Комментарии в СМИ

«Дольщики против кооперативов»

15.12.2010 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», дал комментарии о возможности совершения сделок с жилой недвижимостью на первичном рынке путем создания жилищно-строительных кооперативов.

Бывшая дольщица Группы компаний «ЦДС» решила оспорить использование механизма жилищно-строительных кооперативов, с помощью которого компания привлекает средства граждан. Юристы компании утверждают: делать это бесполезно, поскольку эта форма предусмотрена 214-м законом о долевом строительстве.

Бывшая дольщица Группы компаний «ЦДС» Зумрат Юсупова уверена: реклама объектов строительной компании нарушила ее права. Нарушение выразилось в том, что компания не указала необходимость заключения договора паевого взноса с ЖСК «ЦДС».

Не надо было задерживать
Сначала Зумрат Юсупова своевременно вносила средства в ЖСК. Гнев дольщицы обрушился на компанию лишь после того, как она решила выйти из кооператива и расторгнуть договор. Не понравилось, что на несколько месяцев задержали строительство дома, где она и приобрела квартиру. По словам руководителя юридического департамента ГК «ЦДС» Владимира Горбунова, компания предложила ей другое жилье — в уже построенном доме. Однако госпожа Юсупова квартиру принимать отказалась и начала рассылать жалобы во все возможные инстанции.

«Согласно законодательству о жилищно-строительных кооперативах, выйти из этих объединений очень просто. Расторгается договор, а покупатель получает свои деньги. К сожалению, речь уже не шла о финансовой стороне вопроса — мы предложили Юсуповой вернуть деньги, но она отказалась. И подала исковое заявление в Петроградский районный суд — попыталась доказать, что отсутствие информации о необходимости вступления в ЖСК в нашей рекламе нарушает закон о защите прав потребителей.

Впрочем, как выяснил суд, этот закон никоим образом не применяется к деятельности ЖСК. Служители Фемиды заявили: этот документ лишь регулирует взаимоотношения продавцов и потребителей товаров и услуг. А отношения между членами кооператива к таковым не относятся.

Тем не менее одну из жалоб Юсуповой приняло к рассмотрению управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (УФАС). И постановило: «ЦДС» все-таки нарушила законодательство о рекламе, поскольку не сообщала в ней о необходимости заключать договор с ЖСК.

Проверка установила, что для приобретения квартиры в строящихся домах потребителю необходимо быть членом жилищно-строительного кооператива, вносить в кооператив паевой, вступительный, основной целевой и дополнительный целевой взносы. В рекламном материале это не было отражено. ФАС посчитала, что это «существенная информация об условиях приобретения или использования рекламируемого товара», за отсутствие которой компании надлежало понести ответственность. В марте этого года заместитель главы УФАС Юрий Матыцин назначил компании административное наказание — штраф в 40 тыс. рублей.

Тройной удар
Кроме того, дольщица обратилась в Общероссийское общественное движение в защиту прав и интересов потребителей «Объединение потребителей России». Которое, ссылаясь на закон о защите прав потребителей и постановление УФАС, подало иск в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на ЗАО «ЦДС» и ЖСК «ЦДС». И также потребовало признать используемую компанией схему недействительной.

Как утверждает адвокат юридической компании «Верум» Николай Судовиков, представляющий интересы объединения, закон о защите прав потребителей распространяется на все виды сделок, в том числе — на соглашения о покупке жилья через механизм жилищно-строительных кооперативов. «Наша основная претензия состоит в том, что компания не указала в своей рекламе необходимость вступления в кооператив. А значит, она нарушает права потребителей», — констатировал он. Адвокат считает, что к действиям ЖСК применяется закон о защите прав потребителей. Впрочем, по словам Владимира Горбунова, эта позиция несостоятельна. «Закон о защите прав потребителей не применяется к действиям ЖСК. Это подтвердил как суд общей юрисдикции, так и контролирующие органы — Роспотребнадзор и прокуратура», — пояснил он. Свое решение по этому спору арбитраж вынесет 30 ноября.

О двух концах
«Законодательство не предусматривает необходимости публикации сведений об обязательном вступлении в ЖСК при рекламе строящихся объектов. В любом случае, при покупке жилья граждан знакомят с юридической схемой его приобретения — в этом отношении право людей на получение информации не нарушается.

Впрочем, механизм ЖСК таит в себе опасность. К примеру, если на завершение строительства дома не хватит средств, достраивать его придется за счет средств пайщиков. С другой стороны, пайщики могут самостоятельно выбирать руководство ЖСК, участвовать в управлении кооперативом. В этом отношении система ЖСК дает покупателям жилья возможность влиять на строительство их дома. Конечно, это возможно при наличии соответствующей инициативы. Которая появляется лишь тогда, когда начинаются проблемы», — рассуждает заместитель заведующего адвокатской фирмой «ЮРИНФОРМ-Центр» Александр Петренко.

«Закон 214-ФЗ, регулирующий долевое участие в строительстве, допускает продажу квартир в строящихся домах через создание жилищно-строительных кооперативов. Такая схема удобна, прежде всего, для застройщиков, так как предусмотренные законом 214-ФЗ гарантии прав дольщика (жесткие сроки, ответственность, залог участка и т.п.) здесь не применяются. При этом права пайщика определяются уставом ЖСК, который готовит застройщик без участия дольщиков, и решениями общего собрания, принятыми общим собранием еще до вступления в него реальных пайщиков, то есть застройщик сам формирует пределы своих финансовых рисков. А это всегда делало инвестора слабой стороной в правоотношениях по строительству», — резюмирует руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Сергей Бардин