Комментарии в СМИ

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает об особенностях оформления дополнительного соглашения к договору долевого участия в случае переноса срока сдачи объекта жилой недвижимости.

При покупке квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия, где прописываются все права и обязанности сторон. В том числе – срок сдачи новостройки. Если дом не успевают построить вовремя, то клиентам предлагают оформить дополнительное соглашение к ДДУ. Можно ли его не подписывать и что за это будет, в каких случаях стоит пойти навстречу застройщику, а в каких задуматься о компенсации, узнал Новострой-СПб.

Почему вообще заходит речь о дополнительном соглашении

Согласно Главе 27 Гражданского кодекса Российской Федерации, единожды подписанный договор не подлежит изменению в одностороннем порядке. Обе стороны безоговорочно принимают все его условия. Любые преобразования, дополнения и прочие нюансы необходимо согласовывать и оформлять в письменном виде. Именно поэтому все поправки к ДДУ прописываются в Дополнительном соглашении и принимаются участниками сделки исключительно в добровольном порядке. Понуждение к заключению договора не допускается.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»:

«Сейчас самыми распространенными случаями заключения допсоглашений являются те, когда строительная компания предлагает дольщику добровольно согласиться с переносом срока ввода дома. Для нее это очень выгодно, так как дольщик не сможет в дальнейшем получить компенсацию».

Допсоглашение к ДДУ — это согласие всех сторон на изменение условий договора. Практика эта довольно распространенная, только всегда нужно понимать, с чем соглашается дольщик. Если грядущие изменения на него почти не влияют и не ухудшают характеристики строительного объекта, то можно без проблем подписывать такую бумагу, говорит Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult.

Если же перемены касаются дольщика напрямую, то нужно отнестись к изучению допсоглашения более внимательно. Например, когда застройщик при задержании этапов строительства предлагает подписать допсоглашение к ДДУ об отмене уплаты пеней – в таких случаях решение остается на усмотрение дольщика, добавляет Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов.

А так практически все сделки по ДДУ заключаются с допсоглашениями, и в этом нет ничего страшного, уверяет эксперт. Ведь договор содержит в себе только обязательные параметры, такие, как сроки сдачи объекта, обязанности сторон по оплате и так далее.

Но есть некоторые нюансы, которые застройщик не имеет права в нем указывать: например, индивидуальные условия по рассрочке, количество платежей, оплата коммунальных услуг и прочее. Именно в этих случаях покупателю предлагается подписать дополнительное соглашение.

Стоит ли паниковать при переносе сроков строительства

Ситуация с переносом сроков строительства не считается из ряда вон выходящей. Процесс возведения жилого дома – сложный и многоступенчатый. В нем задействован не только застройщик, но и множество других лиц, организаций и уполномоченных органов, на действия которых строительная компания не всегда может повлиять.

Поэтому в некоторых случаях требуется больше усилий, а также временных и финансовых затрат, чем те, на которые девелопер рассчитывал первоначально.

В целом, продление строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (МКД) или срока передачи квартиры дольщикам – дело довольно обычное, отмечает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

Примечательно то, что в последние годы просрочки стали более редкими и короткими, нежели «на заре» долевого строительства. «Если застройщик предлагает отсрочить передачу объекта на относительно короткий срок (в пределах 6-12 месяцев), при этом, МКД находится в достаточно высокой степени готовности, паниковать, скорее, не стоит», – считает спикер.

Снижение количества просрочек объясняется тем, что в последние годы судебная практика в этом вопросе значительно изменилась и стала настоящей проблемой для строителей. Так, до определенного времени суды «резали» неустойки, делая ущерб для компании минимальным, а сейчас размер компенсации больно бьет по всей экономике проекта, комментирует Александр Гиновкер.

Так подписывать допсоглашение или нет?

Универсальный совет тут дать никто не может. Подписывать «допник» к ДДУ или нет, вправе решить только сам покупатель. И критерий может быть лишь один – как на него влияет конкретное изменение в договоре, считает Дмитрий Ермышев.

Известны случаи, когда своими действиями дольщики сильно затрудняли работу девелопера, буквально подталкивая его к банкротству. Вместо того, чтобы решать возникшие проблемы, компании занимались судебными тяжбами и многомиллионными выплатами. Такое явление получило название «потребительский экстремизм».

Если же на стройплощадке остановлены все работы, а дом явно даже близко не соответствует заявленной степени готовности, то стоит задуматься о том, чтобы защитить свои интересы. По закону, переносить сроки сдачи объекта можно неограниченное число раз.

Главное – получить на это письменное согласие всех дольщиков. Поэтому, если есть большие сомнения в том, что жилой комплекс будет достроен в обозримом будущем, стоит отказаться от подписания допсоглашения и задуматься над расторжением ДДУ.

И во всех случаях подписания дополнительного соглашения, дольщик должен учитывать, что, соглашаясь на «перенос» срока, он фактически отказывается от права взыскать неустойку, поскольку в результате переноса срока передачи квартиры на более позднюю дату просрочки в принципе не возникнет, предостерегает Вероника Перфильева.

Помимо этого, дольщик также теряет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов:

«В любом случае, перед подписанием необходимо внимательно изучить допсоглашение на предмет подводных камней».

Угрозы и шантаж со стороны застройщика

Иногда дольщики жалуются, что, склоняя их к подписанию допсоглашения к ДДУ, недобросовестные застройщики используют шантаж или даже угрозы.

Шантаж и запугивания не имеют под собой никаких оснований. Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства целиком и полностью остается на усмотрение дольщика, напоминает Вероника Перфильева.

Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult:

«Все угрозы – это игра на незнании своих прав. Закон всегда на стороне клиента».

Обязать к этому нельзя, и никаких оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у застройщика в данном случае не имеется. Напротив, согласно ст. 9 214-ФЗ, неисполнение застройщиком обязательства по передаче дома в срок, превышающий установленный в ДДУ более чем на два месяца, является основанием для отказа дольщика от ДДУ в одностороннем порядке.

Иногда застройщики заранее предусматривают в ДДУ условие об обязанности дольщика подписывать любые дополнительные соглашения к договору. Это абсолютно незаконно, уверяет юрист. Фактически это – отказ от права покупателя подписывать или не подписывать «допник».

«В силу общего правила п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса РФ отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав. Поэтому, даже если подобное условие и было включено в текст ДДУ, дольщик вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения», комментирует Вероника Перфильева.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»:

«Заключение допсоглашения с застройщиком – это право дольщика, но не обязанность. Зачастую строители пытаются включить в этот документ несогласованные с участником пункты, которые ущемляют его права. Отдельно стоит отметить, что молчание лица, которому было адресовано предложение, не является его принятием».

История дольщика

Вот типичная история про подписание дополнительного соглашения к ДДУ от Алексея, дольщика проекта «Три кита 3» от застройщика компании «Лидер Групп»: «Мы достаточно долго выбирали квартиру – были ограничения по деньгам, локации и еще ряду факторов. Покупали объект через агентство недвижимости, собственно, они нас и убедили в том, что компания «Лидер Групп» надежно строит, хоть и регулярно срывает сроки.

Среди причин нам назвали руководство «старой закалки», которое очень медленно все согласовывает. Главным плюсом в нашем случае стало то, что объект относительно близко располагается к метро, есть ипотека от «Сбербанка», а также то, что цена была чуть ниже, чем у остальных.

В итоге срок сдачи дома задержали на год.

Первое письмо с допсоглашением я даже с почты не забрал, так как был в длительной командировке, а второе забрал, но не подписывал.

Общаясь с дольщиками других проектов, еще до получения своего письма, я узнал, что часто компании, которые присылают такие невыгодные допсоглашения, предлагают дольщику какие-то «плюшки», например, бесплатную отделку или кухню. Наверное, если бы мне предложили что-то подобное, то получили бы согласие. Но, в итоге, мне просто прислали «сухой» документ, суть которого заключается в том, что, мол, уважаемый Алексей, подпишите соглашение о том, что мы продлеваем стройку на год. Все».

Тем временем, в официальной группе застройщика в ВК было опубликовано сообщение, что строительство не успели завершить из-за проблем с финансированием, связанных с расторжением ДДУ и выплатой неустоек дольщикам 1 и 2 очередей ЖК на общую сумму более 133 млн руб.

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-SPb.ru 25.12.2019