Комментарии в СМИ

ИЖС как способ избежать ИТК

Возможно ли в Санкт-Петербурге на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство построить кондоминиум?

Данный вопрос может заинтересовать инвестора, который ищет пути избежать прохождения чрезвычайно сложной и дорогой процедуры разработки и согласования инвестиционного проекта и проведение его через инвестиционно-тендерную комиссию и распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга.

Для ответа на этот вопрос, в первую очередь необходимо провести анализ данных в действующем законодательстве определений таких правовых понятий как -«кондоминиум» и «индивидуальное жилищное строительство».

Определение «кондоминиума» можно легко найти в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» 1996 года, по которому кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Этим же законом устанавливается, что кондоминиум подлежит обязательной государственной регистрации, и одним из условий регистрации является наличие не менее двух собственников жилых помещений.

Дела обстоят гораздо сложнее с определением «индивидуального жилищного строительства». Ни в одном нормативном документе не содержится на сегодняшний день полного и достаточного определения этого правового понятия. В Санкт-Петербурге индивидуальное жилищное строительство упоминается в Распоряжении мэра от 03.06.1994 года № 585-р «О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях».

Предоставление отдельных земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства отнесено к компетенции районных администраций, что значительно удешевляет и упрощает порядок получения указанных земельных участков под жилищное строительство. Земельные участки предоставляются в районах сложившейся малоэтажной застройки в соответствии с утвержденной градостроительной документацией. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.12.2001 года № 69 «О размещении зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге» индивидуальное жилищное строительство отнесено к малоэтажному жилищному строительству. Указанным Постановлением индивидуальное жилищное строительство определяется как – индивидуальное малоэтажное жилище, которое представляет собой дом или квартиру в доме вместе с прилегающем к нему земельным участком. Квартиры при этом должны иметь собственный выход на приквартирный участок.

Малоэтажной жилой застройкой является жилая застройка этажностью от одного до трех этажей включительно.

Рекомендуются следующие основные типы малоэтажной застройки:

1. коттеджная застройка, формируемая отдельно стоящими домами площадью около 300 кв.м. на участке площадью 0,12 га.

2. высокоплотная застройка домами типа «таун-хауз» площадью около 120 кв.м. с придомовым земельным участком площадью 0,03 га.

Возможны иные, особые типы застройки, диктуемые историко-культурными требованиями, относящимися к конкретным территориям.

Никаких ограничений в определении круга возможных собственников индивидуальных жилых домов в действующем законодательстве не содержится.

Лицо, получившее земельный участок для целей индивидуального жилищного строительства, в результате выполнения определенных в распоряжении районной администрации, требований становится собственником вновь построенного жилого дома и выделенного прилегающего земельного участка. Каких-либо ограничений по возможности оформления и государственной регистрации собственности на нескольких сособственников в индивидуальном жилом доме законодательство не содержит (как уже говорилось выше, для государственной регистрации кондоминиума, требуется наличие не менее двух собственников).

Таким образом, можно сделать вывод, что очевидных препятствий к регистрации кондоминиума во вновь построенном жилом доме нынешнее законодательство Санкт-Петербурга не содержит. Однако препятствия могут возникнуть на уровне чиновников районных администраций, выделяющих земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, и осуществляющих прием заявок на регистрацию кондоминиума, так как термин «индивидуальное» может восприниматься районными чиновниками буквально.

Лазарева Екатерина Владимировна

Старший юрист

Юридической компании «Качкин и Партнеры»

«Деловая недвижимость» №12 21.07-03.08.2003

Юридическая компания «Качкин и Партнеры» оказывает полный комплекс услуг в сфере недвижимости.

Юристы компании проведут регистрацию собственности, организуют сопровождение сделок с недвижимостью, помогут осуществить оформление земли. По желанию клиента в самые короткие сроки специалистами компании будет проведена регистрация недвижимости.

Кроме перечисленных выше услуг компания «Качкин и Партнеры» осуществляет полное сопровождение инвестиционных проектов, а также перевод в нежилой фонд объектов недвижимости.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ