Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»,  напомнил, что решение передать разработку ППТ в НИИПЦ Генплана соответствует текущему законодательству.

В Санкт-Петербурге появилось новое препятствие для застройщиков. Теперь раз­рабатывать проекты планировки территорий (ППТ) будет только одно государственное учреждение — Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга (НИИПЦ). Эксперты уверены, что решение города осуществлять подготовку документации только своими силами неминуемо приведет к снижению объемов строительства в городе.

Как сообщила Елена Бодрова, пресс-секретарь вице-губернатора Игоря Метельского, изменение согласуется с градостроительной политикой губернатора Санкт-Петербурга Георгия Полтавченко. На сегодняшний день идет переоценка рынка жилищного строительства и пересмотр ключевых проектов, поскольку наблюдается отставание в обеспеченности инфраструктурой. И проекты планировки территорий оказываются единственной возможностью осуществлять контроль над деятельностью строителей. При этом Елена Бодрова убеждена, что город не хочет парализовать строительство, но считает своей обязанностью самостоятельно планировать развитие территорий. НИИПЦ сможет заключать договоры с другими организациями, если не будет самостоятельно справляться со всем объемом работ. В соответствии с распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга  от 22  мая  2006  года № 515 «Об утверждении инструкции о порядке разработки, составе и содержании документации по планировке территории в Санкт-Петербурге» разработкой ППТиПМ занимается организация, которой уполномоченный орган предоставил на это разрешение. У города нет обязанности выдавать такие технические задания частным субъектам, и КГА имеет право принять админи­стративное решение о том, что заниматься ППТ будет только НИИПЦ Генплана.

Законное право

В то же время эксперты выражают сомнения в целесообразности и продуманности этой инициативы. «От разных представителей органов власти исходит различная информация о планах города на привлечение частных лиц к подготовке документации по планировке территории. С одной стороны, выражено намерение города осуществлять подготовку документации только своими силами и НИИПЦ Генплана СПб, с другой — в соответствии с дорожной картой в строительстве, утвержденной Правительством РФ, городские власти планируют сохранить возможность подготовки документации по планировке территории самими землепользователями», — говорит Алла Лапшина, юрист DLA Piper.

Кроме того, органы исполнительной власти, по мнению экспертов, имеют достаточно инструментов для контроля деятельности инвесторов, застройщиков и проектных организаций в части разработки документации по планировке территорий. «Брать на себя функции единого заказчика по подготовке проектов планировки территорий в масштабах Санкт-Петербурга, ограничивая интересы и права собственников недвижимости, — крайне радикальная мера контроля планирования развития территорий, — заявляет Павел Большаков, генеральный директор 000 «Первая Инжиниринговая компания».- Если правительством ставится задача повышения качества городской среды, для этого необходимо корректировать нормативы градостроительного проектирования».

Эксперты также рассказали, что раньше с целью ускорения процесса заинтересованный инвестор мог за свой счет заказать разработку ППТ. Теперь же судьба всех строительных проектов находится в руках государственной структуры, что фактически становится одним из административных барьеров. В то же время, по мнению г-жи Лапшиной, бездействие государственных органов может являться поводом для обращения заинтересованных лиц в суд с тре­бованием об устранении нарушения их прав и законных интересов, выражающегося в отсутствии ППТ и проектов межевания территории.

Важен и вопрос, как быть с проектами, которые сейчас находятся в разработке. Юристы отмечают, что изменения не должны затрагивать подобные проекты. Если таким инвесторам не согласуют разработку ППТ, теоретически они могут обратиться в суд, но возможная суть иска неясна: нужно ли доказывать, что проект был согласован» давно и можно разрабатывать ППТ, либо просто пытаться оспорить отказ или задержку по ППТ?

Саму же городскую инициативу о разработке ППТ собственными силами невозможно оспорить в суде. «Город не высказал каких-то новых идей, он лишь подкор­ректировал свою работу согласно текущему законодательству», — подчеркивает Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».

Сомнительные перспективы в целом, опрошенные девелоперы к изменениям отнеслись с негодованием. Некоторые даже отказались от комментариев, сказав только, что это ни к чему хорошему не приведет и одно учреждение никак не сможет справиться с данной задачей. По их мнению, отсутствие финансирования процесса со стороны города может привести к тому, что разработка ППТ существенно замедлится, а сроки согласования не будут соответствовать запросам бизнеса. «В конечном итоге это может негативно повлиять на развитие строительного комплекса», — утверждает Кирилл Вязовский, заместитель генерального директора ЗАО «Управляющая компания Эталон» (входит в Etaton Group).

Аналогичной точки зрения придерживается и Павел Большаков. По его мнению, инвесторы, получившие отказ КГА в выпуске распоряжения на разработку проекта планировки и предложение о включении их проекта в план работ на 2014 год, должны понимать, что в этот план их могут и не включить. Более того, срок разработки проекта планировки составляет полтора года, таким образом, рассчитывать на утверждение ППТ для реализации проекта и выход на строитель­ную площадку компании смогут лишь в 2015-2016 годах.

Юлия Троицкая, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент», добавляет, что на следующий год в бюджете предусмотрено всего 100 млн рублей на разработку проектов планировки, в то время как на подготовку ППТ силами частных проектировщиков у строительных компаний в зависимости от масштаба проектов уходит в среднем 5-10 млн рублей. Таким образом, в год будет согласовы­ваться не более 10-20 проектов, т.е. очевидно снижение объемов строительства.

Между тем совсем недавно застройщикам обещали, что в скором времени сроки согласования строительных проектов снизятся до 56 дней. Новый же закон, по мнению специалистов, приведет к тому, что застройщики вынуждены будут тратить на согласование значительно больше времени. Кирилл Вязовский считает, что необходимо продолжить практику предоставления разработки ППТ собственниками земельного участка и выносить их на суд городской администрации, которая, в свою очередь, может с ними соглашаться или, наоборот, требовать внесения в них изменений. «Таким образом, этот процесс будет инициирован, финансируем, а бизнес может понимать и следить за развитием процесса»,- считает эксперт.

Впрочем, новая инициатива петербургских властей испугала далеко не всех девелоперов. Так, Елена Речицкая, руководитель отдела подготовки и реализации инвестиционных проектов группы компаний «РосСтройИнвест», считает, что на рынок это нововведение никак не повлияет и сокращения объемов строительства не вызовет. Участки, выставляемые на торги, уже обеспечены полным пакетом, в том числе ППТ. Если земельный участок под строительство находится в соб­ственности компании, по закону владелец имеет право обратиться в КГА за разрешением на реализацию своих прав по застройке участка. Однако юристы не соглашаются с такой позицией, отмечая, что согласно Градостроительному кодексу РФ разработка документов территориального планирования относится к полномочиям органов государственной власти, поэтому оспорить в суде данный момент будет весьма непросто. Застройщик может лишь обратиться в КГА с просьбой подготовить ППТ своими силами, но обязанностью уполномоченного органа это не является.

В нужном русле

Илья Андреев, коммерческий директор Plaza Lotus Group, считает, что строителям проще работать с частными компаниями, поскольку работа только с государственными организациями будет дольше и сложнее. При этом эксперт отмечает, что градостроительной документацией все же должен заниматься город, поскольку это его задача. «Для того чтобы система работала, необходимы жесткие нормативные сроки, которые позволят избежать случаев ущемления интересов собственников земли», — комментирует Илья Андреев.

Соглашаются с правильным направлением работы КГА и архитекторы, правда, они тоже не уве­рены, что предлагаемые изменения удастся реализовать без проблем. Так, например, Владлен Лявданский, вице-президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов, говорит, что сейчас ППТ может разрабатывать любая частная компания, хотя на самом деле заниматься этим должны только квалифицированные специалисты. «Если говорить о планировании небольших участков, то самостоятельно поглотить такой объем работы НИИПЦ не сможет. Нужно определить круг дополнительных организаций, которые смогут также выполнять такие задания. Например, это может быть ФГУП «РосНИПИУрбанистики», ОАО «НИИП Градостроительства» и несколько других крупных институтов», — убежден г-н Лявданский.

Эксперты считают, что от новой инициативы петербургских властей больше всех пострадают частные проектные компании, которые специализировались на проектах планировки, и т. п. Им, похоже, придется переквалифицироваться на что-то другое. Однако в целом идеологически все выглядит правильно и соответствует практике цивилизованных стран.

Анастасия Лепехина

Ссылка на источник