Комментарии в СМИ

«Цены на жилье: что было, что будет, чем сердце успокоится»

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует одно из главных законодательных изменений 2019 года — новые правила перевода помещения из жилого в нежилое и обратно.

Стоимость жилья в 2019 году росла быстрее, чем в предыдущие годы. Новые правила для застройщиков подогревали спрос не только на первичном, но и на вторичном рынке. Чем еще запомнился 2019-й и чего нам ждать от 2020-го?

События на рынке

Одно из главных изменений 2019 года — полный переход строительного рынка на проектное финансирование и сделки с участием счетов эскроу. Именно на этих счетах теперь резервируются средства дольщиков до окончательного возведения дома, которое ведется за счет банковского финансирования.

Если до 1 июля этого года застройщики имели право продавать объекты как по старой схеме, так и по новой, то с 1 июля — только по новой. Впрочем, в апреле были приняты так называемые критерии соответствия для застройщиков, которые все же смогут довести начатые проекты по старой схеме. Например, если в проекте комплексного освоения территорий дом был построен на треть или на 15% по состоянию на 1 июля. Многие девелоперы воспользовались этим шансом.

Новые правила легли в основу изменений спроса и предложения: с лета 2018-го до лета 2019-го застройщики судорожно продавали, а покупатели в панике приобретали. Это отразилось и на ценах (они выросли как на первичном, так и на вторичном рынке) и на спросе во второй половине 2019 года: он резко упал.

Поскольку новых глобальных изменений на рынке не предвидится, эксперты предрекают восстановление спроса к середине следующего года.

Объемы строительства нового жилья за этот год будут немного выше, чем в прошлом, — около 80 млн кв. м (75,3 млн кв. м — в 2018-м). «Мы прогнозируем, что в этом году будет построено 78–80 млн кв. м жилья», — заявил зампред правительства РФ Виталий Мутко (здесь и далее цитаты чиновников приводятся по ТАСС, если не указано другое. — Прим. ред.).

Что касается более отдаленной перспективы, то с переходом на проектное финансирование темпы строительства, очевидно, будут падать.

Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ РФ:

«Мы видим, что в этом году мы по вводу жилья, наверное, получим плюс и даже в следующем году получим плюс. Но то, что касается все-таки тех минусов, которые переход на проектное финансирование принесет в отрасль, — они все-таки будут. Мы прогнозируем, что, наверное, наиболее сложными будут 2021–2022 годы».

Цены

Как и предполагалось, цены на жилье в 2019 году выросли и на первичном, и на вторичном рынке. Главная причина та же — переход рынка на банковское проектное финансирование.

«В Москве 1 кв. м подорожал на 4,2%, в Санкт-Петербурге — на 4,6%, в крупных городах за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга — на 5%, — констатирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Стоимость новостроек в Москве выросла на 6%, в Санкт-Петербурге — на 4%, в регионах цены предложения увеличились на 7%».

При этом потенциал роста цен еще не исчерпан.

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка РФ:

«Это (переход на эскроу-счета. — Прим. ред.) может привести к некоторому росту стоимости жилья и к изменению объемов, но я думаю, что это будет временный фактор. С развитием этого процесса, с развитием конкуренции мы надеемся, что выйдем на нормальную траекторию».

Что касается дальнейших прогнозов, то низких цен на первичном рынке уже не будет: по словам девелоперов, разница между котлованом и финалом строительства теперь будет около 15% — это примерно равно процентам по ставке для застройщика при двухлетнем цикле строительства. Доходность инвестирования «в котлован» резко снизится, и многие инвесторы перейдут в другие сегменты.

Ожидается, что к середине 2020 года рост цен прекратится. В итоге к концу следующего года рост будет ниже, чем в 2019-м. «Увеличение цен в 2020 году не превысит инфляцию. Дальнейшая индексация цен на новостройки невыгодна самим застройщикам, так как приведет к падению темпов продаж», — комментирует Алексей Попов.

По словам вице-президента Becar Asset Management Катерины Соболевой, рост цен в следующем году также сдержат проекты, реализация которых находится вне схемы с эскроу-счетами.

Ипотека

Во второй половине 2019 года, по данным Центробанка, средняя ставка по ипотеке опустилась ниже 10%. Однако к Новому году мы подходим все же с двузначной цифрой.

Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ РФ:

«По тем прогнозам, которые на сегодняшний день есть, ипотечная ставка, которую мы ожидаем на конец года, должна быть где-то порядка 10,1%».

На ставку в течение года повлияло снижение Центробанком ключевой ставки. Регулятор изменял ее пять раз: трижды — на 0,25 процентного пункта и в октябре — сразу на 0,5 процентного пункта до 6,5% — это был уровень начала 2014 года. Наконец, 13 декабря ЦБ снизил ключевую ставку еще на 0,25 п.п. — до 6,25%.

В первом полугодии 2020 года ЦБ рассмотрит возможность дальнейшего снижения ставки.

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка РФ:

«Ставки опять снижаются. И такой потенциал дальнейшего снижения тоже есть. Оценка в 7–8% в среднесрочной перспективе — это вполне реально» (цитата по «России-1»).

Законы, принятые в 2019-м

Одним из главных законодательных изменений 2019 года юристы называют новые правила перевода помещения из жилого в нежилое и обратно. Соответствующие поправки в статьи 22 и 23 Жилищного кодекса РФ вступили в силу 9 июня 2019 года.

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

«Перечень необходимых для перевода документов был расширен и дополнен следующими:

  • протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором они соглашаются с переводом жилого помещения в нежилое;
  • согласием каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению (то есть имеющих общую стену с переводимым помещением и/или расположенных над или под ним), на перевод жилого помещения в нежилое.

Таким образом, порядок перевода жилого помещения в нежилое, в том числе для последующего коммерческого использования, в уходящем году был усложнен».

Менее заметные новшества 2019 года — изменение правил оформления протоколов общих собраний собственников жилья и введение штрафов для управляющих компаний за несоблюдение требований к использованию и содержанию лифтов.

Также в 2019 году вступил в силу так называемый закон Хованской, который запретил размещать хостелы в жилых помещениях.

Законопроекты на 2020-й

Законодательные изменения, которые еще не приняты и о них много спорят, уже в следующем году могут обрести юридический вес. Один из таких законопроектов — логичное продолжение упомянутого закона Хованской. После его вступления в силу у владельцев жилых помещений, которые по каким-то причинам не перевели их в нежилые, оставалась лишь одна лазейка — сдавать жилье по договору краткосрочного найма.

Законодатели собираются это исправить: в ноябре в Госдуму был внесен проект, который запрещает краткосрочную аренду квартир — в качестве средств размещения допускается использовать лишь помещения нежилого фонда.

Другой законопроект, который вызвал прения в этом году, касается продажи алкоголя в жилых домах.

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

«В 2020 году ожидается принятие законопроекта, затрагивающего как коммерческую, так и жилую недвижимость: о запрете размещать объекты общественного питания, которые продают алкогольную продукцию, в жилых домах и не обеспечивающих посетителей залом обслуживания более 20 кв. м».

Что касается строительного рынка, то Минстрой РФ объявил о подготовке программы по поддержке небольших застройщиков в регионах страны, у которых не получается получить проектное финансирование по утвержденной схеме, но при этом они являются давними участниками рынка с хорошей репутацией.

Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ РФ:

«Мы будем предлагать ряд моментов, направленных на поддержку таких небольших, но имеющих хорошую, добротную историю застройщиков».

Резюме: что делать?

О чем все это говорит тем, кто хочет через пару месяцев продать жилье, купить квартиру в новостройке или выбирает, когда лучше обратиться в банк за ипотекой?

  • Тем, кто хочет продать жилье, лучше это делать прямо сейчас: цены после событий 2019 года высоки, в том числе и на вторичном рынке.
  • Спешить с покупкой квартиры в новостройке есть смысл, только если речь идет о проекте комплексного освоения территорий, который возводится по старым правилам, на начальных этапах строительства (15–30%).
  • Торопиться с покупкой квартиры на вторичном рынке смысла нет, особенно если для этого нужно оформлять ипотеку. Ключевая ставка продолжает падать — банкам требуется время, чтобы снизить ипотечные ставки: в следующем году они будут ниже, чем сейчас.
  • Затягивать решение квартирного вопроса не стоит: несмотря на все меры поддержки строительного рынка, объемы строительства в последующие годы будут уменьшаться.

Елена Корсунская

Материал опубликован на сайте журнала ЦИАН 24.12.2019

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ