Комментарии в СМИ

«Что делать Дрозденко с заброшенными сельхозземлями?»

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков оценивает предложенные правительством Ленинградской области поправки в законодательство, направленные на совершенствование земельных отношений, в частности в вопросах неиспользования или нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения.

В Ленобласти сегодня простаивают без дела свыше трети сельхозземель. Власти региона признают, что проблема существует, но решать ее не торопятся. Портал dglo.ru спросил у экспертов, что следует предпринять областному руководству для улучшения ситуации.

На сегодняшний день из 617 тыс. га сельхозземель в Ленобласти простаивает более 35% – 210 тыс. га. В ряде районов ситуация несколько лучше: например, в Ломоносовском районе не используются по назначению 17% земель. Однако есть районы, в который этот показатель выше в разы. В Тихвинском и Волосовском районах он составляет по 85%, в Бокситогорском – 90%.

Руководство региона утверждает, что в рамках действующего законодательства изъятие неиспользуемых земель — процесс трудоемкий и длительный. Чиновники обратились к федеральным властям с инициативами по совершенствованию земельных отношений. В частности, предлагается:

— усилить ответственность за неэффективное использование земель,

— повысить земельный налог,

— ввести прогрессивную шкалу исчисления налога на неиспользуемые земли,

— упростить процедуру оформления изъятия земель у недобросовестных собственников,

— изменить закон «О несостоятельности (банкротстве)» в части ограничения максимально возможных сроков процедуры банкротства для сельскохозяйственных организаций,

— наделить регионы полномочиями по проведению мониторинга земель сельскохозяйственного назначения.

По словам юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Андрея Кулакова, предложенные Ленобластью поправки в целом носят позитивный характер и направлены на борьбу со спекулянтами, желающими подзаработать на росте цен на землю по прошествии какого-то времени.

Между тем, подчеркивает эксперт, в сложившейся экономической ситуации легко представить себе коммерсанта, который приобрел участок с искренним намерением развивать на нем животноводство, но из-за недостатка кредитного финансирования не может своевременно приступить к осуществлению проекта.

«Будет ли справедливо устанавливать такому предпринимателю кабальные налоги за неиспользование его собственной земли, а по прошествии какого-то времени еще и отобрать эту землю? — задается вопросом юрист. — Поправки должны учитывать подобные ситуации».

Андрей Кулаков отмечает, что в первую очередь необходимо организовать работу по выявлению неиспользования или нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения, поскольку для любых мер воздействия на собственников — будь то применение повышенной налоговой ставки или изъятие участка — необходимо выявить нарушение.

«Данная работа лежит на Федеральной службе по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор). Без регулярного всеобъемлющего земельного надзора собственники земель будут игнорировать угрозу повышения налоговой ставки, как и раньше игнорировали потенциальную возможность изъятия земли. Чтобы этого не происходило, правоприменителю необходимо создать у собственников земель понимание неотвратимости наказания в любом его проявлении», — подчеркивает эксперт.

Власти Ленобласти, по его словам, могут способствовать использованию сельскохозяйственных земель по назначению путем установления небольшого перечня видов разрешенного использования, включающие только те виды сельского хозяйства, которые областные власти хотят видеть в данной зоне, а не все виды разрешенного использования «про запас».

Подобные меры, убежден юрист, не позволят недобросовестному собственнику выбрать такой вид разрешенного использования, что соответствие ему фактического использования проверить будет крайне затруднительно: «Например, при широком наборе видов разрешенного использования собственник может указать, что использует участок для «научного обеспечения сельского хозяйства», выращивая чертополох для проверки средств борьбы с ним».

Управляющий партнер международной консалтинговой компании «Вильчур и партнеры» Николай Вильчур к рецептам, предложенным властями 47-го региона, относится скептически. Так, например, усиление ответственности за неэффективное использование земель, по мнению эксперта, может обернуться ростом коррупции: «Здесь главной проблемой будет определение того, что является неэффективным использованием. Как измеряется эффективность? Кто будет ее измерять?»

Повышение земельного налога, отмечат Николай Вильчур, ударит по всем собственникам одинаково и не может рассматриваться как мера, направленная на стимулирование к использованию сельскохозяйственных земель. Ограничения максимально возможных сроков процедуры банкротства также вызывают у юриста вопросы: «Сложно представить, как это можно сделать. Допустим, срок истек, а банкротные процедуры еще не завершены – что тогда?»

Введение прогрессивной шкалы исчисления налога на неиспользуемые земли эксперт называет «неплохим предложением», но подчеркивает, что здесь нужна детальная проработка: «Повышать только для тех, кто не использует земельный участок – это приведет к тому, что минимальные действия будут предприниматься, а реального использования так и не появится. Кроме того, это настолько затруднит администрирование налога, что он станет практически бессмысленным».

По словам эксперта, сегодня далеко не исчерпаны возможности, предоставляемые действующим законодательством, и весь вопрос лишь в налаживании контроля за исполнением. «Очередные изменения законодательства только замедлят процесс, поскольку пока сложится новая правоприменительная практика может пройти не один год», — говорит Николай Вильчур.

Интересны, по словам юриста, предложения Подмосковных властей: «Там речь идет о создании «Паспортов плодородия», уточнении признаков, на основании которых будет производиться изъятие. Кроме того, срок неиспользования предлагается сократить с трех до двух лет. Все это может сработать, но проблема та же самая – обеспечить исполнение этих правил».

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ