Комментарии в СМИ

«Первые шаги губернатора Георгия Полтавченко по ограничению застройки исторического центра вызвали мощное сопротивление девелоперов»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал о недостатках проекта изменений закона об охранных зонах в Петербурге.

Гильдия управляющих и девелоперов лоббирует свои поправки к закону «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Петербурга».

Свежие идеи

Идея разработать новый закон об охранных зонах возникла после того, как действующий вариант опротестовала прокуратура Петербурга. В нем нашли как минимум три лазейки для коррупции: возможность «локальных изменений» в архитектуре фасадов, фактическое разрешение сноса исторических зданий, если их аварийность признана неустранимой, и отсутствие порядка про­ведения экспертизы.

Губернатор Георгий Полтавченко в своих публичных заявлениях придерживается еще более жесткой позиции: снос зданий стоит запретить и новое строительство в историческом центре свести к минимуму. В Смольном на претензии прокуратуры отреагировали оперативно и подготовили новую редакцию закона. По инициативе вице-губернатора Игоря Метельского предварительный вариант закона разместили в Интернете для сбора отзывов.

В конце марта компании, входящие в Гильдию управляющих и девелоперов (ГУД), направили в правительство Петербурга свои замечания к проекту.

В аппарате вице-губернатора Игоря Метельского подтвердили, что получили письмо от ГУД. Замечания девелоперов признали обоснованными и пообещали учесть при согласовании этого законопроекта. По оптимистичному сценарию закон в новой редакции может быть утвержден осенью.

Минусов больше

В своем обращении «разумными нововведениями» девелоперы назвали уточнение требований к мансардному строительству и локальным изменениям фасада, а также создание экспертного органа, который смог бы комплексно отслеживать вопросы историко-градостроительного развития в центральных районах города.

И все же недостатков у проекта, по мнению девелоперов, значительно больше. ГУД составила пе­речень из восьми пунктов.

Главное требование девелоперов — при корректировке режимов охраны предусмотреть переходный период для проектов, которые уже реализуются.

Также нарекания вызвало предложение о переходе к критерию «износ 70%» при решении вопроса о демонтаже исторического здания.

Из проекта закона неясно, кто и по каким критериям будет определять процент износа несущих конструкций.

Именно это является одним из наиболее спорных вопросов при определении возможности сноса.

«Сегодня технологии достаточно развиты, и часто более целесообразным выглядит демонтаж, а потом полное воссоздание объекта, — считает генеральный директор «NCC Жилищное строительство» Юусо Хиетанен (компания принимала участие в разработке обращения ГУД). — Это также позволило бы решить вопрос строительства паркингов под такими объектами и продлить их срок эксплуатации».

Впрочем, по его словам, новый законопроект гораздо лучше, чем просто мораторий на строительство в центре города.

«Любой запрет — это неправильная мера, город должен развиваться в духе своего времени», — уверен Юусо Хиетанен.

«Нам, как девелоперу, работающему в центре, крайне важно понимать, в каком окружении наши объ­екты окажутся в средне- и долгосрочной перспективе, — объясняет свой интерес к этому закону генераль­ный директор ОАО «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов. — Для притока частных средств необходимы, во-первых, понятные правила работы на территориях центра и, во-вторых, стимулирующие меры для инвесторов».

По его мнению, в законе нужно рассмотреть возможность более четкой формулировки границ ох­ранной зоны. В частности, расшифровать сами формулировки понятий «историческое здание» и «габариты здания».

«Предложение подразумевать под историческими зданиями все, что построено до 1917-го и частично до 1957 года, приводит к тому что все здания, по сути, оказываются равноценны, хотя все мы с вами прекрасно понимаем, что это маловероятно. Дворовые флигели не могут идти ни в какое сравнение с фасадными особняками. Однако закон их уравнивает», — отмечает Дмитрий Абрамов.

В обращении ГУД сказано, что наиболее правильное решение в данной ситуации — это разработка принципиально иного подхода к регулированию режимов зон охраны, на основе которых можно было подготовить абсолютно другой проект закона о режимах охраны.

Альтернативный путь

Показательно, что новой редакцией закона об охранных зонах недовольны и градозащитники. Члены Совета по сохранению культурного наследия при правительстве, движения «Живой город», петербургского отделения ВООПИиК и центра экспертиз «ЭКОМ» написали открытое письмо губернатору Георгию Полтавченко.

Градозащитники назвали проект «сырым, непродуманным и недостаточно профессиональным». Губернатора попросили не переписывать закон целиком, а ограничиться только устранением замечаний прокуратуры.

Сейчас над альтернативными поправками к закону работают в КГИОП. С января этого года работу ко­митета напрямую курирует губернатор. В конечном итоге решение о содержании закона об охранных зонах будет за Георгием Полтавченко. Пока его публичные заявления о сохранении исторического центра не добавляют оптимизма девелоперам. Впрочем, переход от назначения к избранию губернаторов и возможность проведения новых выборов осенью могут изменить приоритеты городских властей.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

«Достаточно важным является прямое указание на возможность применения установленных ПЗЗ за пределами зон охраны параметров высотности только при условии сохранения панорам исторического центра города. Данное правило фактически предоставит градозащитникам дополнительные преимущества в судебных процессах по обжалованию высотного строительства в Петербурге, однако критерии степени сохранения или нарушения исторических панорам опять не определены и на практике будут являться оценочными и, вероятно, будут устанавливаться экспертизой».

Мария Тирская

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ