сети «О’Кей»). В августе на этом месте будет запущена вторая очередь проекта многофункционального комплекса «Электро». Концепция проекта подразумевает создание и третьей очереди комплекса – зоны торговли площадью 30 тыс. кв. м и бизнес-центра площадью 40 тыс. «квадратов».
Еще два проекта, которые «Доринда Инвест» вынуждена была остановить в кризис, также получат развитие – проект общественно-деловой застройки «Оккервиль» площадью 29 тыс. кв. м рядом с гипермаркетом «О’Кей» на Заневском пр-те и офисный центр на Синопской наб., размеры которого, правда, придется сократить ровно вдвое: вместо 12 тыс. запланированных еще до кризиса «квадратов» в начале 2013 года здесь появится всего 6 тыс. кв. м. Пока проект был заморожен, вышел новый закон об охранных зонах, не допускающий новое строительство в этом месте. Так что девелоперу фактически пришлось полностью перекроить концепцию офисного комплекса, ограничившись реставрацией старых зданий.
Из-за изменившихся градостроительных норм отказаться от реализации проекта многофункционального комплекса на Ушаковской наб. пришлось и московской компании Clover Group. В 2007 году за $500 млн инвестор приобрел южный участок бывшего Ленинградского северного завода, рассчитывая завершить строительство в 2015 году. Однако планам столичного девелопера не суждено было сбыться: Clover Group вынуждена была заморозить проект, предварительно вложившись в рекультивацию территории и укрепив берег со стороны Черной речки. Размер уже затраченных средств инвестор не раскрывает, но легко предположить, что они были весьма внушительны. По оценкам экспертов, редевелопмент обходится на 20–25 % дороже обычной застройки.
Эта долгая история завершилась в ноябре прошлого года, когда 80 % актива Clover Group выкупила компания Setl Group, практически полностью изменившая концепцию проекта. По информации экспертов, теперь здесь основной будет жилая функция, в то время как первоначальные планы предполагали создание многофункционального комплекса с доминирующими офисными компонентами, просторной торгово‑развлекательной зоной, а также гостиницей и апартаментами.
«В основном перекупка проектов как раз и связана с изменением профиля проекта. Впрочем, переуступка проекта не самый плохой выход из сложившейся ситуации», – комментирует г‑н Андреев.
Однако, по словам менеджера проектов отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St. Petersburg Игоря Кокорева, на приостановленные проекты, как правило, покупателя найти непросто. «Именно потому, что параметры проекта уже определены: тип, формат, особенности объемно-планировочных решений, что может не устроить потенциального интересанта, – объясняет он. – Кроме того, поскольку проект не готов и доход не приносит, запуск и его завершение потребуют как средств, так и времени». Тем не менее охотники на «незавершенку» находятся – замороженные проекты обычно продаются с существенным дисконтом. «Все зависит от того, что уже сделано – от качества и актуальности концепции, – констатирует председатель совета директоров «АРИН» Андрей Тетыш. – В среднем дисконт может составлять от 15 % до 40 %».
Например, новый игрок на рынке торговой недвижимости Петербурга – компания Fort Group – в 2010 году купила ТРК «Кантемировский» у Europolis AG, а в 2011 году приобрела все шесть активов «Макромира» общей площадью 230 тыс. кв. м, действующий ТРК «Южный полюс» (35 тыс. кв. м) и мебельный центр «ГРЭЙТ» (32 тыс. кв. м) у «Адаманта», торговый комплекс «Европолис» (130 тыс. кв. м), а также ТК «Рыбацкий» (10 тыс. кв. м) и участок земли размером 0,7 га под строительство второй очереди проекта у собственника – издательства «Лимбус-Пресс». При этом Fort Group и в дальнейшем обещает наращивать свое присутствие в Петербурге, покупая проблемные активы, которые по определению стоят дешевле.
Хотя бывают случаи, когда нереализованный проект продается с повышением цены, причем со значительным. Так, в феврале крупнейший застройщик жилья холдинг «Мегалит» купил у компании JFC, специализирующейся на импорте фруктов, здание гостиницы «Речная». В 2007 году объект был приобретен JFC предположительно за $ 20 млн с тем, чтобы на его месте возвести многофункциональный центр, включающий в себя новую гостиницу, торговый комплекс и бизнес-центр. Однако в конце прошлого года у JFC начались финансовые проблемы, и компания решила продать непрофильные активы, и объект, по информации экспертов, был реализован не менее чем за $ 40 млн.
Цена остановки
Впрочем, такие удачные сделки – большая редкость на рынке. Как правило, девелоперы, вынужденные приостановить или заморозить строительство, терпят колоссальные убытки – и не только при продаже объекта. «Прежде всего потеря средств связана с прямыми затратами, необходимыми для сохранения участка, с расходами на инженерные ресурсы. Поэтому чем дольше объект находится в стадии “заморозки”, тем выше эти издержки», – объясняет Владимир Андреев. Кроме того, по словам г‑на Тетыша, если земля покупалась на кредитные деньги, к убыткам также добавляется более длительное обслуживание кредита. «В остальных случаях это замороженные средства, которые могли бы работать», – отмечает он.
«Размер убытков от приостановки зависит от того, на какой стадии находится проект, – добавляет Ольга Земцова. – Уже на начальном этапе работа над проектом связана с инвестициями в покупку или аренду земельного участка, в подготовительные работы по его расчистке, а также в разработку и согласование концепции и проекта. Все эти инвестиции требуют возникновения денежного потока от эксплуатации объекта в определенное, запланированное время. Если этого не происходит в срок, экономика проекта меняется в худшую сторону, сроки окупаемости растут, проект может стать нерентабельным».
Отдельные произведенные затраты, по словам эксперта, могут частично окупиться в случае продажи объекта. «Например, участок с коммуникациями стоит больше, чем участок без них, здание с расселенными квартирами – дороже, чем с нерасселенными, – объясняет г‑жа Земцова. – Конечно, если недостроенный объект стоит в замороженном состоянии в течение нескольких лет, он может и не добавить стоимости участку, так как за время простоя он, скорее всего, устарел морально, а внесение корректировок с целью актуализации потребует дополнительных вложений со стороны нового девелопера. Однако, возвращаясь к проекту после вынужденного перерыва, девелопер в любом случае должен начать работы с актуализации концепции. Проект должен быть интегрирован в новую конкурентную среду, новый формат рынка и новые правила игры». А они, как известно, у нас постоянно меняются, и из-за этого проекты тоже останавливаются.
Законный бизнес-риск
Корректировка законодательства зачастую наносит девелоперам еще больший урон, нежели экономический кризис. «Целый ряд проектов подвергся пересмотру в результате продолжающегося ужесточения законодательства в сфере охраны исторической застройки и памятников культуры и архитектуры. Это накладывает серьезный отпечаток на концепции проектов и на возможность их реализации», – говорит Ольга Земцова.
Например, в марте прошлого года в Петербурге разгорелся грандиозный скандал из-за отмены Верховным судом положений Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), допускавших превышение высотных параметров в охранных зонах, прописанных Росохранкультурой. В итоге повисли в воздухе 316 согласованных проектов и уже начатых строек, расположенных на территории Васильевского острова, восточной части Центрального района, правого берега Невы севернее Финляндского железнодорожного моста, зоны вдоль Обводного канала, северо-западной части Петроградского района (включая Аптекарский и Крестовский остров) и т. д. Ситуация разрешилась только в феврале 2012 года, после того как дата вступления в силу решения Верховного Суда была пересмотрена и перенесена с 2009 года на март 2011‑го.
Впрочем, для некоторых проектов практически тут же была выставлена новая препона. Правда, уже не законом, а новой городской властью, с приходом которой приоритеты развития Петербурга резко поменялись. В марте впервые официально заговорили о том, что «Невская Ратуша», которая изначально проектировалась как административный комплекс для размещения комитетов Правительства Петербурга, должна быть перепрофилирована под Дворец науки и техники школьников. Затем городские чиновники предложили отказаться от строительства комплекса «Набережная Европы», в который за семь лет «ВТБ» вложил не менее $ 500 млн. Правда, в данном случае Георгий Полтавченко не поддержал своих коллег, и реализация проекта будет продолжена.
А вот венгерскому холдингу TriGranit повезло значительно меньше. В конце мая Правительство Петербурга приняло постановление о прекращении соглашения о проектировании, строительстве и последующей эксплуатации Дворца искусств на Васильевском острове, который на основе государственно-частного партнерства реализовывал TriGranit. От строительства торгово‑выставочного центра на месте Бадаевских складов девелопер уже отказался добровольно. В связи с принятием высотного регламента Петербурга и ПЗЗ инвестор вынужден был на 30 % сократить площадь проекта, в три раза урезать 140‑метровую доминанту и отказаться от конгрессно-выставочных площадей в пользу торговли. Однако даже новая концепция проект не спасла. Рентабельность оказалась слишком низкой. Кроме того, у компании истек срок на проведение изыскательских работ, но в сложившейся ситуации продлевать его венгерскому девелоперу показалось бессмысленным.
Кстати, невозможность уложиться в сроки является еще одной причиной приостановки проектов. «Реализуя проект, девелоперы от администрации города получают два документа: постановление правительства и разрешение на строительство, – рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – В постановлении указывается, в какие сроки компания должна построить объект. Причем примерно в 70 % случаев инвесторы не успевают, а продление не осуществляется, поэтому компании остается лишь приостановить строительство и ждать разрешения на продолжение строительства. Некоторые застройщики все же решают действовать и самовольно достраивают объект в надежде на то, что потом заплатят штраф, и администрация разрешит строительство». По словам эксперта, раньше таких случаев на рынке практически не было, но сейчас девелоперы готовы рисковать, ради того чтобы достроить объект.
Останавливаться перед постоянно возникающими трудностями закаленные и не раз битые петербургские бизнесмены не привыкли. Они просто заранее к ним готовятся. «Акты государственных органов многие включают в обстоятельства непреодолимой силы наравне с ураганами, наводнениями и т. д., – делится Дмитрий Некрестьянов. – Это очень показательно – люди считают, что у нас в любой момент может произойти все, что угодно, и с этим ничего не сделаешь. То же самое законодательство у нас в течение двух-трех лет может поменяться три или четыре раза, поэтому оно также является одним из множества бизнес-рисков, который просто закладывается в стоимость проекта».
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям