Комментарии в СМИ

Одна из первых проблем, с которой сталкиваются дольщики, -составление договора с застройщиком. Грамотное составление договора долевого участия, учет всех юридических тонкостей позволяет дольщикам избежать возможных проблем в будущем. Перед подписанием договора долевого участия дольщикам стоит внимательно ознакомиться с текстом и проверить, как освещены в нем отдельные детали взаимоотношений с застройщиком.

Договор без «белых пятен».

Перед составлением и подписанием договора долевого участия следует убедиться в том, что застройщик действует на законных основаниях.

«Нередки случаи, когда дом уже стоит, договор, вроде бы тоже есть, но проходят месяцы, даже годы, а право собственности дольщик оформить не может, так как на каком-то из первых этапов строителем не были получены либо были неправильно оформлены документы на строительство»,- говорит партнер международной юридической компании «Хедман Осборн Кларк Альянс» Наталья Неверовская.

«Проверка документов компании – это достаточно кропотливая работа, – продолжает она, – нужно не только прочитать документы, но и сопоставить их друг с другом, чтобы выявить возможные несоответствия. Более того, это достаточно напряженная процедура, так как не все строительные компании идут навстречу дольщику и предоставляют запрашиваемые документы, руководствуясь принципом: «Раз мы до сих пор строим, значит, у нас все в порядке». Это не совсем верный подход, так как отсутствие проблем с предыдущими домами не является гарантией того, что с очередным строительством все пройдет также гладко».

Клиент не всегда прав

Договор долевого участия можно трактовать по-разному: как договор подряда, как договор купли-продажи, как договор простого товарищества. Генеральный директор ООО «Качкин и Партнеры» Денис Качкин советует «давать однозначные формулировки, чтобы в дальнейшем не было различных толкований в суде».

В соответствии с обобщением практики, опубликованном в бюллетене Верховного Суда РФ №2 от 2003 года, правоотношения, возникающие по договору долевого участия, регулируются с помощью закона о защите прав потребителей. «Часто застройщики сознательно вводят пункты, призванные вывести действие договора из-под этого закона. На данную проблему стоит обратить внимание, однако бороться с таким явлением трудно»,- говорит Денис Качкин.

По признанию юриста АКГ «Что делать Консалт» Анатолия Цветова, «если приобретение строящегося жилья происходит непосредственно у крупной компании-застройщика, лидера рынка, покупателю крайне затруднительно настаивать на корректировке договора в свою пользу».

«Чем более известна компания на рынке строительства, тем менее охотно она идет на изменение типового договора, так как уверена, что на место одного дольщика придет другой, не такой щепетильный»,- подтверждает эту мысль Наталья Неверовская.

Бог в подробностях… 

Что касается конкретных пунктов, которые по возможности необходимо включить в договор, по мнению Дениса Качкина, «стоит указать, что это договор купли-продажи. Ни в коем случае не договор простого товарищества, не договор о совместной деятельности». Достаточно четко должен быть идентифицирован предмет договора. Желательно, чтобы квартира была вполне конкретно описана, лучше приложить чертежи, схемы, поэтажный план строящегося дома, включить в договор описание отделки получаемого жилья.

Кроме того, при подписании договора дольщику следует внимательно ознакомиться с документами, на основании которых ведется строительство. Это распоряжения губернатора, проектная документация. Если контрагент дольщика по договору является не застройщиком, а звеном в цепочке долевого строительства, то стоит просмотреть все договоры, существующие до начального застройщика.

..дьявол в деталях

«Порядок оплаты и график платежей должен быть тщательно проверен на предмет соответствия устным договоренностям, – советует Анатолий Цветов, – должны быть исключены случаи одностороннего повышения стоимости жилья в ходе строительства». Часто строящаяся недвижимость приобретается по договору уступки прав требования у дольщиков, желающих до сдачи дома в эксплуатацию приобрести жилье. Анатолий Цветов уточняет: «В этом случае необходимо помимо анализа собственно договора долевого участия в строительстве проверить все документы, подтверждающие оплату по договору. В некоторых компаниях с дольщиков берется плата в размере $500 за уступку прав требования. Данные платежи незаконны, а предлагаемая форма договора , как правило, не соответствует интересам нового дольщика. В случае, если предыдущий дольщик (уступающая сторона) выполнил все обязательства по оплате жилья, согласия застройщика на оформление договора уступки прав требования не нужно. Он должен быть только извещен».

Наталья Неверовская тоже комментирует проблемы дольщиков, покупающих квартиры не напрямую у застройщика: «Нередки случаи, когда к таким дольщикам застройщик относится как к нелюбимым пасынкам. Одна из известных компаний не считает зазорным получать с них деньги за любые услуги, которые обычно застройщики предоставляют бесплатно. Стоимость квартиры, таким образом, существенно возрастает для дольщика, что никак не отражается в договоре долевого участия в строительстве».

Когда сроки вышли

Особенно остро стоит вопрос нарушения сроков сдачи дома, поэтому условие об этом сроке необходимо обязательно внести в договор долевого участия. Как правило, в договор включается срок государственной приемки дома. В законе о защите прав потребителей предусмотрена ответственность застройщика за нарушение условий договора. Ее можно даже не оговаривать дополнительно. «Важный моментом является то, что условия договора долевого участия в строительстве, ухудшающие права дольщика по сравнению с предоставленными Законом «О защите прав потребителей», не действуют, в этом случае применяется закон», – говорит Анатолий Цветов.
Должны быть оговорены обязанности застройщика по подготовке квартиры к передаче. Перечень строительных работ, которые должны быть произведены, нужно описать подробно, желательно со ссылкой на СНиПы и ГОСТы.

По мнению Анатолия Цветова, стоит полюбопытствовать, кому застройщик планирует передать дом на обслуживание по окончании строительства.

Наконец, надо оговорить, что вопросом государственной регистрации квартиры заниматься должен застройщик, а не дольщик. «Желательно, чтобы договор гарантировал дольщику беспрепятственное оформление на него прав собственности в ГБР без дополнительных расходов», – уточняет Анатолий Цветов.